社區是城市治理的基本單元，社區精細化管理能力直接影響著城市基層治理的水平。老舊小區改造，是目前北京城市更新的一件大事，也是改善民生的惠民工程。

　　但“改造”并不簡單，資金統籌、硬件提升、軟件跟進、鄰里分歧……每一件都是“麻煩事兒”。

　　如何理順、解決這些“麻煩事兒”，真正讓惠民工程落到實處？在北京老舊小區改造的實踐中，街道社區黨建引領，物管會、改造施工方、物業企業、社會資本等先后“報到”，成為老舊小區的社區“合伙人”，多方共建共治，不僅老舊小區改造順利推進，就連鄰里矛盾也有效化解，實現小事不出社區、大事不出街鄉。

　　老舊小區變美了，生活品質提升了，鄰里關系和諧了，笑臉寫在居民和每一位“合伙人”的臉上。

　　物管會 做好“泥抹子”

　　房老、院老、設施老，住在6層，甚至洗澡都得避開晚間用水高峰，否則澡洗到一半，水就沒了……

　　東城區西革新里110號院的居民最近告別了這些生活煩惱。

　　“成立這一年，咱干成了一件大事——老舊小區改造。”6月30日，是西革新里110號院物管會成立一周年的日子，既是物管會副主任，又是業主代表的于洪燕看著即將完工的改造工程很是感慨，“樓上樓下再不會因為用水吵嘴了！”

　　西革新里110號院，建成于上世紀80年代初，由8棟小樓組成，占地面積不大，人口密度不小。社區居委會主任侯廣庫說，小院有兩難：一是“停車難”，小院兒停車位不足67個，高峰時愣塞進97輛車；二是“用水難”，上水管漏下水管堵，堵了疏，疏了又堵。也因著這兩難，街坊四鄰常有摩擦，甚至一言不合，就動起手來。

　　“只有解決居民生活的難處，才能化解矛盾。”經居委會申請，2020年西革新里110號院啟動老舊小區改造，重點之一就是樓內上下水管線改造，以及重新規劃室外公共空間，有效增設停車位。

　　增設停車位，所有人都拍手稱快，可上下水管線改造，不同意見就來了。有居民只同意改上水管不同意改下水管，也有居民表示，“不承諾恢復裝修，就不簽字。”

　　小院兒的難處，居民的矛盾，就好像凹凸不平的泥面，正是于洪燕和同事們努力“抹平”的，“我們和居民的聯系最直接，得當好這化解矛盾的‘泥抹子’。”于洪燕笑著說。

　　“天大的矛盾都是上下水引起的，只有管線改好，才是真得實惠。”寒冬臘月，已是古稀之年的于洪燕和其他幾位物管會委員一道，爬上爬下，挨家了解居民意見，再將這些意見反饋給社區、街道、施工方等相關各方。

　　90歲的老住戶擔心改造要停水，自己腿腳不好冬季不便下樓，物管會成員就和施工方商量，將他所在的單元延后到2021年春季再改造；有老人住院家里沒人，物管會成員記錄在冊，承諾等老人出院回家后，再實施改造；也有住戶提出改造效率有點兒慢，物管會成員就督促施工方改進方法，提高改造效率。

　　永外街道城管辦副主任王亮將西革新里110號院的改造經驗總結為“三要”和“三每”。“三要”指居民訴求必須要問、必須要回復、合理訴求必須要辦；“三每”指相關方每天一碰頭、每周一例會、每月一調度。無論是“三要”還是“三每”，都離不開物管會這把“泥抹子”。

　　施工方 “搭把手”的溫度

　　老舊小區改造是暖民心、聚民心、得民心的“民生改善綜合體”。要將民心指標落到實處，不僅有事得與居民商量著辦，有時候，還得設身處地為居民著想，往前多走一步。

　　位于豐臺區西羅園街道的洋橋71號院，6月末3棟樓重裝亮相，粉刷一新、整齊劃一的外立面，已看不到曾經的斑駁。“改造前，幾乎家家都安裝了護窗欄，各有各的樣。”洋橋村社區黨委書記王珺說，護窗欄的存在影響小區外觀不說，更重要的是，有高空墜物的隱患。

　　拆除護窗欄，成為改造工程開工前要啃下的第一塊“硬骨頭”。初期，王珺發動居民中的黨員代表，以身作則，帶頭行動，拆除了一部分。但是，仍有不少老住戶因為擔心沒了護窗欄，窗子不防盜，不同意拆。

　　“想打消大家的顧慮，得先解決防盜問題。”建設方豐臺區保障房公司洋橋項目現場經理高小爽開始想辦法。

　　高小爽聽說泥洼路30號院也存在類似情況，該小區在更換節能窗時增設了防盜橫桿和金剛紗網。這種“二合一”的防盜節能窗，立即被洋橋71號院借鑒過來，超過8成的業主最終同意拆除護窗欄。

