眾所周知，房屋拆遷評(píng)估關(guān)系著被征收人的利益，而且評(píng)估報(bào)告也常常作為征收方對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。因此，無論是舊城區(qū)改造還是棚戶區(qū)改造或是其他因公共利益展開的征收項(xiàng)目，在實(shí)際征收過程中，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償都需要依法依規(guī)的進(jìn)行評(píng)估。今天，凱諾律師就為大家來介紹一下關(guān)于房屋拆遷評(píng)估的那些事兒。

　　首先，評(píng)估機(jī)構(gòu)是由被征收人協(xié)商選定

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的第4條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　據(jù)此，實(shí)踐征收過程中，如果是由征收方在未經(jīng)被征收人同意的情況下直接確定評(píng)估機(jī)構(gòu)是不合法的。此時(shí)，被征收人就需要積極主張自己參與評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇的權(quán)利，千萬不要認(rèn)為，誰選都是一樣的，對(duì)評(píng)估結(jié)果不會(huì)有影響。

　　對(duì)此，凱諾律師要提醒大家的是，如果是征收方在未經(jīng)被征收人允許的情況下直接確定的，那么勢必會(huì)對(duì)影響到被征收人的補(bǔ)償。因此，被征收人一定要重視評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇這一程序。

　　其次，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須要有資質(zhì)

　　對(duì)于房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，必須要有相應(yīng)的資質(zhì)，比如有依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，只有這樣具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)才能依法對(duì)我們的房屋進(jìn)行評(píng)估。

　　因此，在確定評(píng)估報(bào)告之前，被征收人必須要留意一下所選評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估被征收房屋的資質(zhì)或是營業(yè)執(zhí)照，如果發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并不具有相應(yīng)的資質(zhì)，則可以向有關(guān)部門提出來。

　　應(yīng)選擇對(duì)被征收人較為有利的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估

　　《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對(duì)市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

　　據(jù)此，住宅拆遷的一般情況下應(yīng)當(dāng)選擇市場比較法進(jìn)行評(píng)估。但是在實(shí)際征收過程中，常有征收方以成本法的方法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，這顯然是不合法的，這樣一來，則無法保障被征收人的合法權(quán)益。所以，當(dāng)被征收人遇到，評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員以這種評(píng)估方式來評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)，一定要及時(shí)的提出的。

　　再者，估價(jià)師必須入戶實(shí)地查勘

　　《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第12條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。

　　也就是說，估價(jià)師在對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估之前，一定要入戶實(shí)地查勘，而且就調(diào)查的狀況需要與被征收人進(jìn)行確認(rèn)，不能足不出戶的只看兩張照片或是聽別人說說就出具一份評(píng)估報(bào)告，試想一下，一個(gè)不曾見過被征收人房屋的評(píng)估人員作出的評(píng)估報(bào)告怎么可能顯示出真正的公平結(jié)果呢？

　　因此，實(shí)踐中，如果征收方送達(dá)的分戶評(píng)估報(bào)告是以這種方式作出來的，那么，被征收人可拒絕簽收，同時(shí)可及時(shí)的向有關(guān)部門反映或是向法院起訴維權(quán)。

　　最后，評(píng)估報(bào)告內(nèi)容必須要完整

　　一份合法的評(píng)估報(bào)告必須要有以下這些內(nèi)容：1、封面；2、目錄；3、致委托方函；4、估價(jià)師聲明；5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8、附件以及估價(jià)師的簽名和評(píng)估機(jī)構(gòu)的公章。

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的第十七條第二款規(guī)定，整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

　　如果征收方只是在評(píng)估報(bào)告上填寫了補(bǔ)償數(shù)額，而沒有公章、簽名或是上述內(nèi)容中任何一項(xiàng)，那么初步判斷這份評(píng)估報(bào)告是不合法的。

　　評(píng)估報(bào)告影響著被征收人的切身利益，因此諾律師提醒大家，如果對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿意，一定要及時(shí)的采取措施來維護(hù)自己的合法權(quán)益。