關于印發《本市建設項目涉及土地房屋征收工作程序》的通知

　　滬規劃資源規〔2022〕7號

　　各區人民政府、各派出機構：

　　為進一步貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》，完善本市涉及土地房屋征收的建設項目工作流程，經市政府同意，現將修訂后的《本市建設項目涉及土地房屋征收工作程序》印發給你們，請遵照執行。本文件自2022年8月25日起施行，有效期至2027年8月24日。

　　上海市規劃和自然資源局  上海市人力資源和社會保障局

　　上海市住房和城鄉建設管理委員會  上海市房屋管理局

　　2022年8月24日

　　本市建設項目涉及土地房屋征收工作程序

　　為進一步完善本市涉及土地房屋征收的建設項目工作流程，保障經濟和社會發展用地需要，維護被征收相關主體合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規的規定，制定本工作程序。

　　一、征地前期工作階段

　　1.開展權屬調查

　　在控制性詳細規劃或相關專項規劃（詳細規劃層次）編制過程中，建設項目設計方案總體穩定、達到核發用地預審和選址要求的，行業主管部門或項目建設單位即可憑市、區規劃資源部門開具的《土地權屬調查邊界確認單》開展房屋土地權屬調查。

　　因實施階段建設項目設計方案深化引起控制性詳細規劃或相關專項規劃（詳細規劃層次）控制線及圖則變更的，需進行規劃調整的，按規劃調整程序辦理；符合詳細規劃實施深化適用條件的，按規劃實施深化有關要求辦理。

　　2.核發《建設項目用地預審與選址意見書》

　　建設項目采取劃撥方式取得土地的，應當申請辦理《建設項目規劃土地意見書》。市、區規劃資源部門向建設單位核發批準文件、證照（《建設項目用地預審與選址意見書》）和附圖（建設項目選址范圍圖）。

　　建設項目在取得用地預審和選址意見批準文件前，應具備用地范圍基本明確、工程邊界總體穩定等條件。

　　3.國有土地上房屋征收和土地收回

　　在建設項目取得用地預審和選址批準文件后，區人民政府組織實施國有土地上房屋征收和土地收回工作。用地范圍內有國有土地上房屋的，區規劃資源部門向區人民政府上報《收回土地審核意見》，按照房屋征收和補償程序執行。用地范圍內無國有土地上房屋的，區規劃資源部門向區人民政府上報《收回土地請示》，區人民政府核發《收回土地批復》并指定部門落實補償工作，收地公告和通知由區規劃資源部門發布。

　　4.發布征收土地預公告

　　在建設項目取得用地預審和選址批準文件后，區人民政府應當在擬征收土地所在的鎮（鄉、街道）和村、村民小組范圍內張貼征收土地預公告，公告期不得少于10個工作日，并采用網站、微信公眾號等有利于社會公眾知曉的渠道主動公開信息。同時，區規劃資源部門應將擬征地范圍、擬征收的集體農用地面積、所屬村組等相關擬征地信息及時告知區人力資源社會保障部門。

　　征收土地預公告發布后，若擬征地范圍涉及集體土地房屋補償的，區征地事務機構應按信息公開要求發布《估價機構報名通知》，報名起止時間不少于5個工作日。鎮（鄉）人民政府、街道辦事處負責組織估價機構的選定工作，并在估價機構確定后，將結果在擬征地范圍內予以公告。

　　征收土地預公告發布后，任何單位和個人不得在擬征收范圍內搶栽搶建。違反規定搶栽搶建的，對搶栽搶建部分不予補償。

　　征收土地預公告發布后，區人民政府應當組織有關部門，根據《關于開展征地社會穩定風險評估工作的指導意見（修訂）》（滬規劃資源施〔2022〕122號）的要求，開展擬征收土地的社會穩定風險評估。

　　5.開展土地現狀調查及登記確認

　　（1）土地現狀調查

　　征收土地預公告發布后，區人民政府應當組織區征地事務機構，會同鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處以及屬地規劃資源事務機構、村（居）民委員會、用地單位等，根據前期房屋土地權屬調查情況，進一步開展擬征收土地的現狀調查工作，包括對擬征收土地的權屬、地類、面積等現狀進行調查，對地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，對房屋及宅基地的權屬、面積、房屋用途等情況進行調查等。

　　（2）補償登記確認

　　擬征收土地的所有權人、使用權人應當在征收土地預公告規定期限內，持不動產權屬證明辦理補償登記。

　　調查登記結果應當與擬征收土地的所有權人、使用權人進行共同確認，并將調查登記結果在擬征地范圍內公布。

　　6.制定補償方案

　　區人民政府應當組織區規劃資源部門、區人力資源和社會保障等有關部門，依據社會穩定風險評估結果，結合土地現狀調查情況，擬定征地補償安置方案、征地房屋補償方案以及被征地人員就業和保障方案。

