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滕州市國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑調(diào)查認定處理實施細則

  第一章  總  則

  第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收與補償行為,維護公共利益,保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益,切實做好國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑調(diào)查、認定和處理工作,依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國行政處罰法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《全國人大常委會法工委對關(guān)于違反規(guī)劃許可、工程建設(shè)強制性標準建設(shè)、設(shè)計違法行為追訴時效有關(guān)問題的意見》《最高人民法院關(guān)于違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等強制拆除問題的批復(fù)》《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》《棗莊市國有土地上房屋征收與補償辦法》《棗莊市國有土地上征收房屋認定處理辦法》《棗莊市城市居民自建住房規(guī)劃管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際,制定本細則。

  第二條  本細則所稱未經(jīng)登記的建筑,是指國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未辦理不動產(chǎn)(房屋所有權(quán)、土地使用權(quán))登記的建筑。

  被調(diào)查人,是指國有土地上房屋征收范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑物的合法所有人或者違法占有人。

  居民自建住宅房屋,是指本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上居民新建、擴建、改建、翻建的私有庭院式居住房屋(兩層及兩層以下建筑)。

  國有房屋,是指國有土地上國家機關(guān)、社會團體、企事業(yè)單位以國有資產(chǎn)投資取得的房屋。

  集體所有房屋,是指國有土地上集體所有制單位以集體資產(chǎn)投資取得的房屋。

  企業(yè)(公司)房屋,是指國有土地上企業(yè)(公司)以企業(yè)或者公司資產(chǎn)投資取得的房屋。

  第三條 在本市城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上,對未經(jīng)登記的建筑占地面積、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查、認定和處理,適用本細則。

  第四條  對未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理應(yīng)遵循依法依規(guī)、實事求是、尊重歷史、解決問題、程序正當、結(jié)果公開的原則。

  第二章  調(diào)  查

  第五條  房屋征收范圍確定后,房屋征收部門應(yīng)當發(fā)布未經(jīng)登記的建筑調(diào)查通告,并組織有關(guān)部門對被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況查閱檔案和入戶調(diào)查,相關(guān)單位和被征收人應(yīng)當予以配合。

  第六條  調(diào)查內(nèi)容具體包括:

  (一)被調(diào)查人及家庭成員姓名、戶籍情況等;

  (二)被調(diào)查人房屋情況:房屋坐落位置、房屋結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積、不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證載用途、規(guī)劃證載用途、現(xiàn)狀實際用途、不動產(chǎn)或房屋所有權(quán)登記簿情況等;

  (三)被調(diào)查人土地使用狀況:不動產(chǎn)權(quán)證或土地使用權(quán)證登記情況及土地取得方式、取得時間、土地面積、土地用途、用地手續(xù)情況等;

  (四)是否屬于本細則第二十一條規(guī)定的情形;

  (五)其他需要調(diào)查的內(nèi)容。

  自然資源(規(guī)劃)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、被征收房屋所在地鎮(zhèn)政府、街道辦事處和居民委員會等部門應(yīng)當對上述調(diào)查內(nèi)容進行核實確認。

  第七條  調(diào)查采取入戶調(diào)查、實際測量、查閱檔案以及調(diào)查取證等方式。

  被調(diào)查人不配合調(diào)查的,被征收房屋所在地鎮(zhèn)政府、街道辦事處或者居民委員會應(yīng)當提供被調(diào)查人及家庭成員姓名、房屋坐落位置、土地取得方式和建房時間等情況,自然資源(規(guī)劃)等部門應(yīng)當核查檔案記載,并由自然資源(規(guī)劃)部門委托測繪單位進行測繪,出具書面測繪報告。

  第三章  認定和處理

  第八條  對房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑,房屋征收 部門應(yīng)當提請市政府組織自然資源(規(guī)劃)等部門按照本細則的規(guī)定和職責分工做好認定工作。

  第九條  自然資源(規(guī)劃)部門應(yīng)當在市政府作出房屋征收決定前,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,結(jié)合房屋調(diào)查情況,對被調(diào)查人土地使用權(quán)情況進行認定,出具土地認定意見書,載明土地調(diào)查面積、性質(zhì)、用途、土地取得方式、取得土地使用權(quán)面積、未取得土地使用權(quán)面積等內(nèi)容,并對建筑物建造是否合法作出認定。

