無論是城中村造、舊城區(qū)改造還是其他以公共利益展開的征地拆遷項目，在具體實施的過程中，總會遇到各種各樣的問題，比如說我們常說補償標準問題，一般情況下，雙方就補償談不攏的時候，要么征收方以一紙限期拆除通告強行拆遷，完成拆遷工作，達到最終的目的，要么被征收人死守房屋做“釘子戶”拆遷工作停滯。

　　為了解決征地拆遷中的問題，深圳市去年就發(fā)布了《深圳經濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》，此條例并于去年12月30日在深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議中通過。目前，《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》已于3月1日正式實施。《條例》在信息公開、補償方式、補償標準等多個方面做了詳細規(guī)定。下面，我們就一起來梳理一下《條例》中對被征收人有影響的內容。

　　簽約面積與簽約人數均達95%，即可進行拆遷

　　《條例》中規(guī)定，用地為單一地塊的，應當經全體共同共有人或者產權份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權的，應當經專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權利人且占總人數四分之三以上的物業(yè)權利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應當經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百分之九十五以上的物業(yè)權利人同意。

　　此外，城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權利人人數占比不低于95%的，可參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收。

　　也就是說，只有項目簽約與簽約人數占比均達到95%以后，就可以進行拆遷。在此之前，深圳拆遷的標準是簽約面積與簽約人數占比都需要達到100%之后才可以，但是在實踐過程中，取得100%業(yè)主的同意相對于來說是比較的困難的。此條例中將占比降到95%在一定程度上來說是降低了拆遷難度。

　　另外，在《條例》中還規(guī)定了，將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限在二十年以上的，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限在十五年以上的，或是因規(guī)劃統(tǒng)籌或者社會公共利益需要的，建成年限未滿十五年的，在條件滿足的情況下，即可申請。

　　選擇產權置換的，補償不能少于1：1的比例

　　《條例》第三十四條規(guī)定，城市更新搬遷補償可以采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業(yè)權利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產權置換方式，補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。

　　商品性質住宅物業(yè)采用原地產權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償；產權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業(yè)權利人可以不再支付超出面積部分的房價。

　　也就是說，在城中村改造、舊城改造過程中，被征收人即可以選擇貨幣補償也可以選擇產權置換，或是兩種相結合的模式，如果說被征收人選擇產權置換，原則上來說征收方需要提供與被征收房屋實際面積差不多的安置房，比如被征收房屋面積是100平方米的話，那么安置房的面積應當不低于100平，如果低于100平方米那則是不合理的，當事人可以拒絕簽訂補償協(xié)議。

　　對于選擇貨幣補償的，雖然該條例中沒有明確的規(guī)定，但是原則上來說是不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的周邊市場價。具體的需要由有資質的評估機構評估確定。

　　搬遷協(xié)議內容必須包括違約責任、補償方式等具體事項

　　《條例》中規(guī)定，拆除重建類城市更新項目的市場主體與物業(yè)權利人應當遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補償協(xié)議。協(xié)議內容應當要包括協(xié)議生效時間、生效條件、搬遷補償標準和方式、協(xié)議有效期、權利義務、預告登記約定、不得加改擴建、違約責任等。

　　無論是搬遷協(xié)議還是拆遷協(xié)議，其協(xié)議中的內容一定要明確、完整，實踐中，常有地方在征收時，只是口頭答應被征收人并不會制定搬遷協(xié)議或是拆遷協(xié)議，這對被征收人來說極為的不利，如果沒有協(xié)議，被征收人的權益則無法得到有效的保障，所以實踐過程中，若征收方只口頭承諾補償，而沒有協(xié)議的話，建議被征收人一定要及時的提出來。

　　達不成搬遷協(xié)議的，采取“個別征收”

　　此外，《條例》中還規(guī)定了，對未簽約房屋實施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計劃，由區(qū)人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補償的有關規(guī)定，依法分別作出征收決定。

　　也就是說，如果只有個別被征收人不簽訂補償協(xié)議，那么區(qū)政府則就要依法對未簽訂的房屋實施個別征收了。當然了，如果被征收人對征收決定不服或是對補償決定不服時，仍然是可以依法申請行政復議或是提起行政訴訟的。但需要提醒大家的是，若被征收人在法定期限內不申請復議或是提起訴訟，又不履行補償決定時，區(qū)政府就會向人民法院申請強制執(zhí)行了。

　　總而言之，在征收過程中，需要保障被征收人知情權、參與權、監(jiān)督權等，依法推進征收工作，如果被征收人遇到強拆、偷拆等，可及時的采取法律措施維護自己的權益。