　　7.發布補償方案公告

　　區人民政府應當在擬征收土地所在的鎮（鄉、街道）和村、村民小組范圍內張貼《征地補償安置方案公告》、《征地房屋補償方案公告》和《被征地人員就業和保障方案公告》，公告期不得少于30日，并采用網站、微信公眾號等有利于社會公眾知曉的渠道主動公開信息。其中，《征地補償安置方案公告》和《被征地人員就業和保障方案公告》應當同時張貼。

　　在方案公告期間，區人民政府應當組織區征地事務機構、鎮（鄉）人民政府、街道辦事處等有關部門，就征地補償安置方案、征地房屋補償方案、被征地人員就業和保障方案聽取被征地的集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

　　8.組織聽證

　　多數被征地農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案、征地房屋補償方案、被征地人員就業和保障方案不符合法律、法規規定的，區人民政府應當組織相關部門召開聽證會。其中，“多數”即被征地范圍內半數以上的集體經濟組織成員。是否為“集體經濟組織成員”以及“集體經濟組織成員”總數由被征地村集體經濟組織認定和提供。

　　根據法律、法規的規定和聽證會的情況，確需修改征地補償安置方案、征地房屋補償方案、被征地人員就業和保障方案的，區人民政府應當修改方案并再次公告。

　　9.確定補償方案

　　區人民政府根據法律、法規規定和聽證會等情況確定征地補償安置方案、征地房屋補償方案以及被征地人員就業和保障方案后，應當組織有關部門落實相關費用，并于5個工作日內在擬征地范圍內發布《征地補償安置方案確認告知書》、《征地房屋補償方案確認告知書》。

　　若擬征地范圍發生變化的，新變化的范圍內需重新開展方案擬定、公告等相關征地前期工作。新變化的范圍可以依據辦理變更批復后的項目用地預審與選址意見書明確的用地邊界確定。

　　10.簽訂附生效條件的補償費用支付協議和補償協議

　　用地單位與區征地事務機構簽訂附生效條件的征地補償費用支付協議、附生效條件的征地房屋補償費用支付協議；用地單位與鎮（鄉）人民政府、街道辦事處簽訂附生效條件的被征地人員落實社會保障費用和生活補貼費支付協議。區征地事務機構（或經其委托的實施單位）與被補償人簽訂附生效條件的征地補償安置協議和附生效條件的征地房屋補償協議。

　　個別確實難以達成征地補償安置協議或征地房屋補償協議的，區人民政府應當在申請征收土地時如實說明情況。其中，“個別”即被補償人未簽訂協議數少于等于總協議數的20%或者不滿10戶。前期已經協議置換的，在區人民政府如實說明后，可以納入基數計算。區人民政府應做好協議置換信息公開工作，并妥善處理好信訪矛盾。國家重點建設項目中控制工期的單體工程和因工期緊或者受季節影響急需動工建設的工程需要報批的，區人民政府在承諾保障被補償人利益的前提下可以報批，但未簽訂協議數應少于總協議數的三分之一。

　　二、農轉用征收報批和核發供地批文階段

　　11.報批農轉用、土地征收和核發供地批文

　　在相關征地前期工作已完成、建設項目已取得工程可行性研究報告批復的前提下，區人民政府方可向市人民政府申請農轉用征收土地，并按規定上報請示等相關材料。建設項目屬于國務院審批權限的，建設單位（繳款單位）應與鎮（鄉）人民政府或街道辦事處簽訂社會保障費用預繳協議，并將協議中確定的社會保障費用預繳至鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處繳納社會保障費用指定賬戶，作為項目征地批復后正式辦理被征地人員社會保障的保證資金。

　　在建設項目落實用地計劃指標、完成相關規費繳納后，根據《中華人民共和國土地管理法》等規定，由有批準權的人民政府批準農轉用征收。

　　根據建設項目范圍內涉及的農轉用征收批文、國有土地收地批復和房屋征收決定，市（區）人民政府向市（區）規劃資源部門直接核發供地批文。

　　能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目中，控制工期的單體工程和因工期緊或者受季節影響急需動工建設的其他工程，可按國家和本市相關規定，由區規劃資源部門向市規劃資源部門申請辦理先行用地手續。

　　搶險救災、疫情防控等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時用地的，用后應當恢復原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續；屬于永久性建設用地的，建設單位應當在不晚于應急處置工作結束六個月內申請補辦建設用地審批手續。

　　三、農轉用征收批后階段

　　12.發布征收土地公告

　　農轉用和土地征收經依法批準后，區人民政府應當自收到批準文件之日起十五個工作日內在擬征收土地所在的鎮（鄉、街道）和村、村民小組范圍內發布征收土地公告，公布征收范圍、征收時間等具體工作安排，公告期不得少于10日，并采用網站、微信公眾號等有利于社會公眾知曉的渠道主動公開信息。征收土地公告發布之日，即為相關補償協議生效日。

