實踐生活中，有很多未辦理登記，未向有關(guān)部門審批或是未辦理建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等而建的房屋。從實踐經(jīng)驗中來看，這些無證房屋大多都會面臨著被認定為違法建筑且被拆除的風(fēng)險，尤其是當這類房屋遇上征地拆遷時，那么征收方幾乎都會以“無證”“未辦理相關(guān)審批手續(xù)”等為由不對被征收人進行補償或是壓低拆遷補償。那么所有的無證房屋都是違反法律規(guī)定的違建嗎？都應(yīng)該一律不予補償或是都應(yīng)該全部給拆除嗎？下面凱諾律師就為大家來淺析一下

　　首先我們需要明確的是，如果無證房屋存在以下比較嚴重的情形，那么即使建成可能也無法獲得拆遷補償。

　　根據(jù)《土地管理法》第七十七條規(guī)定，未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　從土地管理法及其他相關(guān)的法律法規(guī)中我們可以了解到，我國實行最嚴格的耕地保護制度，任何人都不可以違反，尤其是針對永久基本農(nóng)田這塊，在未經(jīng)批準的情況下任何人、任何單位都不可以違反上述法律占用耕地進行建設(shè)，若未經(jīng)批準擅自占用土地建設(shè)或是采取欺騙手段騙取了批準進行建設(shè)，那么不用多說，自然都屬于比較嚴重的違法行為，可能會處到嚴格的處罰（關(guān)于這點，在今天的第一篇文章中我們就有提到，大家可以詳細地看一下第一篇文章）。

　　最主要的是，這類違法建筑并不是說只要交點罰金就能變成合法建筑的，在一般情況下，這類違法建筑的最終命運不是被相關(guān)部門拆除就是被沒收，而且還沒有任何的補償。另外，對于在確定征收范圍之后建設(shè)的一些房屋，或是對舊房進行了翻建、擴建等，同樣也可能會被認定為違法建筑，且也有可能拿不到任何的補償。

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。

　　一般情況下，征收方在作出房屋征收決定之前，會對征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　　不過需要注意的是，我們這里所說的不予補償一般只針對無證房屋存在比較嚴重的情形，以及征收范圍確定后搶修、搶建、擴建的房屋，并不代表著所有的無證房屋都不予補償，也并不代表著所有的未經(jīng)登記的房屋都是違法的。

　　房屋未辦理審批或是登記的原因有很多種，如果相關(guān)部門在調(diào)查認定時“一刀切”的都將無證房屋全部給認定為違法建筑不予補償，那則是不合理的，這點我們很早之前就有說過。如果是以下幾種無證房屋，不僅不宜認定為違法建筑，而且在拆遷時還需要給予一定的補償。

　　1、一般違法情形的無證房屋

　　比如當事人未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，對于這類無證房屋，其要是存在以下可能性，比如沒有危害到社會公共利益和其他人的合法權(quán)益，并且在一定程度上又具備自行整改，可消除社會危害性的話，那么可以酌情獲得補償（不過這類房屋究竟能不能獲得補償，需要結(jié)合實際的情況來確定，不能一概而論）。

　　2、因歷史遺留問題造成的無證房屋

　　首先我們需要再次告訴大家的是，無證并不代表著就是違建，也并不代表著這類無證房屋就拿不到一分錢的補償。若房屋是老一輩人留下來的祖屋，具有歷史意義，那么即使沒有辦理相關(guān)手續(xù)，也沒有房產(chǎn)證，那么都不可以一刀切地認定為違法建筑且不予補償，甚至是白白強拆。

　　換言之，若房屋始建時間是四、五十年代或是七、八十年代的話，那么由于當時法律不健全、農(nóng)村管理較疏松，產(chǎn)權(quán)管理不到位等因素，導(dǎo)致這類房屋用很少的手續(xù)或是不用辦理手續(xù)就可以建成，自然就有可能形成無證房屋的存在。但對于這類房屋，不能用現(xiàn)行的法律規(guī)定來衡量以前的違法行為，所以按照“法不溯及既往”的原則，需要對這類無證房屋給予相應(yīng)的補償。

　　總之，凱諾律師需要提醒大家的是，無證房屋并非都是違法建筑，也并非都沒有補償。如果相關(guān)部門未根據(jù)房屋實際的情況按照法定程序調(diào)查、認定，就直接口頭上告知房屋是違法建筑并不予補償，那則是不合法的，當事人一定要及時地咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑來維護自己的權(quán)益。