如何管好用好宅基地，一直是社會關注的熱點問題。而且關于宅基地，今年國家出臺了不少的政策規定，且對落實“一戶一宅”，盤活閑置宅基地等方面也作出了詳細的規定。不過實踐中，很多村民會覺得自己既然已經合法取得了宅基地，那自己在宅基地上面怎么建房都行。

　　如果真是在取得宅基地后可以在上面想怎么建就怎么建么？答案并非如此。因為除了國家出臺的一些政策規定之外，各地對如何使用宅基地也有著嚴格的規定，如果稍不了解，即使建成那么也可能是違法建筑，在遇上拆遷時或不補償或是被罰款。下面凱諾律師就根據相關的政策、法律法規，為大家簡單的說一下在宅基地上面建房都受到哪些限制？

　　一、所建房屋高度、面積不能超過地方規定的

　　北京市政府近日出臺了《關于落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》。該意見從用地規劃、建設標準、審批程序、清退轉讓機制、組織保障等多個方面對農村宅基地的審批、建設、管理作出規定。

　　在指導意見中明確，村民一戶只能擁有一處宅基地。每戶宅基地用地標準，人多地少的地區最高不得超過167平方米，其他地區最高不得超過200平方米，具體標準由各相關區根據本區實際情況確定。

　　其次，該指導意見還明確，依法、合理取得宅基地的村民申請在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋(以下簡稱村民建房，包括住房和附屬用房)的，要嚴格依據村莊規劃對房屋間距、層數和高度，基底面積和高度等規范的標準執行；村莊規劃尚未編制完成或雖已編制完成但對上述相關標準未作出規范的，由鄉鎮政府按照實際情況報區政府審批后確定。村民建房基底面積占宅基地面積原則上不得超過75%，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起計算)原則上不得超過7.2米。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、臺階均應控制在自家宅基地范圍內。要加強村民建房風貌管控，村莊內建筑風貌應相互協調，鼓勵引導村民選用有關部門無償提供的通用標準圖集進行建設，也可委托設計單位、施工單位、國家注冊專業人員進行設計。

　　從以上的規定中我們了解到，村民建房必須要依據村莊規劃，沒有規劃或是有規劃但對以上標準沒有作出規范的，需要報區政府審批。其次，村民建房不能超過上述規定的標準，而且所建房屋也要符合村莊風貌（如房子結構、外觀等）。

　　我們再來看一下浙江省是怎么規定的，《浙江省農村宅基地管理辦法》中規定，在土地利用總體規劃中嚴格以人均建設用地指標確定村莊和集鎮的建設用地規模，自然村、中心村、集鎮的人均建設用地指標應分別控制在60、80、90平方米以內。村莊和集鎮規劃中建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的規模。

　　二、宅基地上建房須報批

　　北京發布的《指導意見》中規定，村民建房應當征詢相鄰土地使用權人意見，并攜帶選定的通用標準圖集中相應戶型圖或滿足基本質量標準且具有基本結構設計的施工圖，向村委會提出書面申請，經村委會審議且公示無異議后(四鄰意見不一致的由村委會形成是否同意其建房的決議)，報所在鄉鎮政府。鄉鎮政府要嚴格依據村莊規劃及有關規定進行審批，出具建房批復。

　　就是說，村民在建房的時候必須要帶著選定的施工圖，向村委會申請，然后村委會再審議之后，在沒有異議的情況下，報鄉鎮府審批，之后由鄉鎮府出具批復文件。若不報批，那么所建房屋也可能會被認定成違法建筑。

　　三、房屋建成后要進行檢查

　　北京發布的《指導意見》中規定，房屋建成后，鄉鎮政府要組織相關人員到現場對房屋位置、面積、層數、高度以及抗震設防和綠色發展措施落實情況等進行驗收。

　　公安機關應按照《北京市門樓牌管理辦法》(市政府令第254號)規定，根據建房批復等受理編制門牌，并為不動產登記部門出具《北京市門樓牌編號證明信》。

　　經合法審批建設且符合建設要求的村民住宅，可依據本市有關規定申請辦理確權登記手續。鄉鎮政府對管理過程中形成的文書、照片、影音等資料應及時歸檔，實行“一戶一檔”管理并建立臺賬。

　　《湖南省農村住房建設管理辦法》中規定，建房村民應當將竣工驗收時間提前告知或者經由村民委員會告知鄉鎮人民政府，并提出用地和規劃核實申請。鄉鎮人民政府應當在收到核實申請之日起5個工作日內，及時安排工作人員到場檢查核實。核實合格的，出具核實證明。

　　建房村民收到核實證明后，負責組織農村建筑工匠或者建筑施工企業對農村住房進行竣工驗收。委托設計、監理的，設計、監理單位或者人員也應當參加竣工驗收。農村住房驗收不合格的，不得入住。

　　竣工驗收合格的，建房村民應當將建房資料在15日內報村民委員會，由村民委員會統一報鄉鎮人民政府存檔，并按照規定申請辦理不動產登記。

　　也就是說，宅基地上建成的房屋需要由相關人員進行驗收，驗收后才能編制門牌號以及建立臺賬或是辦理不動產登記，若是所建房屋驗收不合格，村民不僅住不了，不有可能會被認為是違法建筑。

　　凱諾律師要提醒村民的是，現在申請宅基地建房可不比以前了，不是說這是自家的地或是自己合法取得了宅基地后就能隨意在上面蓋房子，建大棚，想蓋多大就蓋多大了，而是村民在申請宅基地、建住宅或是翻建、擴建時得先申請、報批，在履行了這些程序之后，才能開建、翻建等。

　　若未取得規劃許可、用地審批或者違反規劃許可、用地審批規定就建，那么所建房屋就是違法建筑，在拆遷時也會不予補償。