  對認定為違法建筑的,自然資源(規(guī)劃)部門應(yīng)當根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定對違法建筑的違法程度作出認定;屬于無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的,移交市綜合行政執(zhí)法部門依法處理。

  第十條  房屋征收部門應(yīng)當將房屋調(diào)查登記、未經(jīng)登記的建筑認定和處理結(jié)果在房屋征收范圍公示,公示期限不得少于7日,并將未經(jīng)登記的建筑調(diào)查認定和處理結(jié)果書面告知被調(diào)查人。

  被調(diào)查人對認定和處理結(jié)果有異議的,應(yīng)當在公示期限內(nèi)提出重新認定的書面申請,說明理由,并提供相關(guān)證明材料。市政府應(yīng)當組織自然資源(規(guī)劃)部門及時進行復(fù)核、處理,將重新認定和處理結(jié)果書面告知被調(diào)查人,并向房屋征收部門重新出具法律文書。被調(diào)查人逾期未提出書面申請的,視為無異議。

  第十一條  被調(diào)查人能夠提供居民自建住宅房屋不動產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用權(quán)證,且證載土地面積與現(xiàn)狀占地面積一致的,以證載土地面積為準;不能提供不動產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用權(quán)證等相關(guān)證件的,以自然資源部門核查土地登記薄記載的土地面積為準。

  第十二條  被調(diào)查人實際占有使用的土地在1987年2月25日山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法實行前取得,且能夠提供被征收房屋所在地鎮(zhèn)政府、街道辦事處和居委會出具的土地來源情況、無侵害相鄰關(guān)系、無土地變化狀況等相關(guān)證明材料的,由市自然資源部門對被調(diào)查人實際占有使用的土地按合法土地面積認定。

  被調(diào)查人能夠提供居民自建住宅房屋不動產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用權(quán)證,證載土地面積與現(xiàn)狀占地面積不一致的,如被調(diào)查人能夠提供被征收房屋所在地鎮(zhèn)政府、街道辦事處和居委會出具的宗地四至范圍清晰、鄰界無爭議的證明,按照下列標準予以認定:

  (一)對證載土地面積明顯大于現(xiàn)狀占地面積的,自然資源部門應(yīng)當依法按程序?qū)ν恋刈C件進行撤銷或者更正,并確定合法土地面積;對證載土地面積大于現(xiàn)狀占地面積,差距不明顯的,由自然資源部門按證載土地面積認定合法土地面積。

  (二)對證載土地面積小于現(xiàn)狀占地面積,且現(xiàn)狀占地面積不超過200平方米的,由自然資源部門按現(xiàn)狀占地面積認定合法土地面積。

  (三)對證載土地面積小于現(xiàn)狀占地面積,且證載土地面積小于200平方米、現(xiàn)狀占地面積大于200平方米的,由自然資源部門按200平方米認定合法土地面積。

  (四)對證載土地面積小于現(xiàn)狀占地面積,且證載土地面積超過200平方米的,由自然資源部門按證載土地面積認定合法土地面積。

  第十三條  已建成的居民自建住宅房屋未辦理首次登記, 被調(diào)查人能夠提供國有土地使用權(quán)證或者土地使用權(quán)批準文件等有效證件的,由自然資源部門按照本細則的規(guī)定認定合法土地面積,自然資源(規(guī)劃)部門依據(jù)認定的合法土地面積,按照建筑容積率1.0的標準認定合法建筑面積,并出具認定意見書,載明合法房屋面積、用途及違法房屋面積等。對認定的合法面積不動產(chǎn)登記部門予以登記。

  第十四條  居民自建住宅房屋的建筑面積、用途、結(jié)構(gòu)的認定,以不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證記載為準;證載面積與不動產(chǎn)登記簿或房屋登記簿不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿或房屋登記簿確有錯誤外,以登記簿記載為準。

  房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證登記的權(quán)利人不一致的,以房屋所有權(quán)證登記為準。

  第十五條 居民自建住宅不動產(chǎn)登記或房屋登記的建筑面積與實際測量的面積有誤差時,在未翻建、改建、擴建的情況下,以實際測量面積為準;與房屋一體建成,遺漏登記的檐廊及樓梯,由不動產(chǎn)登記部門按照實際情況予以登記。