　　老舊小區改造涉及每一位居民，居民對改造方案了解不足、認可不足，配合度自然提不上來。統計顯示，2020年市民通過12345熱線反映的老舊小區改造問題中，一大原因就是屬地和實施主體信息公開不夠廣泛，以及因溝通不暢造成住戶對改造方案、改造進度不認可。

　　在老舊小區樓內上下水管線的改造中，溝通尤為重要。住宅樓的建設中，一個單元內的上下水管線是相連的，這就意味著，有一戶不同意，整個單元的上下水管線改造都無法進行，這也是上下水改造難的原因。

　　洋橋71號院的一個單元內，就有這樣一戶，一直不簽字。反復溝通后，王珺了解到，該住戶一方面是工作較忙，無法抽出時間留在家中，同時也擔心改造時會弄亂屋子。“我們愿意為您代為保管鑰匙，每天將改造情況拍照發給您，并承諾改造完成后將房間打掃干凈。”施工方北京城建八公司洋橋項目經理劉瑩主動替住戶想辦法，終于贏得住戶的信任，同意簽字，“都是‘搭把手’的事兒，還能幫居民解決困難，何樂而不為。”劉瑩說。

　　類似的“搭把手”還有很多。有居民在改造中發現家中的洗臉盆要更換了，買回來一個新的，施工人員“搭把手”幫著裝上；哪家有東西要搬，人手不夠，施工人員“搭把手”搬走；不在老舊小區改造范圍內的支管線改造需求，施工方也“搭把手”幫著委托一家專業公司，以市場價40%的價格，按居民意愿提供服務。

　　“搭把手”不僅使老舊小區改造順利推進，也贏得了居民的理解。目前，洋橋71號院1號樓和4號樓的上下水管線改造同意率均達到100%。“20天不方便，換得未來20年不擔心。”有居民說。

　　　物業管家 主動未訴先辦

　　老舊小區三分建、七分管，改造提升硬件，軟件也要跟上。

　　石景山區八角街道的古城南路社區，建于上世紀70年代初，是一片緊鄰長安街的紅磚樓。當年能住進這片職工宿舍樓，曾是很驕傲的事。40多年過去了，建筑老化，生活不便，驕傲沒了，煩惱來了。

　　2018年，首開集團首華物業按非經營性資產項目接管古城南路社區。非經營性資產，特指北京一批建成于上世紀、屬于市管企業的職工宿舍樓。由于產權單位滅失，或者缺乏物業管理，它們中的多數都呈現出破舊失序的狀態。

　　“管網破舊、上下水堵漏、車輛亂停亂放、雜物隨意堆放，這些問題已困擾社區居民多年。”首開集團首華物業古城南路社區項目經理汪楊說，第一次垃圾清運，社區邊邊角角清理出的垃圾就裝滿了20車。

　　如何改變失序的社區面貌？北京市在2020年的老舊小區改造方案中提出，對這類老舊小區實施改造時，要堅持改造與管理同步實施，完善物業管理制度，健全老舊小區長效管理機制。

　　引入物業管家，便是第一步。作為管家的物業服務人，除了按協議提供物業服務外，在老舊小區的具體改造事宜中，也要當好居民傾聽者的角色。

　　古城南路社區改造，物業管家發揮了很大作用。2020年5月，一場面向全院1788戶居民的“地毯式”入戶調查開始，汪楊和同事沖在第一線，“想讓居民打心眼兒里接受物業，我們得先拿出行動，從被動的接訴即辦轉為主動的未訴先辦。”

　　通過調查研究，物業總結出居民“四難”：上下水堵塞難、停車難、綠地維護難、道路排水難。解決這“四難”，成為確定小區改造方案的依據。最終，古城南路社區確定了樓內上下水管線改造、室外弱電飛線入地、清除私裝地鎖、補建綠化、完善公共照明、增建養老服務、補建停車位等12項改造內容，每一項都是圍繞居民所需。

　　2021年5月，古城南路社區完成老舊小區改造。這棟年近半百的老樓，已經是窗前能見綠、樓前有花園、停車講規范的“新派頭”。

　　“物業來了，小區的環境真是變化不小，這物業費應該交。”一年時間，77歲的老李對物業管家有了新理解，“他們是有事兒能找，而且能給管的年輕人。”

　　市住房城鄉建設委相關負責人表示，“十四五”時期，北京市對列入改造計劃的老舊小區項目，要確保在改造工程進場前完善物業管理制度，沒有物業服務人的老舊小區要引導居民引入物業企業。因為，只有建立起一套物業管理制度，老舊小區才能實現既改得好也轉得好。

　　社會資本 與社區成為“命運共同體”

　　“聽說沒，最快年底，老舊小區改造就能啟動了。”

　　“‘拉家常’議事會上說了，改造方案還得征求咱居民意見呢。”

　　“公共區域已經大變樣了，政府再把樓本體給改造了，咱這生活可就太美了。”

