房屋征收過程中，不僅僅會涉及到一些住宅、商鋪、工廠，有時也會把一些住改商的房屋也納入到被征收的范圍內。實踐中，因地理位置較好，常有一些老百姓將自己的部分住宅改為經營性用房。但是，這類房屋在遇上拆遷時就比較的尷尬了。

　　近日，有當事人反映說，自己家在馬路邊上，因地理位置優越，來來去去的人也較多，于是就將房屋的三分之一改為了經營性用房，但是產權證上仍然是住宅性質，不過，自己在剛開始經營店時就取得了營業執照，而且也一直都有納稅，現在征收方卻按照住宅來進行補償，這合理嗎？應該要按照什么性質補？

　　想必大家都知道，住宅和住改商在拆遷補償上面是有很大區別的，在拆遷中，住改商除了可以獲得房子的補償之外，還可以獲得生產預期收益方面的補償。這一算下來，自然就會比住宅的補償要高一些。

　　那么，住改商是否合法呢？

　　在實踐過程中，房屋的實際用途一般劃分為兩類，一類是住宅，另一類是非住宅。這樣的劃分不僅適用于集體土地上的房屋，同樣也適用國有土地上的房屋。從這可以看出，所謂的住改商，就是集體土地上房屋的所有權人或是國有土地上的房屋所有權人將原本性質為住宅的房屋，因地理位置較好，就將住宅改為了經營性用房，用于生產、經營。

　　此時，很多老百姓可能就會問，既然是住宅，那改成經營性用房合法嗎？拆遷時有沒有補償？答案是合法的。在《物權法》中規定了，物權人擁有充分發揮物之效能的決定支配權。只要在行使權力時，沒有侵犯社會公共利益或者他人合法權益，沒有違反法律的禁止性規定，那就要對其的行為合法性予以認定。

　　住改商應以什么性質進行補償？

　　住改商應以什么性質進行補償？也就是說，住改商怎么認定，一般來說，主要認定的依據是國辦發明電（2003）42號《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》。此通知中規定，對拆遷范圍之內的，產權為住宅，但是已經依法取得營業執照經營性用房的手續，各地應當根據其經營情況、經營年限以及納稅等實際情況給予適當的補償。

　　也就是說，住改商房屋如果被納入在拆遷中，那么只要依法取得了營業執照，且也一直都有納稅，那么房屋可認定成住改商，也就是經營性用房。在拆遷時，也要按照經營性用房來進行補償。

　　上面我們說到了，經營性用房的拆遷補償一般要比住宅的拆遷補償高一點，因此，實踐過程中，征收方若為了降低成本，將住改商房屋以住宅的性質為被征收人進行補償的話，那么，這是不合理也不合法的，被征收人可暫且簽訂補償協議，及時的咨詢律師。

　　住改商的補償標準？

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定，“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）給予公平補償�！苯o予被征收人的補償包括被征收房屋價值的補償、安置補助費、停產停業損失費等。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

　　但是對于具體的拆遷補償標準，每個地方都是不一樣的，而且每個地方也都有具體的補償辦法，下面我們就來看一下，部分地區對住改商房屋是怎么補償的？

　　沈陽

　　《沈陽市國有土地上房屋征收與補償辦法》第四十條：“對利用地面一層住宅從事經營房屋符合下列條件的經營部分，選擇貨幣補償的，可以按照經營性非住宅房屋房地產市場評估價格的70%標準補償，并可享受住宅房屋臨時安置補助費、搬遷獎勵費。

　　不過住改商需要滿足以下幾個條件：1、連續經營時間超過兩年，并且有營業執照；2、有兩年以上的納稅記錄，并且有稅務登記證；3、營業執照的營業地點與被征收房屋的位置相一致。

　　開封

　　根據《開封市國有土地上房屋征收補償安置及補助、獎勵標準的暫行規定》中的規定，“住改非”適當補償的標準，按其住宅房屋市場評估價與經營性用房市場評估價差額的80%給予適當補償。

　　吉安

　　《吉安市中心城區規劃區內集體土地上房屋征收與補償暫行辦法及吉安市中心城區規劃區內集體土地上房屋征收評估技術細則》規定，“住改非”房屋是指將具有合法建房手續的住宅房屋，擅自改變住房用途后作為店面使用，并依法辦理了營業執照、稅務登記并持續營業至政府作出房屋征收決定之日超過1年以上的房屋。征收“住改非”房屋時30平方米內參照非住宅房屋予以評估補償。

　　以上只是部分地區關于住改商的補償標準，希望會對大家幫助。但是，凱諾拆遷律師要提醒大家的是，無論是按住宅性質補償還是按經營性性質補償，其原則是不能低于被征收人原有的生活水平，如果給予的補償不合理，那么，可以采取法律措施來維護自己的權益。