房子作為老百姓“避風的港灣”，在遇到拆遷的時候難免不了要在心理算一下價值。但房子究竟值多少錢，并不是房屋征收部門說了算，也不是被征收人說了算，而是需要有資質的評估機構進行評估的，但房屋評估價值的報告合不合理，公不公平跟估價時點有必然的關系。

　　實踐中，有許多征收方在對涉事房屋進行評估后，估價報告往往會延遲兩三年后才送達給被征收人，那么，如果此時還按照原來的估價時點對被征收人予以補償的話，是否合理公平呢？接下來凱諾律師為大家分析一下：

　　在征地拆遷實踐中，若是征收人在原評估報告載明的一年應用有效期內，未與被征收人簽訂補償安置協議，也不及時作出補償決定又無合理理由，作出補償決定時點與征收決定公告時點明顯不合理遲延，且同期被征收房屋價格上漲幅度明顯高于產權調換房屋的，是否仍應以征收決定公告時點作為評估時點，并以此結算被征收房屋與產權調換房屋的差價款。

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償；第十三條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告；第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格......第二十六條規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

　　同時根據《評估辦法》中的第八條規定，被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

　　用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”；第十條規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　且根據《房地產抵押估價指導意見》第二十六條規定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

　　據此，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應當對被征收人給予公平補償；而公平補償的基本要求即為不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。但近年來由于房屋價格波動幅度較大，如果征收決定公告日、簽訂補償協議日或者作出補償決定日、強制搬遷日以及實際支付貨幣補償金日之間差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補償金時點明顯遲延于房屋價值的評估時點（征收決定公告時點），則難以保障被征收人得到的貨幣補償金能夠購買被征收房屋類似房地產，無法體現公平補償原則。

　　因此，人民法院對在“征收決定公告之日”或者估價報告出具之日起的一年后作出的補償決定是否仍應繼續堅持以“征收決定公告之日”為確定補償的評估時點，應結合以下因素綜合判斷：

　　一是注意當地房地產市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應用有效期”。

　　二是市、縣級人民政府未在一年內作出補償決定，是否存在可歸責于被征收人的原因。

　　三是補償決定時點明顯遲延且主要歸責于市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的，同時房地產市場價格發生劇烈波動，按照超過“應用有效期”的評估報告補償，明顯不利于被征收人得到公平補償的，則不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補償的評估時點。

　　四是堅持《征補條例》第二十七條規定的實施房屋征收應當先補償、后搬遷。即“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷�！�此處的“對被征收人給予補償后”應當作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協議或者作出補償決定，而應理解為補償協議約定或者補償決定確定的款項已經交付（被征收人不接受的已經依法提存）、周轉用房或者產權調換房屋已經交付（被征收人不接受的已經依法提存相關憑證與鑰匙）。

　　五是征收房屋范圍是否過大，難以在一年內實施完畢，并存在分期實施征收決定情形，且被征收房屋在強制搬遷前仍然繼續由被征收人正常使用等因素。

　　最后凱諾律師提醒大家，房屋征收涉及到被拆遷人切身的利益，如果對評估報告或是對拆遷補償方案不滿意，可在法定期限內依法申請行政復議或是行政訴訟來維護自己的合法權益。

　　同時也希望相關部門能及時的履行補償安置職責，避免造成補償安置糾紛多年得不到解決。此既損害被征收人補償安置權益，又提高相應補償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應當引以為戒。