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北京拆遷律師:拆遷評估環節,征收方的這些行為可能已經損害了被征收人的權益我們的房屋被征收以后,最終如何對被征收進行補償,一般情況下需要由專業的評估機構結合房屋的實際情況及當地房地產市場價格評估確定。所以,整個的房屋評估環節對咱被征收人來說都至關重要,如果稍不注意,那么補償就有可能比別人少不少。 所以,凱諾律師先告誡大家一下,從房屋被征收開始到房屋評估環節,廣大被征收人一定要積極地參與到其中,不要認為征收中自己沒有權利提意見,自己沒有參與權,一切都是征收方決定,都由征收方決定,自己說了不算等等。 事實上,在征地拆遷中,廣大被拆遷人是知情權、提出自己意見權、參與權、監督權 聽證權、選擇權、申請行政復議、提起行政訴訟等權利的,這些權利是法律賦予給我們每一位被征收人的,大家一定要靈活運用起來,該自己做的決定一定要自己做,尤其是在評估環節,選擇評估機構時,法律上明文規定,評估機構是由被征收人協商選定,在被征收人協商不成的情況下,才能通過抽簽、少數服從多數等方式確定。 實踐中,如果評估機構是由征收方在未經被征收人協商、未經被征收人同意的情況下,擅自決定的,那么就侵害了被征收人的選擇評估機構的權利。另外,除了征收方的上述這種行為是不合法的以外,以下這幾種,同樣也是侵害被征收人合法權益的行為。 1、 評估人員未實地查勘 《國有土地上房屋征收評估辦法》中規定:房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘,調查被征收房屋狀況,拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料,做好實地查勘記錄,并妥善保管。 被征收房屋價值究竟是多少,不能僅憑幾張航拍圖就能確定的,在出具評估報告之前,評估機構人員必須要對被征收房屋實地查勘,結合房屋的實際情況出具評估報告。實踐中,如果評估機構僅憑征收方提供的幾張照片,或是航拍圖就確定被征收房屋價值,那么很明顯是不合理的。 2、 評估報告未及時送達 《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規定:分戶初步評估結果公示期滿后,房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。 也就是說,分戶評估報告在被征收范圍內進行公示后,征收方應當要及時將分戶評估報告轉交給被征收人,倘若被征收人在收到評估報告后有異議,那么還可以在法律規定的期限內申請復核或是鑒定。 但是實踐中,有的被征收人收到分戶評估報告已經幾年之后,也就是說,征收方在評估報告出具后并沒有立即送達給被征收人,而是過了幾年才送達給被征收人,征收方的這種行為很明顯是在侵害被征收人合法權益。 因為,幾年后才送達給被征收人,倘若房地產市場價格發生了很大的變化,那么若再按照原先的補償標準對被征收人進行補償,那定會無法保障被征收人合法權益。 對此,凱諾律師提醒大家,征收方如果沒有及時送達分戶評估報告,而是幾年后才收到,那么被征收人一定要盡快地咨詢專業律師,避免吃沒必要的大虧。 3、 剝奪了被征收人申請復核、鑒定權 根據相關的法律法規,征收方對被征收人作出補償決定之前,首先需要按照法定程序向被征收人送達評估報告。可是從實踐過程中來看,有的征收方在與被征收人未簽訂補償協議的情況下,會將評估報告與補償決定同一時間送達給被征收人,這就導致被征收人失去了在補償決定作出前申請復核評估及鑒定的機會。 在征地拆遷中,被征收人是有對評估報告申請復核或是鑒定的權利。所以,在評估過程中,如果征收方未按照法律規定的程序進行,侵害了自己對評估報告申請復核或是鑒定的權利,那么我們廣大被征收人最好是在專業律師的指導下,及時地通過法律途徑來維護自己的合法權益。 |