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合肥市國有土地上房屋征收評估管理辦法(試行)

  第一章 總 則

  第一條  為進一步規范我市國有土地上房屋征收評估行為,維護房屋征收當事人合法權益,保證房屋征收評估結果客觀、公正、公平,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《關于印發〈國有土地上房屋征收評估辦法〉的通知》(建房〔2011〕77號)《房地產估價規范》等法律法規和技術標準的有關規定,結合我市實際,制定本辦法。

  第二條  本辦法適用于本市市區范圍內國有土地上房屋征收評估等相關活動。

  第三條  市城鄉建設局負責國有土地上房屋征收評估管理工作。市住房保障和房產管理局負責房地產價格評估機構(以下簡稱評估機構)的監督管理。

  各區人民政府(含接受市政府委托的開發區管委會,下同)確定的房屋征收部門(以下簡稱區房屋征收部門),應當對受其委托的房屋征收評估機構及其評估行為進行監督管理。

  第四條  市城鄉建設局應遵循客觀、公正、公平的原則,對在我市從事國有土地上房屋征收評估業務的評估機構實行動態信用管理。

  第五條  評估機構、注冊房地產估價師、市房地產價格評估專家委員會(以下簡稱專家委員會)成員應當遵守法律、行政法規和評估準則,遵循獨立、客觀、公正的原則開展房屋征收評估、技術評審等工作,并對出具的評估、鑒定意見負責。

  專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成,辦公室設在合肥市房地產估價協會。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定等活動。與房屋征收當事人有利害關系的,應當回避。

  第二章 征收評估

  第六條  國有土地上房屋征收被征收人協商選定或征收部門組織選定的評估機構,應當使用市城鄉建設局公布的合肥市房屋征收評估服務機構(以下簡稱評估服務機構)。

  評估服務機構由市城鄉建設局采用框架協議采購等方式確定。

  第七條 區房屋征收部門應當將評估服務機構的名稱、資質、信用等信息在房屋征收范圍內張貼公示,供被征收人選定。

  協商選定房屋征收評估機構,須經三分之二以上(含三分之二)被征收人或者被征收人代表同意。協商不成的,由區房屋征收部門主持從評估服務機構中以公開抽簽、搖號等方式直接選定房屋征收評估機構。

  第八條 征收評估機構經選定后,區房屋征收部門應主持從評估服務機構中(不包含項目已經選定的征收評估機構)以抽簽或搖號的方式直接選定2家評估機構作為評審機構,對項目預評估(初步評估)結果進行評審。區房屋征收部門應與評審機構簽訂委托合同,評審機構委托費用列入征收成本。

  第九條 同一征收項目的房屋征收評估工作,原則上由一家評估機構承擔。房屋征收范圍較大,或涉及兩個以上(含)鄉鎮、街道的,可以由兩家及以上評估機構共同承擔。

  由兩家及以上評估機構共同承擔的,區房屋征收部門應當組織采用抽簽或搖號的方式明確其中一家評估機構為牽頭單位。牽頭單位應當組織相關評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通,統一標準。

  第十條  征收評估機構經選定后,區房屋征收部門作為委托人,應向該評估機構出具房屋征收評估委托書,并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

  合同簽訂后,受委托的評估機構應在5個工作日內將簽訂的合同及委托書報市城鄉建設局備案。

  第十一條  評估機構接受委托后,應當指派與房屋征收項目評估工作量需求相適應的足夠數量注冊房地產估價師開展工作,明確評估的價值時點、范圍等基本事項,擬定評估作業方案、技術路線,做好評估前期準備工作。

  第十二條 受委托評估機構開始評估作業前,區房屋征收部門(或房屋征收實施單位)應當向該機構提供征收范圍內的房屋調查結果和其他與評估活動相關的資料。

  受委托評估機構開展評估作業時,區房屋征收部門應當核驗注冊房地產估價師的數量、身份、資格證書等信息。

  第十三條  受委托評估機構應安排注冊房地產估價師由區房屋征收部門(或房屋征收實施單位)配合實地查勘被征收房屋現狀,拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料,形成實地查勘記錄,并由實地查勘的注冊房地產估價師、房屋征收部門(或房屋征收實施單位)、被征收人(承租人)或者其授權的代表簽字確認。

  因被征收人不配合,房屋征收部門通過房屋權屬登記檔案、現場查勘結果進行登記的;以及被征收人或者其授權的代表拒絕簽字的,房屋征收評估報告應當就相關情況作出說明。

  第十四條 受委托評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定,向區房屋征收部門提供預評估結果。預評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

  第十五條  區房屋征收部門收到預評估結果后,應在3個工作日內通知評審機構對預評估結果的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題結合我市房屋征收評估相關規定進行評審。評審機構應自收到通知之日起5個工作日內,各自獨立評審并向區房屋征收部門提供書面評審意見,評審意見書需有兩名參與評審的注冊房地產估價師簽字并加蓋機構公章。

