利川市城市集中建設區集體土地及集體土地上房屋征收補償辦法

　　第一章總則

　　第一條為規范利川市城市集中建設區集體土地和集體土地上房屋征收補償安置工作，保障城市建設依法、有序、穩妥推進，根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《湖北省人民政府關于公布實施湖北省征地區片綜合地價標準的通知》（鄂政發〔2019〕22號）、《恩施土家族苗族自治州城鄉規劃建設管理條例》等法律、法規和政策的規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用《利川市城鄉總體規劃（2017—2035年）》確定的城市集中建設區范圍內的集體土地和集體土地上房屋的征收與補償。

　　第二章土地征收及房屋拆遷補償安置工作職責分工

　　第三條市人民政府是我市土地及房屋征收的法定主體。市人民政府按照屬地管理原則委托元堡鄉、涼霧鄉、都亭街道辦事處、東城街道辦事處組織實施轄區范圍內的土地、房屋征收和補償安置工作，具體職責如下：

　　（一）組織實施征收土地面積測量、實物調查、價格評估（土地及房屋、苗木等地上附著物）等工作；

　　（二）擬訂并發布征收補償安置方案；

　　（三）負責補償費用測算和登記，簽訂相關補償、安置協議以及支付補償費用，負責已征收土地的成本核算；

　　（四）分項目整理征地拆遷安置補償檔案資料，項目建設完結后，將檔案資料及時整理、移交市檔案館；

　　（五）被征地農村集體經濟組織和農民對征地補償、安置方案提出聽證的，依法組織聽證；

　　（六）負責已征收土地的清場工作和巡查監管工作。

　　第四條土地征收和房屋拆遷補償安置工作在市人民政府統一領導下，市直相關部門依法履行職責，開展相關工作。

　　（一）市征拆辦：綜合協調土地征收和房屋拆遷安置工作，統籌解決征地拆遷中存在的疑難問題；擬定征地拆遷相關政策；指導、監督房屋征收中介服務機構開展工作；檢查督辦征地拆遷工作進度。

　　（二）市自然資源和規劃局：負責擬定和發布土地征收公告，審查征收補償安置方案，簽訂土地征收協議，組織用地報批；負責擬征收土地范圍紅線確定、放驗線，指導開展征收土地面積測量、實物調查、價格評估（土地及房屋、苗木等地上附著物）；負責擬訂年度土地收儲計劃、儲備土地供應計劃；負責對已取得完整產權的土地納入儲備土地庫管理，編制土地儲備資金收支項目預算。

　　（三）市城市管理執法局：配合相關單位對城市集中建設區范圍內“三違”行為的巡察、制止工作；負責土地征收范圍內“三違”建筑的調查、認定和分類處置工作。

　　（四）市住建局：負責安置房建設施工許可和質量監管，根據征收部門的需要提供商品房交易情況。

　　（五）市財政局：負責土地、房屋征收補償安置資金籌集、分配、撥付；參與征收補償費用的核算，負責監督資金運行。

　　（六）市審計局：負責對征收補償費用管理和使用情況的審計監督，參與征收補償費用的核算。

　　（七）市公安局：負責土地、房屋征收范圍內村（居）民的戶籍審核和管理工作；負責土地、房屋征收工作秩序的維護；負責查處涉嫌非法倒買倒賣土地、非法侵占土地犯罪的案件；負責查處妨礙國家工作人員依法履行職務的案件。

　　（八）市場監督管理局：負責核查土地及房屋征收范圍內的營業登記。

　　（九）市人社局：負責失地農民養老保險參保工作。

　　（十）市林業局：負責林業規劃的劃定、調整和林地征占用許可手續辦理，森林資源價格評估機構的監管。

　　（十一）市農業農村局：負責征收土地后承包經營權證的變更、注銷登記等工作，協助辦理失地農民養老保險參保工作。

　　（十二）市檔案館：指導征地拆遷補償安置檔案資料的收集、整理，對提交的檔案資料按要求及時歸檔。

　　（十三）利川市靚利城市建設發展有限公司：負責對已征收土地苗木的接收處置工作。

　　第五條中介機構選擇。

　　土地及房屋征收中介服務機構按有關規定采購，劃定服務區域，明確服務年限。

　　第三章征收土地補償

　　第六條土地補償標準。

　　（一）土地補償費、安置補助費、青苗補償費的補償按照《湖北省人民政府關于公布實施湖北省征地區片綜合地價標準的通知》（鄂政發〔2019〕22號）規定的標準執行，執行過程中如上級修訂的補償標準超過該標準的，從其規定。