  第十六條 已取得不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證的居民自建住宅房屋,在翻建、改建、擴建后未辦理不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證變更登記的,被調(diào)查人能夠提供規(guī)劃許可證件并經(jīng)自然資源(規(guī)劃)部門核定后,由不動產(chǎn)登記部門按照認定的建筑面積、用途,結(jié)合原房屋現(xiàn)狀、原房屋所有權(quán)證登記內(nèi)容,區(qū)別不同情況予以登記;不能提供規(guī)劃許可證件的,由不動產(chǎn)登記部門按照原不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證記載的建筑面積、用途,以實際結(jié)構(gòu)予以登記。

  第十七條 已建成的居民自建住宅房屋未辦理首次登記的,被調(diào)查人能夠提供規(guī)劃許可證件并經(jīng)自然資源(規(guī)劃)部門核定后,由不動產(chǎn)登記部門按照認定的建筑面積、用途予以登記。

  第十八條 已建成的居民自建住宅房屋未辦理首次登記的,被調(diào)查人能夠提供原城關(guān)鎮(zhèn)人民政府、原城郊鄉(xiāng)人民政府在1996年1月1日前頒發(fā)的《私房準建證》、土地使用權(quán)批準文件,經(jīng)鑒定屬實后,由自然資源(規(guī)劃)部門予以認定,不動產(chǎn)登記部門按照認定的土地、建筑面積和用途予以登記。

  第十九條  居民自建住宅房屋符合本細則第十四條、第十六條、第十七條或者第十八條規(guī)定,被調(diào)查人能夠提供不動產(chǎn)權(quán)證(房屋所有權(quán)證)或規(guī)劃許可證件,其證載面積小于建筑容積率1.0標準的,由自然資源(規(guī)劃)部門認定土地面積并按照建筑容積率1.0的標準認定合法建筑面積,不動產(chǎn)登記部門予以登記;其證載面積大于建筑容積率1.0標準的,按證載面積認定。

  第二十條  被調(diào)查人能夠提供不動產(chǎn)權(quán)證(房屋所有權(quán)證)或規(guī)劃許可證件,且能夠在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)與房屋征收部門簽訂補償協(xié)議并驗收交房的,對其配合搬遷的行為,按照下列規(guī)定給予獎勵:

  (一)居民自建住宅房屋不動產(chǎn)權(quán)證(房屋所有權(quán)證)或規(guī)劃許可證件,證載面積小于建筑容積率1.0的:

  1.選擇貨幣補償?shù)模凑战ㄖ莘e率1.0的標準認定的合法建筑面積給予補償;現(xiàn)狀房屋面積小于建筑容積率1.0的差額部分的面積扣除建安成本360元/㎡后給予獎勵補償, 不享受搬遷補助、事實營業(yè)補助、臨時安置補償、附屬物補償?shù)荣M用 。

  2.選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,被征收房屋現(xiàn)狀面積小于認定合法面積及房屋獎勵面積的,差額部分的面積扣除建安成本360元/㎡,不享受搬遷補助、事實營業(yè)補助、臨時安置補償、附屬物補償?shù)荣M用。

  (二)居民自建住宅房屋不動產(chǎn)權(quán)證(房屋所有權(quán)證)或規(guī)劃許可證件,證載面積大于建筑容積率1.0且小于1.3的:

  1.被調(diào)查人選擇貨幣補償?shù)模醋C載面積給予補償;對現(xiàn)狀房屋面積大于證載面積的部分,給予工料費獎勵。

  2.被調(diào)查人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,給予房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積大于證載面積且小于建筑容積率1.3部分面積的回遷安置獎勵。對現(xiàn)狀房屋面積大于房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的部分,給予下列獎勵:

  (1)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積小于證載面積的,對差額部分的面積,按照房屋征收補償評估價格給予貨幣補償;對現(xiàn)狀房屋面積大于證載面積的部分,給予工料費獎勵。

  (2)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積大于證載面積的,對現(xiàn)狀房屋面積大于房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的部分,給予工料費獎勵。

