賠償標準和賠償數額的確定——解決“怎么賠”的問題

　　（一）賠償標準

　　1.把握賠償原則。人民法院在審理違法拆遷行政賠償案件時，應堅持全面賠償和公平合理的理念。首先，為體現對違法強拆行為的懲戒，對被拆遷人的相應賠償不應低于依法拆遷獲得的補償，既要填平補齊其受損的財產權利，又要盡可能給予其必要、合理的照顧和安排，確保被拆遷人獲得的行政賠償能夠充分保障其安置補償利益和實際居住權益。其次，應當綜合考量當地其他被拆遷人的安置補償情況，防止確定的賠償標準過度偏離正常的補償標準，與其他被拆遷人相差過大，對其他被拆遷人造成另一種事實上的不公平。再次，要全面考慮征地拆遷法律法規以及當地政策規定的貫徹實施情況，確定的賠償標準要秉持合法性、合理性、一致性、公平性，實現法律效果與社會效果的統一。

　　2.區分不同情形。在違法強拆行政賠償案件中，賠償標準的確定需要因案而異、具體分析，要考慮到房屋不同于其他財產，關系到被拆遷人的基本生存權利，所作賠償應當努力保障和滿足被拆遷人的基本生活需要，保障其居住條件不降低、有改善。

　　（1）參照拆遷安置補償方案。對因違法強拆造成被拆遷人房屋等相關財產損失的，首先可參照征收補償標準給予行政賠償，這樣能夠確保被拆遷人因違法拆遷獲得的行政賠償不低于因合法拆遷獲得的行政補償，這一做法符合國家賠償法關于“直接損失”補償的基本原則。在大多數被拆遷人已經依據拆遷安置補償方案簽訂安置補償協議，該方案能夠保障被拆遷人合法權益的情況下，人民法院可參照拆遷安置補償方案，并結合有關評估報告、當地補償政策等事項，認定被拆遷人的相關損失。需要注意的是，對于征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋進行安置補償，多年后才予強制拆除的，如果繼續按照征地補償安置方案進行安置補償，顯然不利于保障被拆遷人的合法權益。此時，有必要考慮城鎮化過程中房屋產權普遍升值的實際情況，判斷是否可參照執行國有土地上房屋征收補償標準進行賠償。

　　（2）參照其他被拆遷人簽訂的安置補償協議。行政賠償不應低于行政補償，也即不應低于被拆遷人可獲得的安置補償利益。對于如何確定安置補償利益，具體可綜合考慮房屋征收補償安置方案、當地相關補償標準、本應對被拆遷人作出的征收補償決定、其他被拆遷人的征收補償決定和補償安置協議等因素，通過綜合比對，按照“就高不就低”原則、充分救濟保障原則和懲罰性賠償原則，選擇最有利于被拆遷人的補償標準。一般來說，安置補償協議是各方協商一致的結果，往往最能體現被拆遷人的安置補償利益。因此，人民法院可參照適用與被拆遷人相仿的其他被拆遷人所簽訂的補償安置協議，往往對賠償請求人更加有利。

　　（3）參照周邊類似房屋的市場價格。違法強拆行為侵犯的是房屋產權，考慮到房地產市場行情的變化和對被拆遷人居住權益的保障，確定賠償標準時不應使被拆遷人獲得的行政賠償低于因依法拆遷所應得到的補償，亦不應低于賠償時該地段類似房屋的市場價值。如果房屋被強拆時的市場價格以及征收過程中的評估價格明顯低于行政賠償作出時類似房屋的市場價格，則人民法院以“強拆時或征收時”的評估價格為賠償標準顯然不足以保障被拆遷人維持被強拆前的居住狀況。因此，在不低于征收補償標準的前提下，受損財產的價值評判可以“估價時或判決時”周邊類似房屋的市場價格為基準，確保被拆遷人能夠獲得與其之前居住狀況相當的房屋。

　　3.確定賠償時點。房地產價格評估報告是確定被拆除房屋價值的核心證據。不同的賠償時點反映出不同的評估價值，人民法院在選擇賠償時點、確定賠償標準時，不僅要考慮體現對于實施違法侵權的行政機關給予警示與教育，更要體現對于被拆遷人在合法、合理范圍內權益最大化的照顧與體恤。

