楊先生是安徽省人，2018年，相關部門因公共利益的需要，決定推進綜合治理項目，并對楊先生所在范圍內的房屋進行征收。2018年8月，相關部門對被征收范圍內的房屋進行了社會穩定風險評估，但楊先生認為該評估報告不合理，于是向相關部門提出關于該評估報告的幾點反饋意見，就有關補償、面積測繪和評估提出疑問。

　　可是相關部門告知楊先生對估價有異議應當向評估機構提出，后來，因雙方就補償事宜未協商一致且并未簽訂補償協議，2019年11月，相關部門便對楊先生作出房屋征收補償決定。楊先生為了維護自己的合法權益，于是委托了凱諾律師向法院提起了訴訟，但一審法院駁回了其的起訴。

　　收到一審判決后，凱諾律師指導楊先生提起了上訴，請求撤銷一審判決，將本案發回重審。

　　楊先生認為，此次征收過程中，評估機構的選定沒有征詢其的意見，而且征收部門沒有保障其對評估報告的復核、鑒定權，評估報告超過了應用有效期應當為無效。再者，補償決定缺少商住房的經營性損失不當，一審法院認定其提供的同類商品房銷售價格作為房屋價值認定的依據不當，認定作出補償決定時被征收房屋市場價格未發生波動依據不足，兩份評估報告在不同時點的評估價值相同明顯違反常理。

　　那么本案中，楊先生的訴求能得到二審法院的支持嗎？

　　對此，二審法院認為，本案的爭議焦點主要有兩點一是涉案評估報告能否作為涉案被訴房屋征收補償決定的依據，二是房屋征收補償決定是否合法

　　關于焦點一，主要涉及評估機構的選定是否合法；評估程序是否合法；評估報告是否超過有效期以及請涉案評估報告能否作為補償決定的依據。

　　1、關于評估機構的選定

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”

　　第二十條第一款規定：“房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”

　　本案中，相關部門雖然提交了評估機構選定征求意見書，但是該意見書僅能證明相關部門提供了備選的評估機構供被征收人選定，不能證明涉案評估機構是通過隨機選定的方式確定的。

　　2、關于評估程序是否合法

　　其次，評估程序應當要嚴格按照有關規定進行。

　　根據《國有土地上房屋征收評估報告》中的規定，房地產價格評估機構應當按照評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

　　第十七條規定，分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

　　第十九條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。

　　但是本案中，在楊先生等人就評估報告提出反饋意見并明確表示，因對被征收房屋價格評估的存疑，望有關部門告知申請復核評估的流程及需提交的材料時，相關部門卻沒有向其解釋或是說明、告知楊先生復核評估的流程、材料。

　　3、關于評估報告是否超過有效期

　　再者，關于涉案評估報告的有效期，參照《房地產抵押估價指導意見》第二十六條規定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

　　也就是說，評估報告的有效期限原則上來說是不能超過一年。但是本案中所涉及到的評估報告很明顯超過了評估報告的有效期限。

　　4、涉案評估報告能否作為補償決定的依據

　　關于這點，其實我們之前的文章就單獨地講過，如果在征收過程中，相關部門沒有依據法律法規選定評估機構或是評估程序不合法、未保障被征收人選擇權等，那么補償決定就有可能會被撤銷或確認違法。本案中，評估機構不僅沒有征詢被征收人意見，評估程序不合法之外，而且評估報告還超過了有效期限，因此涉案評估報告是不能作為房屋征收補償決定的依據的。

　　關于焦點二、房屋征收補償決定是否合法

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

　　本案中，相關部門作出補償決定時只提供了一種貨幣補償方式，未提供被征收人產權調換的方式，那么這顯然是剝奪了被征收人選擇補償方式的權利，應予撤銷。

　　最終，二審法院撤銷了一審判決，撤銷了相關部門作出補償決定，判決相關部門三個月內對楊先生重新作出征收補償決定。

　　最后凱諾律師要提醒廣大被征收人，如果在房屋征收過程中遇到了相關部門侵害自己合法權益的行為，比如上述案例中提到了評估報告不合理、補償方式只有一種、評估報告超過有效期等時，一定要及時地咨詢專業律師，在律師的指導下通過法律措施來維護自己的權益，避免在征地拆遷中遭受重大損失。