  (三)居民自建住宅房屋不動產(chǎn)權(quán)證(房屋所有權(quán)證)或規(guī)劃許可證件證載面積大于建筑容積率1.3的,按證載面積給予補償;對現(xiàn)狀房屋面積大于證載面積的部分,給予工料費獎勵。

  第二十一條  被調(diào)查人不能提供任何土地、規(guī)劃或者房產(chǎn)等有效證件,且符合下列嚴重違反土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)規(guī)定情形之一的,應(yīng)當認定為違法占地、違法建筑,不予補償或者獎勵。

  (一)占用鐵路、高速公路沿線兩側(cè)控制范圍土地進行建設(shè)的;

  (二)占用道路、廣場、綠地、輸配電設(shè)施及輸電線路走廊進行建設(shè)的;

  (三)占壓地下管道、管線設(shè)施進行建設(shè)的;

  (四)侵占城市防汛通道及消防通道進行建設(shè)的;

  (五)在批準臨時使用的土地上所建設(shè)的永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的;

  (六)買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地進行建設(shè)的;

  (七)未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地進行建設(shè)的;

  (八)對于市政府發(fā)布凍結(jié)區(qū)域建設(shè)的通告后,在凍結(jié)區(qū)域內(nèi)進行的各種建設(shè)行為;

  (九)其他嚴重違反土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的。

  第二十二條 被調(diào)查人不能提供居民自建住宅房屋土地、規(guī)劃或者房產(chǎn)等有效證件的,應(yīng)當依法認定為違法建筑。對于不屬于本細則第二十一條規(guī)定情形,且被調(diào)查人能夠在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)與房屋征收部門簽訂協(xié)議并驗收交房的,對其配合搬遷的行為,按照下列標準給予獎勵:

  (一)自然資源部門按照國有劃撥土地性質(zhì)、土地面積不超過200平方米的標準認定土地面積;自然資源(規(guī)劃)部門依據(jù)認定的土地面積,按照住宅用途、建筑容積率1.0的標準認定建筑面積;不動產(chǎn)登記部門予以登記。

  1.被調(diào)查人選擇貨幣補償?shù)模凑战ㄖ莘e率1.0的標準給予貨幣補償;對房屋現(xiàn)狀面積大于建筑容積率1.0的部分,給予工料費獎。小于建筑容積率1.0的差額部分的面積扣除建安成本360元/㎡后給予獎勵補償,不享受搬遷補助、事實營業(yè)補助、臨時安置補償、附屬物補償?shù)荣M用。 

  2.被調(diào)查人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,房屋現(xiàn)狀面積小于認定合法面積及房屋獎勵面積的差額部分面積扣除建安成本360元/㎡后給予獎勵補償,并按照建筑容積率不大于1.3的標準給予安置獎勵,不享受搬遷補助、事實營業(yè)補助、臨時安置補償、附屬物補償?shù)荣M用;對房屋現(xiàn)狀面積大于建筑容積率1.0的,給予建筑容積率1.0至1.3范圍內(nèi)面積的安置獎勵,被調(diào)查人未足額選擇安置獎勵面積,對實際安置獎勵面積之外的房屋現(xiàn)狀面積,給予工料費獎勵。

  第二十三條  被調(diào)查人實際占有使用的土地,經(jīng)自然資源部門認定為未取得土地使用權(quán)面積,被調(diào)查人能夠在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)與房屋征收部門簽訂協(xié)議并驗收交房的,由房屋征收部門根據(jù)未取得土地使用權(quán)面積綜合確認房屋獎勵面積并出具房屋獎勵面積決定,市自然資源(規(guī)劃)部門對獎勵面積予以確認,房地產(chǎn)服務(wù)中心確認獎勵面積具體范圍及房屋結(jié)構(gòu)、用途、性質(zhì),不動產(chǎn)登記部門予以登記。

  本細則第二十條、二十二條給予房屋獎勵面積,由房屋征收部門綜合確認并出具房屋獎勵面積決定,依據(jù)本條第一款規(guī)定確認登記程序辦理。

  第二十四條 未經(jīng)登記的居民自建住宅房屋建筑面積認定后,被調(diào)查人按照住宅房屋每平方米50元、非住宅房屋每平方米100元的標準交納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

