征收集體土地，必須要向有關部門申請，在獲得批準征收土地的文件后，擬申請征收土地的征收方才可以展開具體的征收工作。但是，申請征收土地也是有條件的，只有在滿足了必要條件之后，那么才可以獲得有關部門批復的土地征收文件，即征地批復。那么申請征收土地的必要條件是什么呢？

　　《土地管理法》及《土地管理法實施條例》中對此做出了詳細的規(guī)定。擬申請征收土地的，首先需在擬征收范圍內發(fā)布土地征收預公告，告知大家征收范圍、征收目的、補償標準，補償方式、社會保障等事項，開展擬征收土地現狀調查和社會穩(wěn)定風險評估，征求老百姓的意見。

　　其次，依據社會穩(wěn)定風險評估結果，結合土地現狀調查情況，制定征地補償安置方案。

　　如果多數被征收人對補償安置方案不滿意，還需要舉行聽證會，并根據聽證會的情況修改補償安置方案并公告。征地補償安置公告應當同時載明辦理補償登記的方式和期限，以及反饋渠道等內容。

　　通過聽證會等情況確定征地補償安置方案后，需要盡快與土地所有權人、使用權人、房屋所有權人簽訂補償協(xié)議。

　　在完成上述前期征收工作后，相關部門方可提出征收土地申請。

　　比如根據《浙江省土地管理條例》第四十五條規(guī)定及《江蘇省土地管理條例》第三十九條規(guī)定，征收土地預公告、土地現狀調查和社會穩(wěn)定風險評估、征地補償安置公告、征地補償登記和征地補償安置協(xié)議簽訂等前期工作完成后，設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府方可提出土地征收申請，報有批準權的人民政府批準。

　　不過，在申請征收土地期間，往往會發(fā)生很多的問題，比如被征收人對補償標準不滿意，只有個別被征收人未簽訂補償協(xié)議等，那么遇到這些問題應當怎么解決呢？

　　其實，實踐中，被征收人對補償不滿意是常有的事，但是有個別征收方在與被征收人未簽訂補償協(xié)議的情況下，為了推進征收工作，往往會采取各種逼遷手段，強迫被征收人搬遷，比如對被征收房屋實施斷水、斷電，將被征收房屋認定為違法建筑強拆等。

　　但是上述這幾種行為幾乎都是不合法的。那么征收人應當如何做才合法呢？《浙江省土地管理條例》第43條第3款規(guī)定從操作層面解決了這個問題。根據《浙江省土地管理條例》中的規(guī)定，擬被征收土地的所有權人、使用權人在規(guī)定期限內未辦理補償登記的，相關信息按照土地現狀調查公示結果確定。辦理補償登記的機構可以委托公證機構對登記情況進行現場公證。

　　根據《江西省征收土地管理辦法》第二十條規(guī)定，對個別未達成征地補償安置協(xié)議的，設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當在征收土地公告發(fā)布之日起四十五日內，依據土地現狀調查公示結果、征地補償安置方案、補償登記結果等，作出征收土地補償安置決定并送達征收土地所有權人、使用權人，依法組織實施。

　　看了上述的法律規(guī)定，相信大家都明白了，未簽訂補償協(xié)議的情況下，征收方需要依據土地現狀調查結果等確定，或是對被征收人作出征地補償安置決定。不過，凱諾律師這里需要提醒大家，不管如何，如果對補償滿意，作為被征收人千萬不能坐以待斃，需要及時地咨詢專業(yè)律師，然后在專業(yè)律師的幫助下找到征收方的違法點，從而維護自己的合法權益。

　　另外就是，申請征收土地需要先與被征收人簽訂補償協(xié)議，這點大家都知道，但是只有絕大多數被征收人簽訂了補償協(xié)議，也就是說只有達到了地方規(guī)定的簽約比例，那么才可以申請征收土地，如果絕大多數被征收人未簽訂補償協(xié)議，那么則很難獲得批準，所簽訂的補償協(xié)議自然也就無效。

　　根據《山東省人民政府辦公廳關于規(guī)范征收土地管理工作的意見》中的規(guī)定，被征地的所有權人、使用權人等相關權利人應按征地補償安置方案公告規(guī)定的時間和地點，持不動產權屬證明等材料辦理補償登記并簽訂征地補償安置協(xié)議。簽訂協(xié)議的比例一般應不低于使用權人總數的95%。

　　從立法背景資料判斷，新《土地管理法》立法本意是設置較高的簽約比例。一些省市對國有土地上房屋征收補償簽約比例有明確規(guī)定，如上海市規(guī)定在舊城區(qū)改建上確定的簽約比例不得低于80%。

　　總之，凱諾律師想要告訴大家的是，土地征收事關被征收人的切身利益，無論是何種形式的征收，只要補償標準不合理，那么建議大家最好是別在預簽訂補償協(xié)議上簽字，否則一旦達到簽約比例，那么這份協(xié)議立即會產生法律效力，所以大家一定要格外地注意，避免造成重大損失。