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北京房屋拆遷律師:拆遷補(bǔ)償?shù)偷乃膫(gè)主要原因找到了房屋拆遷過程中,原則上來說給予被征收人的補(bǔ)償,如果是國有土地上房屋征收的話,被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償是不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋周邊房地產(chǎn)的市場價(jià)格,如果是農(nóng)村宅基地上房屋拆遷,原則上來說是不能低于被征收人原有的生活水平。 但是許多被征收人在征地拆遷中,通常都會(huì)認(rèn)為補(bǔ)償特別的不合理,補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上述的補(bǔ)償原則,就算已經(jīng)簽訂了補(bǔ)償協(xié)議,也會(huì)特別后悔,尤其是農(nóng)村拆遷。那么,為什么自己的拆遷補(bǔ)償會(huì)比較低呢?房屋拆遷補(bǔ)償?shù)痛蟾庞幸韵滤姆N原因 一、房屋被認(rèn)定為違法建筑 實(shí)踐征收中,有個(gè)別征收方為了盡快拿到土地,在與被征收人就補(bǔ)償事宜協(xié)商不成的情況下,通常就會(huì)拿被征收房屋未辦理審批手續(xù)打壓被征收人,將被征收房屋認(rèn)定為違法建筑,然后口頭告知被征收人,“你這房屋是沒有手續(xù)的違法建筑,現(xiàn)在給你的補(bǔ)償已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他人的,或是給你的補(bǔ)償已經(jīng)是按合法建筑給予的,如果你現(xiàn)在不簽訂補(bǔ)償協(xié)議,不搬遷,那日后連這些補(bǔ)償也沒有了”聽到征收方說的這些話時(shí),很多被征收人就會(huì)因房屋沒有產(chǎn)權(quán)證而產(chǎn)生心理壓力,會(huì)非常擔(dān)心自己失去眼前的這些拆遷補(bǔ)償,于是便與征收方簽訂了補(bǔ)償協(xié)議,并完成搬遷,這樣一來,自然拆遷補(bǔ)償就會(huì)比較低。 事實(shí)上,房屋是不是違法建筑,征收方口頭上說了不算,一般需要經(jīng)過嚴(yán)格的法定程序進(jìn)行認(rèn)定,比如實(shí)地走訪、調(diào)查等,這是最起碼的,如果連實(shí)地調(diào)查都沒有,那顯然違反了法定程序。 另外,征收方將房屋認(rèn)定為違法建筑是在補(bǔ)償事宜未協(xié)商成功的情況下,便以房屋是“違建”為由對(duì)被征收人作出行政處罰,不給予其補(bǔ)償,同樣也是不合法的,違反了法定程序,存在以拆違促拆遷的嫌疑。 《土地管理法》中規(guī)定,需要征收土地,縣級(jí)以上地方人民政府認(rèn)為符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)發(fā)布征收土地預(yù)公告,并開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定,市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償。 總之,凱諾律師提醒大家,在補(bǔ)償事宜未協(xié)商成功的情況下,將房屋認(rèn)定為違法建筑,并以口頭威脅,那被征收人一定要提高警惕,并建議最好不要簽訂補(bǔ)償協(xié)議,或是提前搬遷,否則你拿到的補(bǔ)償一定會(huì)比別人低。 二、你的房屋太舊 在征收范圍內(nèi)的房屋有的始建年限比較晚,有的則比較早,始建年限比較早的,其房屋外觀和質(zhì)量肯定不如比較晚的房屋新或者是好。對(duì)于這類房屋,可能有的征收方就會(huì)以房屋已經(jīng)特別老舊,質(zhì)量不好等為由,降低被征收人的拆遷補(bǔ)償。 但這其實(shí)也是很不合理的。因此,凱諾律師提醒大家,如果征收方以房屋老舊、坍塌等為由,拒絕給予補(bǔ)償或是少補(bǔ)償,那么,建議被征收人一定不要簽訂補(bǔ)償協(xié)議,及時(shí)地咨詢專業(yè)律師,在專業(yè)律師的幫助下,通過政府信息公開、行政復(fù)議、行政訴訟等程序維護(hù)自己的合法權(quán)益。 三、評(píng)估程序不合法 房屋拆遷評(píng)估影響著被征收人的利益,如果評(píng)估程序不合法,比如評(píng)估機(jī)構(gòu)是由征收方擅自選定的,評(píng)估方法選用不利于被征收人,比如住宅拆遷,選用成本法評(píng)估,那么拆遷補(bǔ)償自然也會(huì)非常低。 另外,評(píng)估時(shí)點(diǎn)也影響著被征收人的利益。根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定,被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。 如果房屋征收決定作出后,遲遲沒有對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估,而是等到幾年后才以作出征收決定之日對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估,倘若在這期間,房地產(chǎn)市場價(jià)有變化,那很有可能就會(huì)導(dǎo)致被征收人買不起房。所以,在評(píng)估階段,被征收人也要提高警惕,否則稍有程序上的不合法,就有可能導(dǎo)致自己無法獲得合理的拆遷補(bǔ)償。 四、房屋被認(rèn)定為危房 除了以上三種原因之外,還有一種也是我們大家常遇到的,就是房屋被認(rèn)定為“危房”。實(shí)踐中,有的征收方在與被征收人未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況下,通常會(huì)在拆違的過程中,給合法房屋挖個(gè)洞,然后再以房屋存在安全隱患為由將房屋認(rèn)定為“危房”,強(qiáng)迫被征收人搬遷或是簽訂不合理協(xié)議,或是直接告知被征收人,你這房屋已經(jīng)有裂痕了,已經(jīng)不適合居住人了,現(xiàn)在給予你的補(bǔ)償已經(jīng)很高了,如果再糾結(jié)下去,等危房鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定結(jié)果,恐怕你拿到的補(bǔ)償還會(huì)再減,聽到這,房屋被認(rèn)定為“危房”的被征收人就會(huì)開始慌了。 但其實(shí),申請(qǐng)危房鑒定的主體只能是房屋所有權(quán)人,征收方是無權(quán)申請(qǐng)危房鑒定的,如果自己沒有申請(qǐng)危房鑒定,那么這很有可能就是征收方慣用的促進(jìn)征收的手段。 所以,凱諾律師提醒大家,在聽到征收方的上述話語時(shí),千萬不要輕易地相信,也不要慌張,否則,拆遷補(bǔ)償肯定會(huì)比別人低。 |