隨著我國城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，各地征收拆遷任務(wù)日益繁重，相關(guān)訴訟日益增多，處理難度日益加大，如何解決這些官民矛盾，確保公、私平衡，是審判實踐中亟待解決的難題。本文針對爭議較大的幾個問題談?wù)劥譁\的認(rèn)識。

　　一、被征收的房屋性質(zhì)如何認(rèn)定

　　被征收的房屋性質(zhì)如何認(rèn)定也是征收工作中經(jīng)常遇到的問題，以住改商房屋為例，登記是住房，而實際作為商業(yè)性使用的房屋如何補償，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和司法解釋沒有明確規(guī)定，實踐中爭議較大，有人認(rèn)為應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，有人則認(rèn)為應(yīng)以實際用途作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。2003年9月19日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況，經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。”該通知屬于特殊規(guī)范性文件，具有國家政策的效力，對行政機(jī)關(guān)具有約束力，人民法院可以作為審查行政行為合法性的補充依據(jù)。具體而言：

　　1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù)；

　　2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請變更登記；

　　3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補償安置；

　　4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補償安置，同時根據(jù)其經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限以及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。

　　二、被征收房屋如何評估

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評估機(jī)構(gòu)的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達(dá)成一致意見時，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機(jī)構(gòu)的，屬違反法定程序，所作出的評估報告不能采用。關(guān)于評估價格，2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以“不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”作為補償標(biāo)準(zhǔn)。對于這一規(guī)定的理解，應(yīng)當(dāng)明確以下幾點：

　　1、市場價格是補償?shù)拙�，補償可以高于或者等于市場價格，但不能低于市場價格；2、價格基準(zhǔn)日是“房屋征收決定公告之日”；

　　3、類似是指結(jié)合區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度，規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似；

　　4、市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格；

　　5、確定市場價格時，應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素。

　　三、被征收的房屋補償標(biāo)準(zhǔn)如何確定

　　補償標(biāo)準(zhǔn)是征收拆遷案件中爭議最大的問題之一，因為補償標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到補償?shù)臄?shù)額。以集體土地征收為例，被征收的土地屬于菜地，某區(qū)人民政府按照普通耕地進(jìn)行了補償。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征收的耕地數(shù)量除以征收前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。