愉快的春節已經過去了，不少地方開始征收拆遷。眾所周知，在房屋拆遷過程中，房屋評估是最主要的一個環節，不管是城市房屋拆遷還是農村房屋拆遷這項程序是不能少的。根據相關的法律規定，房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

　　然而實踐過程中，卻有不少的被征收人反映說，明明自己的房屋是合法建筑，有房產證，但是評估機構出具的評估報告往往出人意料，根本沒有評估出房屋最真實的價值，有的只是越估越低，完全無法保障自己拆遷以后的生活。那么為什么會這樣呢？可能是房屋評估程序中出現了問題。

　　一、評估機構沒有經被征收人協商選定

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的第4條規定，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　也就是說，關于評估機構的選擇，必須是要由被征收人先協商，在協商不成的情況下，才能采取投票等方式確定。一般而言，協商是對被征收人最為有利的，如果被征收人通過協商選定一家專業度高、口碑較好、具有一定評估被征收房屋資質的評估機構，其評估結果則更有保障。

　　但是實踐過程中，這一選項往往被忽視，有的地方則是直接剝奪了被征收人協商選定評估機構這一選項，直接由征收方確定評估機構，那么，試想一下，這樣的評估機構評估出來的結果怎么可能具有客觀性、公平性。對此，凱諾律師要提醒大家，在評估環節，被征收人一定要團結一心，協商選定出專業性比較高的評估機構，只有這樣才有利于被征收人，若在評估環節中發現，征收方直接確定評估機構，一定要及時的提出來。

　　二、評估時點不符合相關的規定

　　一般而言，被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。而用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。如果發布了征收決定公告，幾年后才正式征收，此時如果還按照發布房屋征收決定之日進行評估，或是幾年后才作出評估報告，那么則難以保障被征收人得到的貨幣補償金能夠購買被征收房屋類似房地產，無法體現公平補償原則。

　　《房地產抵押估價指導意見》第二十六條“估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。

　　另外，最高人民法院在相關的判決書中也闡述了評估時點確定問題。如果并非被征收人的原因而導致房屋征收補償決定延遲作出的，征收主體應當承擔相應的責任，即通過重新確定被征收房屋價值的評估時點等方式，彌補被征收人由此可能遭受的損害。簡單來說就是，征收方沒有及時履行相關的補償義務的，評估時點可以重新確定。

　　對此，在實踐過程中，如果遇到評估報告幾年后才送達或是在作出房屋征收決定后，幾年后又按照征收決定發布之日進行評估，那么被征收人可以拒收評估報告，然后及時的采取法律措施來維護自己的合法權益。

　　三、評估方法不利于被征收人

　　根據《國有土地上房屋評估辦法》中的規定，被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

　　注冊房地產估價師要根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　實踐中，可能許多被征收人對評估方法對不在乎，只要能評估出自己心中的價格，什么評估方法都是可以的。但是需要提醒大家的，同樣的房屋，不同的評估方法所評估出來的結果是完全不一樣的。如果是住宅拆遷，一般選擇市場比較法是最有利于被征收人的。

　　所以，對評估方法這一塊被征收人千萬不要忽略，如果發現評估機構選用對自己不利的評估方法進行評估時，一定要及時的提出來。另外，還需要提醒大家的是，房屋評估需要評估機構人員實地查勘，若未實地查勘就作出評估報告，補償自然不會多。

　　凱諾律師提醒大家，房屋評估是征地拆遷中最重要的一個環節，關乎著被征收人的利益，因此，一定要注意此環節，當征收方私自決定評估機構或是發現評估報告中存在其它違法行為的時候，及時的咨詢律師，通過法律途徑來維護自己的合法權益。