據(jù)相關(guān)媒體報道，某機器制造有限公司在1998年取得國有土地使用證，但卻在2018年8月被以每畝xx萬元的價格賣給了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商。從始至終，該企業(yè)一直被蒙在鼓里，直到2020年1月初才發(fā)現(xiàn)自己合法取得的土地使用權(quán)早已被賣。

　　土地使用權(quán)還未到期，為何又被賣了？

　　根據(jù)《土地管理法》中的第十二條規(guī)定，土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。那么，該機器的合法土地使用權(quán)還有30年，又如何被出讓了呢？

　　在這個問題還沒有搞清楚時，在2019年年底又有執(zhí)法人員突然機器生產(chǎn)設備維修時未使用凈化器為由，現(xiàn)場查封了公司的部分生產(chǎn)設備及配電總柜3個月，迫使其部分生產(chǎn)線停產(chǎn)。2020年1月5日，該企業(yè)又收到一紙《拆遷通知》，稱其現(xiàn)有廠房和使用土地已被公開拍賣，要求其盡快搬遷，并且遭到“逼遷”。

　　但是該企業(yè)負責人稱，自己并沒有看到對方出示過相關(guān)征收土地和拆遷補償公告、拆遷補償方案、標準等文件材料，而且他們連自己公司的名字也寫錯了。

　　之后，企業(yè)負責人又多次與相關(guān)人員就搬遷事宜進行溝通，但是相關(guān)部門人員為急于完成拆遷工作，只是口頭上答應按當?shù)赝恋卣魇栈鶞蕛r40萬每畝的價格給予補償。

　　更讓人吃驚的是，從相關(guān)媒體獲得的錄音中，有相關(guān)部門人員聲稱，“我們強拆后，你不行就去告管委會，告高新政府，我們專門組織班子和律師應對這些事......你別說法院判決后我們才能強拆，法院不判決，我們也給強拆了，強拆你打官司，告我們就行了......民營企業(yè)不跟政府斗，你就把政府告下了，政府輸了，那也是國家出錢，又不是我們個人出錢.....”這段話也反映出了在征地拆遷中存在的許多問題，這些問題值得我們?nèi)ド钏?...

　　不過，按照媒體報道的情況來看，相關(guān)部門顯然是想先搬遷、后補償，而且拆遷補償也只是口頭上答應的，并未白紙黑字的明確在拆遷補償協(xié)議里。

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定的，實施房屋征收應當先補償、后搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。僅此這一點來說，此次征收就已經(jīng)違反了上述法律中所規(guī)定的原則。

　　再者，從企業(yè)負責人所講述中可以得知，相關(guān)部門并未依法依規(guī)的進行征收。但對于房屋征收我國有著嚴格的規(guī)定，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中的第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

　　（一）被征收房屋價值的補償；

　　（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

　　（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

　　然而，據(jù)企業(yè)負責人所反映的來看，相關(guān)部門只是口頭答應給予補償，并未簽訂補償協(xié)議，就要求被拆遷人搬遷，顯然也是違反了以上規(guī)定。

　　征地拆遷中的口頭協(xié)議其實危害是非常的大，判斷口頭協(xié)議是否有效力，除了要依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《土地管理法》之外，同時也可以適用不違反行政法和行政訴訟法強制性規(guī)定的民事法律規(guī)范。但這種適用屬于補充適用，如果行政法律、法規(guī)規(guī)定某項行政協(xié)議必須以書面形式訂立，應當優(yōu)先適用特別規(guī)定。在沒有相反規(guī)定的情況下，可以適用《合同法》對于合同形式的相關(guān)規(guī)定。《合同法》第十條第一款規(guī)定，“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式”。

　　但在實踐過程中，口頭形式的合同一般只適用于標的數(shù)額不大、內(nèi)容不復雜而且能即時清結(jié)的合同關(guān)系。

　　可這種缺乏文字證據(jù)的，一旦發(fā)生糾紛，則會很難舉證。因此，凱諾律師建議大家，當與拆遷方就補償一事達成一致的時候，被拆遷人一定要要求拆遷方以書面的形式來簽訂，避免造成沒必要的損失。