購買宅基地建房有風險，千萬別以為簽了協議就有保障。

　　薛先生夫婦14年前從東莞黃江的李女士手里購買了一塊宅基地建房。本以為簽訂了《土地使用權轉讓協議書》就有保障，不料賣家李女士最近反悔，將薛先生夫婦推上被告席，要求法院判定當初簽訂的《土地使用權轉讓協議書》無效，并要求薛先生夫婦歸還土地。

　　東莞第三人民法院最近就此案給出判決，雙方簽訂的協議無效，駁回李女士其他訴訟要求。

　　事件回溯

　　作為制造業城市的東莞，工廠林立，出租房的需求異常旺盛。很多手里有資金的外地人看到了商機，紛紛從東莞本地村民或者村集體購買土地建出租房。2007年，在深圳做生意的薛先生夫婦也看到了這個商機。在老鄉的介紹下，他們花了283000元從東莞市黃江鎮田美村村民李女士手里買了一塊宅基地，雙方在2007年4月30日簽訂了《土地使用權轉讓協議書》，約定李女士將位于田美村轄區內的一塊建設用地轉讓給薛先生夫婦使用。

　　判決書上顯示，簽訂協議后，薛先生依法辦理了建設工程規劃許可證、民房住宅工程許可證，并經東莞市黃江鎮人民政府規劃辦公室在土地紅線確認。

　　“我們都有正規報建手續的，紅線圖也變更了我們的名字。”薛先生郁悶地說。當初像他一樣買地的外地人有十幾戶，其他人都沒問題，只有自己被賣家告上法庭，要求返還當初買的土地。

　　薛先生說，土地賣家將他們推上被告席，要求判定合同無效，讓他們夫婦難以接受。在開庭之前，也曾經找李女士聊過，對方要求低價買回土地和土地上的建筑物。“過了14年才反悔，我們肯定不接受。合同上白紙黑字寫清楚的，買地的錢給了，土地使用權應該就屬于買家。不能看到現在房價地價漲了就想拿回去。”

　　7月20日上午，南都記者來到薛先生所買地塊的田美社區，薛先生買的地塊面積有一百多平米，地面上的建筑有6層。周邊的建筑規劃整齊，都是外地人購買的土地建成的出租房，前后三排有12棟。

　　事實上，在東莞，有很多像他們這樣購買本地宅基地建房的人。記者走訪中了解到，不只是黃江鎮，東莞其他鎮街也有很多像薛先生這樣的業主，早期從本地人手里購買土地建房，有出租也有自住。薛先生在黃江的鄰居都知道他被原來地塊的村民告上法庭，要求判定合同無效并返還土地的事。鄰居當初也有擔憂，怕他們的買家也會學這種做法。

　　法院審理

　　6月9日，東莞第三人民法院樟木頭法庭公開開庭審理了薛先生夫婦與李女士確認合同效力糾紛一案。

　　李女士的代理律師在法庭上提出，請求判決雙方在2007年4月30日簽訂的《土地使用權轉讓協議書》無效。同時請求判決薛先生歸還原告李女士權屬證號為粵（2018）東莞不動產權第0326242號宅基地使用權，并請求判決兩被告承擔本案的全部訴訟費用。

　　李女士的代理律師提交的民事起訴狀中提到，2007年4月30日，原告和被告簽訂了一份《土地使用權轉讓協議書》，將位于東莞市黃江鎮田美社區一塊宅基地使用權283000元的價格轉讓給兩被告。因為兩被告不是田美社區經濟集體成員，以上宅基地使用權轉讓合同屬于無效，因此兩被告應將以上宅基地使用權歸還原告，同時原告將以上283000元轉讓款退回兩被告。

　　對于李女士提出的訴訟請求，薛先生夫婦的代理律師提出，案涉土地上的買賣行為發生在2007年，錢物兩清。2007年發生行為即使在法律上認定無效，但系雙方真實意思表示。該行為發生至今14年，案涉土地及房屋始終由兩被告合法占有并使用。原告在轉讓案涉土地使用權后，2021年之前從未主張該土地的相關權利。

　　判決結果

　　法院經審理查明，2007年4月30日，李女士和薛先生夫婦簽訂了一份《土地使用權轉讓協議書》，將位于東莞市黃江鎮田美社區一塊宅基地使用面積101平方米以283000元的價格轉讓給薛先生夫婦。李女士已經收取了轉讓款。建筑為合法建筑，薛先生夫婦出資興建了6層約720平方米的房屋，并一直居住使用至今。庭審中雙方均確認案涉土地及地上建筑物并沒有涉及拆遷改造。

　　法院認為，雙方糾紛涉及農村宅基地轉讓，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規定，農村宅基地使用權應當由具有農村集體經濟組織成員資格的村民享有。雖然原告與被告在2007年4月30日簽訂了《土地使用權轉讓協議書》，就轉讓位于東莞市黃江鎮田美社區一塊宅基地使用權達成真實一致的意思表示，并且已經實際履行了各自的義務，但是這并不代表被告已取得田美社區集體經濟組織成員資格，由于被告并不具備田美社區集體經濟組織成員資格，因此雙方簽訂的《土地使用權轉讓協議書》應屬無效。但是，原告訴請被告返還宅基地使用權及騰退房屋，法院不予支持。

　　法院認為，按照法律規定，合同無效后法律效果需要一并處理，但在農村宅基地買賣合同案件中，為保證公平公正，應將賠償和騰退房屋一并處理。目前案涉房屋不涉及拆遷，其所在區域沒有明確的區位補償價，并且土地房屋的價值增幅較大，無法直接通過鑒定對房屋價值進行合理評估。

　　案涉宅基地買賣行為發生在2007年，雙方均已履行完畢各自的義務，被告已經出資依法在案涉土地上建造了6層的房屋，并一直居住至今。而原告在2021年之前從未主張過案涉土地及房屋的權利，現因其他原因違背自己自愿簽訂的協議，不認可出售案涉宅基地使用權的行為。

　　目前雖法律上確認《土地使用權轉讓協議書》無效，但原告的行為不符合誠實守信、公平合理的原則。因此，對于原告要求返還宅基地使用權及騰退房屋的訴訟請求，不予支持。法院最后給出判決，確認協議無效，駁回原告的其他訴訟請求，受理費由原告負擔。如不服判決，可在判決書送達之日起十五日內遞交上訴狀。

　　知多D

　　根據《中華人民共和國土地管理法》及國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，由于農村宅基地由集體經濟組織的特定成員使用，具有福利和保障性質，只能由本村的村民使用。在本案中，薛先生夫婦非東莞黃江鎮田美村民，雙方購買農村宅基地的契約違反了強制性法規。合同一旦違反法律、行政法規的效力性強制性規定，均為無效，不能因當事人愿意而成為有效合同。

　　根據法律規定，宅基地轉讓應同時滿足以下條件：

　　1.轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；

　　2.同一集體經濟組織內部成員轉讓；

　　3.受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

　　4.轉讓行為征得當地集體組織同意；

　　5.宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房走。

　　有以下情況則轉讓無效：

　　1.城鎮居民購買宅基地；

　　2.向非本集體組織成員轉讓；

　　3.轉讓人未經集體組織批準；

　　4.受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。