　　（二）園地附著物補償：果園盛產期11000元/畝，初產期7000元/畝，果苗4000元/畝。

　　（三）養殖水面補償：魚塘10000元/畝，其他養殖、種植水面6000元/畝。

　　（四）墳墓補償：土墳（含石砌墳）)8000元/所，單碑墳12000元/所，多碑墳15000元/所。

　　墳墓遷往公墓的每所補助2000元；遷至城市集中建設區外自行選址安葬的，所選擇位置應符合相關法律政策規定。

　　（五）魚塘和墳墓周邊石砌堡坎或混凝土現澆、水泥地平、圍墻、蔬菜大棚等按市場評估價進行貨幣補償。

　　（六）苗圃、綠化林木、其他經濟作物的補償以及本辦法未明確的地上附著物補償，按照市場評估價進行貨幣補償。

　　（七）屬國家項目資金投入的設施，包括溝、坎、路、渠等建設項目所涉及的建構筑物不予補償，已實施土地征收補償的不重復補償。自籌資金投入部分按投入量據實補償。

　　（八）生產性用房（地）補償。指用于看護果園、苗圃、魚塘的臨時棚子或房屋、烘烤房、堆肥池（塘）、沼氣池、飼料（農產品）儲藏窖，以及獨立于居住用房之外的畜禽欄圈等設施農用地，生活用水井。其地上建構筑物補償按市場評估價進行貨幣補償，土地補償參照同級別耕地征收補償標準予以貨幣補償。

　　第七條征收范圍內廢棄生產性用地、廢棄宅基地（指空閑、房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地）按同級別耕地補償標準予以征收補償。

　　第八條土地征收獎勵。對積極支持征收土地工作，按約定出席現場指界、面積確認簽字、領取土地補償款、簽訂土地交付協議并交付土地、及時搬遷范圍內墳墓等附著物的，按土地補償費、安置補助費總額的5%予以獎勵。

　　第九條土地征收補償資金，在簽訂土地交付協議后，直達被征收人賬戶。

　　第四章房屋拆遷安置補償

　　第十條房屋拆遷安置補償。

　　（一）安置補償對象：城市集中建設區內符合征收補償條件的集體土地上的房屋。

　　征收房屋的補償包括房屋價值（宅基地評估價值和房屋評估價值）、裝飾裝修、附屬物、搬遷費、臨時安置補助費和獎勵補助，對符合條件的還包括停產停業損失補償。房屋價值由有資質的評估機構根據國家有關規定，按照批準的用途進行評估，對于改變房屋用途作為經營性用房使用的，可適當考慮租金、經營情況、稅收等因素進行評估。

　　（二）安置補償方式：采取貨幣補償和產權調換相結合的方式補償安置，產權調換堅持產權性質匹配原則。為保障住有所居，針對唯一住房的被征收人，被征收人可以按人均（按戶籍確定人口）最低30平方米選擇調換房屋作為保障性住房，被征收人選擇產權調換面積最高不超過390平方米。

　　第十一條住房安置補償標準。

　　約定房屋補償面積根據被征收房屋實有面積進行測算，測算公式為：約定補償面積=一樓房屋面積×2+一樓以外房屋面積×1.2。

　　被征收房屋綜合單價=（宅基地評估價值+房屋評估價值）/房屋建筑面積。

　　（一）選擇以房屋產權調換為主的方式。約定房屋補償面積≤390平方米時，在安置房源中選擇與約定房屋補償面積對等的房屋，原則上選房面積不得超（差）20平方米，超（差）面積按安置房的成本價格（3500元/平方米）相互補差，若選房面積超（差）20平方米的，超過20平方米的超（差）面積按市場評估價進行相互補差；約定房屋補償面積超過390平方米的，超過部分按被征收房屋綜合單價進行貨幣補償。

　　（二）選擇以貨幣補償為主的方式。對調換保障性住房后剩余的面積實行貨幣補償。貨幣補償的計算公式為:

　　1.約定房屋補償面積≤390平方米的：最低補償標準為3500元/平方米，被征收房屋綜合單價高于最低補償標準的按被征收房屋綜合單價補償，貨幣補償費用=（約定房屋補償面積—保障性住房面積）×3500元/平方米或被征收房屋綜合單價。

　　2.約定房屋補償面積> 390平方米的：390平方米以內的，最低補償標準為3500元/平方米，被征收房屋綜合單價高于最低補償標準的按被征收房屋綜合單價補償；超過390平方米的按被征收房屋綜合單價補償。貨幣補償費用=（390—保障性住房面積）× 3500元/平方米或被征收房屋綜合單價+（約定房屋補償面積—390）×被征收房屋綜合單價。

　　第十二條依法登記的集體土地建設用地使用權的房屋（集體資產）按市場評估價實行貨幣補償。依法登記且未被認定為廢棄宅基地（地上無房屋）按市場評估價實行貨幣補償。

　　第十三條鼓勵誠實守信行為，被征收人在規定簽約期限內簽訂征收補償安置協議且在確定的期限內完成搬遷的，按照房屋價值（宅基地評估價值+房屋評估價值，不含裝飾裝修和附屬物的價值）的20%予以貨幣獎勵。

　　第十四條被征收人土地全部被征收后，無調換房屋或約定調換房屋面積達不到人均30平方米，而且本人及家庭成員均無住房、無買賣（出租）房屋行為、無私自買賣（轉讓）土地行為、無“三違”行為的，按以下方式安置:

　　（一）選擇高層安置的，無房戶可申請按3000元/平方米購買一套最接近人均最低住房標準的戶型，原則上選房面積不能超過最低住房標準的20%。選房面積超過人均30平方米的，超過部分按3000元/平方米補差。

　　（二）無力購買高層安置房的，又符合公租房條件的可優先安排入住公租房。

　　第十五條選房順序按簽訂房屋征收補償協議的時間先后順序，在安置房屋中選擇房屋的樓棟、樓層及戶型。

　　第十六條安置房建設標準。

　　（一）安置房位置：在城市集中建設區范圍內市人民政府指定的位置。

　　（二）質量標準：安置房應當符合國家質量安全標準，經竣工驗收合格后方可交付使用。

　　（三）安置房價格：政府建設的安置房按市場評估價確定，商品房開發小區還建的安置房按市場評估價結合小區商品房銷售均價綜合確定。

　　（四）產權登記：安置房屋土地使用性質為出讓國有土地，被征收人應按登記部門的要求提供不動產權登記要件，按規定繳納相關稅費后依法辦理不動產權登記。

　　（五）選擇產權調換的房屋維修基金和物業管理費由被征收人承擔。

　　第十七條征收房屋產權認定。產權人持有合法有效的《不動產權證書》《土地使用證》《建設用地批準書》等證件之一的，視為合法房屋，根據登記或許可的情形進行補償。

　　第十八條被征收房屋拆遷安置補償后，被征收房屋原權利人及其他權利人再次申請審批宅基地的，不予批準。

　　第十九條被征收房屋產權受到限制（如存在擔保等情況），在簽訂補償協議前，被征收人應告知限制方房屋征收情況，且被征收人應在簽訂補償協議之日起30日內解除限制，否則，征收方可以將相當于擔保部分的貨幣補償款提存。如果限制方解除限制措施需要征收部門協助的，征收部門應當予以配合。

　　第二十條其他補償。

　　（一）水、電、氣、通訊、廣播網絡等生產生活設施補償：按有關單位的遷移或立戶收費標準進行貨幣補償。

　　（二）搬遷費：按期簽訂補償安置協議的，搬遷費按被征收房屋建筑面積30元/㎡標準給予補償，100㎡（含本數）以下的每戶按3000元補償，100㎡以上的按實際建筑面積計算，最高不超過8000元。

　　（三）臨時安置補助費（過渡費）

　　1.被征收人選擇產權調換的，按照還建的安置房面積進行計算，低于100㎡的按500元/月計算，100㎡以上（含本數），按5元/月/平方米計算。過渡期限以簽訂合同時間到安置房交房時間（或通知交房時間）延長3個月計算。