  評審意見認為預評估結果存在問題,或者兩家評審機構意見不一致的,區房屋征收部門應組織兩家評審機構進行共同論證。經論證一致認為預評估結果存在問題的,區房屋征收部門應向受委托評估機構出具書面修正意見書。受委托評估機構應在修正意見書規定的時間內完成修正并重新出具預評估報告。

  受委托評估機構對修正意見書中指出的問題有異議的,可在收到修正意見書后3個工作日內向專家委員會申請技術指導。

  第十六條  經評審或修正后無異議的,區房屋征收部門應當將預評估結果確定為項目貨幣補償基準價,擬定房屋征收補償方案。補償方案征求意見期間,受委托的評估機構應當安排注冊房地產估價師在房屋征收范圍內對預評估結果進行現場解釋說明。

  第十七條 項目房屋征收決定公告當天,區房屋征收部門應通知受委托的評估機構以房屋征收決定公告之日為房屋價值評估時點在3個工作日內提交正式評估報告。區房屋征收部門應當將評估報告在征收范圍內向被征收人公示或者向被征收人轉交。

  評估報告出具后,受委托的評估機構應在5個工作日內將報告報送至市城鄉建設局。

  第十八條 市城鄉建設局在日常動態監管過程中發現評估服務機構以及機構內專職注冊房地產估價師或工作人員有下列禁止行為之一的,一經核實暫不委托該機構承接我市房屋征收項目評估及評審業務,情節嚴重的,解除與其簽訂的框架協議,將該機構從我市評估服務機構中除名,并移交行業主管部門依法給予處理:

  (一)采取不正當競爭,偽造資質、等級和合同,造成惡劣影響的;

  (二)擅自轉讓或變相轉讓房屋征收評估業務,允許其他機構或個人以自己名義從事房屋征收評估業務的;

  (三)向房屋征收當事人或中間人索要、收受或者變相索要、收受合同約定以外的酬金、財物,以及謀取其他不正當利益的;

  (四)評估報告出現錯評、漏評等重大差錯,造成當事人經濟損失的;

  (五)違反相關規定,出具虛假評估報告,評估結果嚴重失實,或者惡意串通、損害委托人或征收當事人合法權益的;

  (六)征收項目評估機構選定后,非項目選定的評估服務機構內其他機構私自接受被征收人委托,出具項目征收范圍內房屋的房地產價格評估報告或詢價,影響到該項目征收補償工作的;

  (七)不配合專家委員會進行鑒定和抽檢的;

  (八)評估機構作出的項目房屋評估報告涉嫌程序違法,對征收部門工作造成重大不利影響的;

  (九)違反廉潔自律相關規定的。

  第十九條  房屋征收評估工作結束后,評估機構應當落實征收項目檔案管理責任,按照檔案管理有關規定,將包括但不僅限于下列資料與評估報告(含技術報告)共同整理存檔:

  (一)評估委托合同及委托書;

  (二)房屋征收決定公告;

  (三)評估對象的產權材料及有關房屋基本情況的材料;

  (四)評估對象的實地查勘記錄、影像(刻錄光盤)等資料;

  (五)可比實例的實地查勘記錄、影像(刻錄光盤)等資料;

  (六)確定評估結果的市場調查等資料;

  (七)預評估結果及項目評估報告;

  (八)其它涉及評估項目的必要資料。

  征收評估檔案的保存期限不少于三十年。

  第三章  異議處理

  第二十條 被征收人或者區房屋征收部門對評估報告有疑問的,作出評估報告的評估機構應當作出解釋說明。

  被征收人或者區房屋征收部門對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向作出評估報告的評估機構書面申請復核評估,并指出評估報告存在的問題。

  原評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后,改變原評估結果的,應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的,應當書面告知復核評估申請人。評估機構進行復核不得收費。

  第二十一條 被征收人或者區房屋征收部門對原評估機構出具的評估報告復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向專家委員會申請鑒定,房屋鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的,鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。

  專家委員會受理后,應當選派成員組成專家組,對復核結果進行鑒定。專家組成員應為3人以上單數,其中房地產估價師不得少于1/2。

  第二十二條  專家委員會受理鑒定申請后,應當在10日內對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核,出具書面鑒定意見。

  經鑒定,評估報告不存在技術問題的,應當維持評估報告;評估報告存在技術問題的,出具評估報告的評估機構應當改正錯誤,重新出具評估報告。

  第四章  信用管理

  第二十三條  市城鄉建設局通過采集、記錄評估服務機構執業能力和執業行為等情況,每年定期組織信用標準等級評定,在征求市住房保障和房產管理局信用評價確認意見后,公布評定結果,并記錄留檔備查。