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　　在棗園小區住了多年的居民馬春梅，最近和街里街坊聊天，話題總繞不開“老舊小區改造”，“大家伙兒都盼著呢。”

　　作為大興區首批成建制的商品房社區，總建筑面積約28.7萬平方米的棗園小區，建成距今已有近30年。清源街道辦事處副主任徐剛說，棗園小區是清源街道轄區內規模最大的老舊小區，有居民3380戶、共1.3萬人。多年來，一直存在停車位不足，便民超市、老年餐廳等配套服務缺失等問題。

　　興豐街道三合南里社區，8.9萬平方米，有居民1147戶、3000余人，內部公共空間卻較少，便民配套服務同樣欠缺。

　　街道申請將兩個小區納入老舊小區改造范圍，可單靠市區財政投入，周期長不說，居民的需求也難以全方位滿足。能否“借力”破題？2020年，住建部表示，在城鎮老舊小區改造中，要建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，鼓勵社會資本和社會力量參與改造運營。

　　反復研究后，2020年大興區決定以棗園小區和三合南里社區為試點，突破傳統的物理空間邊界，將這兩個不相鄰的社區“打包”，跨區域統籌，引入社會資本愿景集團，由其先行投資，對老舊小區的公共區域進行提升改造，補齊配套短板。兩個街道則授權社會資本方統一運營提升后的公共空間，以及三合南里社區外閑置的鍋爐房和堆煤場。

　　“我們和老舊小區是同一個整體。”愿景集團大興區域負責人賈凡說，他們先后收集了2000余份居民意見，比如口袋公園里綠樹繞著跑道走的想法，就是居民提出的。

　　口袋公園、主食廚房、社區便利店、廚余垃圾處理站、共享菜園……2020年6月，棗園小區已是舊貌換新顏。原本閑置的鍋爐房和堆煤場，也掛出“三合·美鄰坊”的新招牌，正在最后的改造中。建成后，這里將成為集便民菜店、社區食堂、便利店、圖書閱讀、體育運動等為一體的綜合服務體，實現15分鐘便民生活圈。

　　大興區住建委副主任孫洪宇欣喜地發現，社區環境提升后，社會資本方在居民中建立了良好的民意基礎，為后續在老舊小區改造中充分承擔物業服務責任、建立起物業長效運營機制打下了堅實的基礎。

　　“2020年7月，我們已經替代原物業企業，被棗園小區居民選聘為新的物業服務人。”賈凡說。6800萬元投入后，如何盈利？賈凡他們也算了很多遍賬，收入主要來自三部分：一是以物業服務企業的身份進駐小區后，以“先嘗后買”方式收取的物業費；二是小區內的停車管理費，每個停車位目前的收費標準為每年1500元；三是便民服務中心、社區食堂等的出租收益。粗略估算，通過資源統籌，“肥瘦搭配”，預計8年半的時間可收回全部投資，繼而實現微利可持續。

　　在石景山區魯谷街道，跨區域統籌的范圍更廣，涉及五芳園、六合園南、七星園南3個社區。街道授權社會資本方通過運營區域內低效閑置空間、停車管理權、廣告收益等來獲取回報，預計每年可實現246萬元的運營收入。同時，社會資本方也承諾，在整個運營期內，拿出一定比例的收益反哺物業收入缺口。

　　微利運營的模式既避免了社會資本“只投資，沒回報”，又使社會資本與社區成為“命運共同體”，共同努力改善居民生活。“老舊小區有人改也有人管，這才是內外兼修、標本兼治。”魯谷街道辦事處有關負責人說。

　　數說老舊小區改造

　　“十三五”時期，北京市已累計確認了433個項目，涉及小區511個、住宅樓3646棟、居民34萬戶；累計開工項目317個、完工項目105個。

　　2021年，確保400個小區列入老舊小區改造計劃，確保300個小區啟動老舊小區改造，確保100個小區完成老舊小區改造。

　　數說老樓加裝電梯

　　2018年，378部；2019年，555部；2020年，636部；2021年，200部以上。

　　　專家點評

　　多方參與方能可持續

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉 城市建設要秉持綠色、開放、共享等發展理念，走高質量發展的道路。通過推進城鎮老舊小區改造，一方面，可以讓全體居民都分享到經濟社會發展成果，是滿足人民日益增長的美好生活需要的應有之義；另一方面，推進城鎮老舊小區改造，可以讓城市功能更加完備，城市治理更具韌性智慧，城市品質更加綠色宜居，社區更加健康安全、服務便捷、充滿活力。

　　城市更新行動和城鎮老舊小區改造工作異常復雜，牽涉到政府部門、相關實施主體、當地居民、金融投資機構等多方利益，政府的主要角色是組織、引導、規制和實行適度的金融財稅土地規劃等政策支持，要充分調動、有效引導、適度激勵社會力量和居民廣泛參與，采用可持續的模式和機制，才能實現老舊小區改造的可持續發展。(趙瑩瑩)