　　13.落實補償

　　區征地事務機構應當按生效的支付協議向用地單位收取征地補償費用、征地房屋補償費用，并按生效的補償協議將征地補償費用、征地房屋補償費用支付給被補償人。

　　鎮（鄉）人民政府、街道辦事處根據農轉用征收批文中的農用地面積、公安派出所提供的現有年滿16周歲農業人數，核算落實就業和保障的人數及人員分類等情況。用地單位應當根據社會保障費用和生活補貼費支付協議將社會保障費用和生活補貼費支付給鎮（鄉）人民政府、街道辦事處等有關單位。

　　無法達成征地房屋補償協議的，按照《上海市征地房屋補償爭議協調和處理辦法》（滬規土資規〔2021〕7號）等相關規定執行。

　　14.補償結案

　　征地補償安置方案、征地房屋補償方案實施完成后，區規劃資源部門出具《征地補償安置方案結案表》、《征地房屋補償方案結案表》。市社保中心完成備案后，為被征地人員辦理參加社會保險手續，并出具《被征地人員就業和社會保障備案證明》。其中，征地補償安置協議履行完畢可視為征地補償安置方案實施完成。符合下列情形之一的，可視為征地房屋補償方案實施完成：

　　（1）已全部簽訂征地房屋補償協議的；

　　（2）未全部簽訂征地房屋補償協議，但對未簽訂協議的被補償人已作出征地補償安置決定或責令交出土地決定，且被補償人在規定期限內未申請行政復議或提起行政訴訟，或者被補償人申請行政復議或提起行政訴訟，復議機關已作出復議決定或司法機關已作出生效裁判且復議決定或生效裁判維持征地補償安置決定或責令交出土地決定的。

　　四、規劃許可階段

　　15.核發《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》

　　涉及的集體土地征地補償安置方案、征地房屋補償方案、被征地人員就業和保障方案實施完成、國有建設用地簽訂收回補償協議及其房屋征收補償完成后，市、區規劃資源部門應根據建設單位申請核發《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。劃撥土地項目將劃撥決定書內容納入建設用地規劃許可證批準文件，除特殊情況外不再單獨核發。具備相關條件的，可以將《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》合并辦理，核發規劃許可證。

　　對于有特殊工期要求的重大項目，個別征地房屋補償協議或國有土地房屋征收補償協議或國有土地收回補償協議難以達成的，在滿足征地補償安置結案、用地單位已將被征地人員就業和社會保障費用支付給鎮（鄉）人民政府或街道辦事處、收回國有土地已批復并公告和通知（劃撥土地公告滿1個月、出讓土地公告滿6個月）、征地補償安置決定或責令交出土地決定（或房屋征收補償決定）已作出的條件下，由有關鎮（鄉）人民政府、街道辦事處出具承諾被征地人員落實就業和社會保障辦結時限等相關情況說明，并經區人民政府同意，且建設單位同時承諾先期施工不影響被征收權利人和利害關系人合法權益后，市、區規劃資源部門可采取告知承諾方式核發《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。

　　對于有特殊工期要求的重大項目，建設單位可分段（區）憑《土地權屬調查邊界確認單》開展房屋土地權屬調查。市、區規劃資源部門可根據建設項目設計方案的完整性、征收補償實施情況，以及建設單位支付補償費用的財務憑證和經區人民政府同意的鎮（鄉）人民政府或街道辦事處出具的關于征收補償實施情況的說明，分段（區）核發《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。

　　16.開工放樣復驗

　　建設單位應在《建設工程規劃許可證》有效期內、現場開工建設前，申請開工放樣復驗或備案。分段（區）開工的，開工范圍應與分段（區）核發的《建設工程規劃許可證》相對應。

　　五、驗收登記階段

　　17.竣工規劃資源驗收

　　建設項目竣工規劃資源驗收按照本市工程建設項目竣工規劃資源驗收管理的相關規定及相應標準執行，通過驗收后核發《建設項目竣工規劃資源驗收合格證》。

　　對于分段（區）核發《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》的建設項目，可以申請相應段（區）竣工規劃資源驗收。

　　對于采取告知承諾方式核發《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》的建設項目，應在集體土地征地補償安置方案、征地房屋補償方案、被征地人員就業和保障方案實施完成、國有建設用地簽訂收回補償協議及其房屋征收補償完成后，申請竣工規劃資源驗收。相關承諾履約未完成的，不得通過驗收。

　　18.不動產登記

　　按照國家和本市法規規定，辦理不動產登記。

　　來源：行政執法研究