  信用管理評分基礎分為60分,在此基礎上根據合肥市國有土地上房屋征收評估信用管理標準(以下簡稱信用管理標準)測算確定最終信用分值,并依據信用分值評定信用標準等級。

  區房屋征收部門、市房地產估價協會配合市城鄉建設局做好對征收評估機構執業能力及執業行為的采集和記錄。

  本辦法所指的執業能力,是指征收評估機構具備的資質等級、機構規模、注冊估價師數量、從業年限、在本市房屋征收評估經驗等方面的綜合評價;本辦法所指的執業行為,是指征收評估機構是否依法依規進行評估活動、建立工作制度、維護市場秩序以及受到表彰獎勵、約談、行政處罰等相關行為。

  第二十四條 評估服務機構應在簽訂框架協議后10個工作日內,將以下執業信息資料錄入合肥工程建設云平臺:

  (1)省建設行政主管部門核發的備案證書或者房地產評估機構資質證書;

  (2)企業法人營業執照;

  (3)單位法定代表人及業務負責人的身份佐證材料;

  (4)專職注冊房地產估價師佐證材料及其在本市本機構的注冊證書;

  (5)專職注冊房地產估價師在本市本機構注冊后繳納社會保險費的憑證;

  (6)固定營業場所面積佐證材料;

  (7)聘用已退休人員的合同及承諾書;

  (8)其他需要提交的資料。

  第二十五條 評估服務機構的行為信息包含但不僅限于以下內容:

  (一)評估服務機構受到主管部門獎勵、表彰,以及對其作出行政處罰、通報批評、責令整改及約談等信息;

  (二)對評估服務機構的舉報、投訴,經查實后有違法違規行為的信息;

  (三)區房屋征收部門對受委托的評估服務機構在征收項目評估過程的滿意度評價信息;

  (四)區房屋征收部門對評估服務機構拒絕接受委托、估價人員配備不足、私自轉讓業務等行為的上報,經核查后屬實的信息;

  (五)評估服務機構參加管理部門組織的培訓、會議以及安排專家參與抽檢、參與行業標準的制定等信息;

  (六)信用管理標準載明的其他可加減分信息。

  第二十六條 評估服務機構在合肥工程建設云平臺中填報的信息,如有變動需在5個工作日內自行完成更新。

  評估服務機構獲得的其他可加分信息,應在獲取之日起30日內將相關佐證材料及復印件報送市房地產估價協會,逾期不予采納。

  更新上傳及報送情況按信用管理標準規定給予相應的加減分。

  第二十七條 征收評估信用管理暫設甲級、乙級、丙級三個等級。甲級為具備較高信用等級的機構,信用等級標準如下:

  (一)甲級為信用分值 100 分及以上的;

  (二)乙級為信用分值 80 分及以上,不滿 100 分的;

  (三)丙級為信用分值 60 分及以上,不滿 80 分的。

  信用分值不及 60 分的,暫不評定等級。

  第二十八條 評估服務機構出現下列情況之一的,列入重大信用不良記錄:

  (一)因征收評估受到行政處罰的;

  (二)估價師代表所在機構開展征收評估工作,因相關問題被司法機關追究刑事責任的;

  (三)給征收工作造成重大損失或惡劣社會影響的;

  (四)違反信用管理標準中“控制項”要求的;

  (五)受委托評估機構未就修正意見提出異議,拒不修正預評估結果的;提出異議后經技術指導對提出的異議不予支持,拒不修正預評估結果的;

  (六)評估服務機構拒絕接受委托、不配合區房屋征收部門開展工作以及行業主管部門認定的其他違規情形。

  第二十九條  將評估服務機構列入重大信用不良記錄,應當履行核實和告知程序。該機構如對失信認定有異議的,可向市城鄉建設局提出異議申請,并提交相關書面佐證材料。市城鄉建設局應在收到申請之日起10個工作日內組織對異議進行核查,及時做出處理并告知評估機構處理結果。

  第三十條 評估服務機構的信用信息是主管部門日常監管,以及通過框架協議采購評估服務機構的重要評價參考依據:

  (一)對于列入重大信用不良記錄的評估服務機構,暫不委托其承接我市房屋征收項目的評估及評審業務,根據其情節嚴重程度給予信用減分,暫不委托期限設置不超過 1 年。對于情節特別嚴重,不合適繼續從事征收評估工作的,將其從我市評估服務機構中除名。

  (二)信用分值不及 60 分的評估服務機構,暫不委托其承接我市房屋征收項目的評估及評審業務,暫不委托期限設置不超過 1 年。

  (三)依據本辦法對評估服務機構作出的信用等級評定及重大信用不良記錄,可供本市范圍內其他部門選用評估機構時借鑒使用。

  第三十一條 對參與征收評估信用管理的工作人員、評審專家等在履職過程中存在玩忽職守、弄虛作假、濫用職權、隱瞞不報、徇私舞弊的,以及對評估服務機構信用管理工作造成不良影響的,將按照有關規定予以處理;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分。

  第五章  附    則

  第三十二條  肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣、巢湖市、安徽巢湖經濟開發區可參照本辦法執行。

  第三十三條 本辦法自2022年6月1日起施行,有效期2年。本辦法施行前已依法作出房屋征收決定的項目,按原規定辦理。

  來源:合肥市城鄉建設局



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