  第二十五條  國有房屋、集體所有房屋及企事業(yè)單位(含公司)房屋的產(chǎn)別以房屋所有權(quán)證或者土地使用權(quán)證記載的為準。

  未經(jīng)登記的國有房屋的產(chǎn)別由財政部門界定;未經(jīng)登記的集體所有房屋的產(chǎn)別由集體組織所在地鎮(zhèn)政府(街道辦事處)或者上級主管部門界定;企事業(yè)單位(含公司)房屋產(chǎn)別依出資建設(shè)證明界定。

  第二十六條  房屋征收范圍內(nèi)屬于單位自管房、市屬直管公房未房改的住宅房屋,如被調(diào)查人能夠在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)與房屋征收部門簽訂協(xié)議并驗收交房的,對符合房改條件且原產(chǎn)權(quán)單位同意房改的,按照現(xiàn)行房改政策辦理房改手續(xù)并予以登記。以房改標準價格購買的房屋應(yīng)辦理房改過渡手續(xù),取得全部產(chǎn)權(quán)。房改后兩層及兩層以下的庭院式住宅房屋按照本細則有關(guān)規(guī)定予以認定和處理。

  第二十七條  國有房屋和集體所有房屋及企事業(yè)單位(含公司)房屋的土地面積、用途,原則上以土地使用權(quán)證或者土地批文記載的面積、用途為準(土地批文記載面積應(yīng)扣除公共設(shè)施等用地面積)。對證載土地面積與現(xiàn)狀占地面積不一致的,按照下列標準予以認定:

  (一)現(xiàn)狀占地面積大于證載土地面積的,由自然資源部門原則上按照證載土地面積認定合法土地面積。被調(diào)查人能夠證明現(xiàn)狀土地無侵害相鄰關(guān)系、無土地變化狀況的,按照現(xiàn)狀占地面積認定。

  (二)現(xiàn)狀占地面積小于證載土地面積的,由自然資源部門按照現(xiàn)狀占地面積認定合法土地面積。

  第二十八條 經(jīng)自然資源部門核查后,國有房屋和集體所有房屋及企事業(yè)單位(含公司)房屋確無土地使用權(quán)證,自然資源部門有檔案資料的,按照附有土地批文的檔案資料記載的土地面積認定合法土地面積。自然資源部門無檔案資料的,被調(diào)查人能夠在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)與房屋征收部門簽訂協(xié)議并驗收交房的,經(jīng)自然資源部門調(diào)查核定后,可以按照國有劃撥土地性質(zhì)予以認定;不能在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并驗收交房的,由自然資源部門依法無償收回土地使用權(quán)。

  第二十九條 國有房屋和集體所有房屋及企事業(yè)單位(含公司)的建筑面積、用途,以房屋所有權(quán)證記載的面積、用途為準。

  被調(diào)查人能夠提供規(guī)劃許可證件的,經(jīng)自然資源(規(guī)劃)部門調(diào)查核定后,房屋征收部門按照認定的房屋建筑面積、用途給予補償。

  第三十條 對認定為違法建筑的,因其違反規(guī)劃許可、工程建設(shè)強制性標準進行建設(shè)、設(shè)計、施工的行為帶來的建設(shè)工程質(zhì)量安全隱患和違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的事實始終存在,應(yīng)當認定其行為有繼續(xù)狀態(tài),依法予以行政處罰。行政處罰追訴時效自行為終了之日起計算。

  第三十一條 對認定為違法建筑的,不予補償。如無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的,且被調(diào)查人不能在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)與房屋征收部門簽訂協(xié)議并驗收交房的,由市綜合行政執(zhí)法部門依法強制拆除。

  第四章  法律責任

  第三十二條  各有關(guān)部門及工作人員不履行本細則規(guī)定的職責,或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的,予以責令改正,通報批評;造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第三十三條  采取暴力、威脅等方法阻礙房屋征收調(diào)查認定處理工作,違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第五章 附 則

  第三十四條 本細則自2022年8月29日起施行,有效期至2027年8月28日。原《滕州市人民政府關(guān)于進一步做好未經(jīng)登記的建筑調(diào)查認定處理工作補充意見》(滕政發(fā)〔2016〕108號)同時廢止。

  來源:滕州市住房建設(shè)事業(yè)發(fā)展中心


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