　　2.被征收人選擇以貨幣補償的，按照被征收房屋的面積進行計算，低于100㎡的按500元/月計算，100㎡以上（含本數），按5元/月/平方米計算，最高不得超過2500元/月。從簽訂合同之日起，補償12個月的臨時安置補助費。

　　3.已向被征收人提供周轉用房的不予補償臨時安置補助費。

　　（四）被征收人（包括出租人）租金損失、經營者停業損失補償。選擇房屋產權調換的，租金損失和停業損失按補償協議約定過渡期計算；選擇貨幣補償的，租金損失和停業損失按不超過6個月計算。

　　停產停業損失應當根據房屋被征收前的納稅情況、經營規模、停產停業期限等因素進行評估。不具備評估條件的，按以下標準執行：

　　1.城區主街道上門面房屋：利用被征收房屋進行經營的，按經營房屋面積以每月60元/平方米標準補償；利用土地進行經營的，按經營建筑占地面積以每月30元/平方米標準計算。

　　2.其他情況最高執行標準：按照被征收房屋經營建筑面積計算，門面每月50元/平方米，倉儲或辦公用房每月40元/平方米，廠房或場地每月20元/平方米。

　　按經營房屋建筑面積計算的最高不超過房屋第一層的建筑面積，按經營建筑占地面積計算的最高不超過土地使用證上記載的建筑占地面積，同時應扣除非生產或經營建筑面積。

　　第二十一條房屋征收補償資金，在簽訂房屋拆遷安置補償協議后，直達被征收人賬戶。

　　第五章罰則

　　第二十二條《土地征收啟動公告》發布之后，搶栽搶種的青苗及地上附著物，搶修搶建的建構筑物及室內外裝飾裝潢等，一律不予補償，并由相關部門按照有關法律法規及市人民政府的相關規定嚴肅處理。

　　第二十三條在土地及房屋征收補償中，弄虛作假、冒名頂替、冒名領補償費用以及截留補償費用的，由相關職能部門責令追繳，并依法追究責任。

　　第二十四條違反土地及規劃管理法律法規規定，阻撓國家建設征收土地的，責令限期交出土地，對拒不交出的，申請人民法院強制執行。對阻擾和破壞征地拆遷工作，妨礙公務執行的，由公安機關依法予以處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十五條對非法占用政府征收土地、儲備土地的，責令限期歸還，拒不歸還的，依法查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十六條各地各部門工作人員在土地及房屋征收補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級行政機關或者有關部門責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章附則

　　第二十七條本辦法所指調換房屋面積包括套內建筑面積和公攤建筑面積，超（差）面積是指調換房屋面積超過（低于）約定房屋調換面積。

　　第二十八條征收部門應根據本辦法結合征收實際情況制定征收補償安置方案，報經市人民政府批準后實施。

　　第二十九條被征收人或權利人不配合調查登記的，征收部門可以通過房屋權屬登記檔案或現場勘測結果進行登記，作為征收補償的依據。因被征收人不同意評估、測繪等原因導致中介服務機構未能進場正常開展房屋征收的評估、測繪的，房屋征收部門會同評估、測繪機構以實測占地面積、目測房屋層數等合理方式估定相關評估、測繪參數，以相關參數作為房屋征收的評估、測繪工作依據，最終確定被征收房屋補償金額，有類似被征收房屋的也可以比照類似被征收房屋的補償金額予以確定。

　　第三十條本辦法未盡事宜，由市自然資源和規劃局根據有關規定擬訂補充方案，報市人民政府同意后施行。

　　第三十一條各鄉鎮（辦事處、開發區，下同）城市集中建設區外參照本辦法，根據《利川市農村宅基地管理辦法》要求并結合綜合地價等因素，擬訂其轄區內的征拆辦法，報市人民政府批準后實施。

　　第三十二條本辦法實施前已依法作出征收決定的項目，按原征收補償方案和有關規定執行。

　　第三十三條本辦法實施過程中，如遇相關法律及政策標準進行修改和調整的，市人民政府將根據相關法律及政策標準進行相應修正后實施。

　　第三十四條本辦法由市自然資源和規劃局負責解釋。

　　第三十五條本辦法自發文之日起施行，有效期3年。

　　來源：利川市人民政府網站