　　（1）可以委托評估時。通常情況下，人民法院在委托評估時，原則上應當以征收決定公告時或強拆行為發生時被征收房屋類似房地產的市場價格為評估時點。但近年來由于房屋價格波動幅度較大，如果按征收決定公告時或強拆行為發生時，則難以保障被拆遷人的居住利益。實踐中，對于時間跨度長、特別是房地產市場價值波動大，被拆遷人原產權安置權益需要通過貨幣化方式實現的，為了最大限度保護其合法權益，房屋損失賠償時點的確定，應當選擇最能彌補被拆遷人損失的時點。在房屋價格增長較快的情況下，以強拆行為發生時的時點無法彌補被拆遷人實際損失的，則以賠償訴訟中法院委托評估時為準，更加符合公平合理的賠償原則。

　　（2）難以委托評估時。當無法通過委托評估方式確定被拆除房屋價值時，或者難以對房屋及其他損失進行評估鑒定時，人民法院應結合當事人的主張和在案證據，遵循法官職業道德，運用邏輯推理和生活經驗、生活常識等，酌情以強拆行為發生后、特別是判決作出時間為賠償時點，確定公平合理的賠償標準。基于此，人民法院可結合案件具體情況，參照征收補償標準，通過走訪、詢價等方式，參考估價時同區位房屋的市場價格對被拆遷人的房屋賠償數額予以酌定，如此處理符合被征收房屋公平合理的補償原則。

　　（二）賠償數額

　　1.被拆除房屋損失賠償。對于被拆除房屋的損失賠償，應以該房屋的價值為底限，目的是填平補齊被拆遷人受損的財產權利，確保被拆遷人能夠購買或得到與之前相當的房屋、與其他被拆遷人相當的房屋，滿足其實際居住利益，確保其居住條件不降低、有改善，維護政策的連續性和社會的穩定性，同時，與征遷補償利益相比，賠償數額可以考慮給予被拆遷人適當的照顧和安排，以體現對違法強拆的懲罰性，具體可借助以上賠償范圍、賠償方式、賠償標準的審查規則對被拆除房屋的損失賠償數額予以確定。由于被拆遷人不僅可以選擇貨幣賠償，也有權要求在改建地段或者就近地段選擇類似房屋予以產權調換，人民法院可判決賠償義務機關給予被拆遷人貨幣賠償或產權調換，由被拆遷人自由選擇。對于選擇產權調換方式的，人民法院可判決賠償義務機關給予被拆遷人產權調換安置房，并判決按照貨幣賠償金額與置換房屋價值的差額結算差價。

　　2.未登記建筑損失賠償。在房屋征遷過程中，未登記建筑主要是無證房屋，其是否能夠獲得補償需要相關部門的認定：認定為合法建筑的，應當給予補償；認定為違法建筑的，不給予補償。對于因歷史、風俗習慣等原因形成的沒有建設審批手續和產權證照的房屋，行政機關應當在征遷之前依法予以甄別，作出處理。行政機關在沒有充分證據證明該無證房屋屬于違法建筑的情況下，不宜認定為違法建筑。行政機關和人民法院應當在綜合考量沒有辦理產權登記的歷史原因、土地價值、房屋來源、房屋用途和周邊類似房屋市場價格等因素后，確定公平合理的賠償標準，行政賠償的項目、數額一般不得少于被拆遷人通過合法征收補償程序獲得的行政補償項目、數額，不能以無證房屋系違法建筑為由一概不予賠償。

　　3.院落空地損失賠償。對于房屋征遷過程中被征收房屋的價值評估，應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素，土地使用權是評估被征收房屋價值時應考慮的因素，通常包含在房屋評估價值之中。根據《最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被拆遷人未經登記的空地和院落予以補償的答復》第二項“國有土地上房屋征收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產市場價格，一并予以征收補償”的規定，被拆遷人合法享有的國有土地使用權的院落，無論其為國有劃撥土地抑或國有出讓土地，都應當一并予以評估，進而確定相應的賠償數額，評估報告的評估結果不能遺漏院落所占土地使用價值。

