近幾年，農(nóng)村村民私下買賣宅基地的情況越來越多。但是，隨著農(nóng)村土地價值的不斷增漲，特別是在遇上拆遷的時候，有好多村民都想反悔，都想要回自己賣出的宅基地。

　　近日，就有一位廈門的當(dāng)事人咨詢凱諾律師說，他們之前有一個宅基地，賣給了外村人，但外村人又賣給了他們本村的村民，現(xiàn)在要拆遷，自己的宅基地還能不能要回來，在沒有過戶的情況下，賠償款應(yīng)該賠給誰？

　　一般來說，農(nóng)村房屋買賣一般分為三種情況，一是城市居民與農(nóng)村村民之間的農(nóng)村房屋買賣；二是農(nóng)村村民與本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣；三是農(nóng)村村民與非本集體村民之間的農(nóng)村房屋買賣。我們結(jié)合上述當(dāng)事人咨詢的，其應(yīng)該是屬于第三種情況。

　　但是能不能在拆遷中，在沒有過戶的情況下，能不能獲得拆遷補償要看合同是否合法有效。

　　首先我們先來看一下宅基地能不能進行買賣？

　　根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。而且在《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》中規(guī)定改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

　　另外，根據(jù)《物權(quán)法》中也規(guī)定，宅基地使用權(quán)人可以占有和使用土地，有權(quán)利該宅基地土地上的房屋以及附屬設(shè)施進行使用和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，宅基地不屬于農(nóng)戶個人的財產(chǎn)，是村集體經(jīng)濟組織的，是不能進行買賣的。

　　從上面的法律法規(guī)中來看，宅基地是不能隨意買賣的，但是對于已經(jīng)賣出了的宅基地，雙方所簽訂的合同是否有效呢？

　　根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規(guī)定，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。第三條規(guī)定，涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實；第二，要注重判決的法律效果和社會效果；第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要>的通知》的規(guī)定，在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

　　在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定。

　　按照上面法律規(guī)定的來看，要是宅基地賣給了外村人，那么所簽合同一般情況下是無效的。當(dāng)然了，宅基地賣給外村人所簽合同也并非全都是無效的。

　　也就是說，在試點范圍內(nèi)村民與非本村村民就宅基地進行買賣的，合同是有效的，而在非試點區(qū)內(nèi)村民與非本村村民簽訂的協(xié)議則是無效的。

　　在確定了買賣合同是否合法有效后，那么拆遷補償應(yīng)該給誰就一目了然了，如果合同合法有效，那拆遷補償款自然是購買者，也就是現(xiàn)有房屋居住人，如果合同被法院認定成無效，拆遷補償也未必就全部歸原宅基地使用人，還要看具體的情況。

　　宅基地房屋買賣的風(fēng)險很大，如果將自己宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)手讓給別人，那么將來在遇到拆遷的時候，雙方可能會因拆遷補償起爭執(zhí)，所以買賣宅基地時要想清楚或者說是應(yīng)當(dāng)要遵守法律法規(guī)。當(dāng)然一旦遇到因房屋買賣引起的拆遷補償糾紛時，可以咨詢律師，通過法律途徑來解決。