　　4.室內動產損失賠償。因行政機關違反正當程序，不依法公證或者制作物品清單，致使被拆遷人難以履行舉證責任，行政機關也無法舉證證明實際損失金額的，人民法院可在被拆遷人就損失賠償數額提供證據初步證明的情況下，根據其提供的現場照片、物品損失清單，結合日常生活經驗，考慮物品折舊等因素，對被拆遷人的賠償數額進行酌定處理。關于非日常生活用品的大額財物損失、機械設備損失等，被拆遷人應當提供有說服力的證據，以證明這些財物在拆除現場客觀存在以及各自的具體價值，否則人民法院缺乏酌定的基礎依據。

　　5.停產停業損失賠償。經營性用房遭遇違法強拆，往往會產生停產停業損失。停產停業損失只是補償因征遷給被拆遷人經營造成的臨時性經營困難，具有過渡費用性質，因而只能計算適當期間或者按照房屋補償金額的適當比例計付。被拆遷人在征收或者侵權行為發生后的適當期間，也應當及時尋找合適地址重新經營，不能將因自身原因未開展經營的損失，全部由行政機關來承擔。對于停產停業損失的賠償，可參照征收補償方案及當地補償標準確定賠償數額，各地在確定停產停業損失補償標準時，大多要求具備被征收房屋屬于非住宅的合法建筑、有合法有效的營業執照、辦理稅務登記并具有納稅憑證等條件。

　　6.裝修裝飾費、搬遷費、過渡費損失賠償。在房屋已經滅失的情況下，裝飾裝修費可參照房屋勘估表、評估調查表以及其他類似房屋的裝修費用予以確定。過渡費是對被拆遷人于產權調換房屋或者安置房屋交付前的特定過渡期限內，因另尋住房搬遷所產生的損失或者增加費用的補償。即便對被拆遷人不存在產權調換房屋或者安置房屋的問題，但行政機關違法強拆房屋，必然導致被拆遷人在接受賠償之前，臨時另尋住房，并承擔相關搬遷及臨時安置費用。對于裝修裝飾費、搬遷費、過渡費的賠償，征收補償方案通常都會對補償標準予以明確，賠償可以參照執行。但如果補償方案規定的標準低于當地統一標準，應當按照“就高不就低”的原則，對被拆遷人依法依規確定賠償數額。

　　7.租金損失賠償。房屋租金損失屬于“期待利益”，一般不予賠償。但也有例外，對于因征收導致租房合同被解除而產生的租金損失，是被拆遷人通過依法簽訂租房合同及合同實際履行完全可以取得的確定的、客觀的利益，由于征遷導致房屋長期處于待拆除的狀態而無法正常使用，此種情形不同于房屋空置的情況下主張房屋出租后收益的“期待利益”的情形。人民法院可根據法律規定和案件實際情況，確定租金損失的賠償數額，在此要注意區分相關停產停業損失中是否已包含該租金損失。

　　8.搬遷獎勵損失賠償。原則上，享受搬遷獎勵的條件為及時簽訂補償協議并在規定時日內主動搬遷。被拆遷人未簽約導致房屋被拆除，一般難以享受搬遷獎勵。但對于某些情形，為了避免出現行政機關實施了違法強拆行為卻降低了征收成本的不合理結果，需要結合行政機關違法行為類型與違法情節輕重，綜合協調適用國家賠償法及征收補償規定，人民法院可參照征收補償方案，在損失賠償數額中增加搬遷獎勵金，從而全面賠償被拆遷人損失，引導行政機關依法實施征遷行為。

　　9.精神撫慰金、交通費、誤工費、律師費等損失賠償。因違法行政行為應當支付相應精神損害撫慰金的前提是致人精神損害并造成嚴重后果。在目前的國家賠償制度中，精神損害賠償限于當行政機關及其工作人員實施了國家賠償法第三條及第十七條列舉的行為時才可能產生，而違法強拆行為通常不屬于該列舉范圍。對于交通費、誤工費、律師費等損失，因不屬于強拆行為造成的直接損失，被拆遷人難以獲得相應賠償。