為了更好的服務虞家河魯板地塊項目建設，改善人居環境，濂溪區人民政府擬征收魯板安置小區地塊項目范圍內房屋及其地面附著物。

　　一、房屋征收與補償的法律依據

　　1、《中華人民共和國土地管理法》

　　2、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）

　　3、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（江西省政府令214號）

　　4、《九江市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（九府發〔2016〕12號）

　　5、《九江市中心城區規劃區內集體土地上房屋征收與補償實施辦法》（九府發〔2016〕13號）

　　二、征收范圍

　　虞家河鄉魯板安置小區拆遷范圍位于虞家河鄉魯板村，東至虹橋小區，南至魯板村五組，西至規劃中九星公路，北至規劃路，共征收房屋面積約3.7萬平方米。詳見規劃紅線圖。

　　三、征收部門和征收實施單位

　　本項目房屋征收實行委托征收方式。

　　1、房屋征收主體：濂溪區人民政府

　　2、房屋征收部門：濂溪區住房和城鄉建設局

　　3、委托虞家河鄉人民政府組織實施房屋征收工作，并與被征收人簽訂房屋征收補償協議。

　　4、委托九江市濂溪區房地產測繪隊承擔被征收房屋的結構認定、面積測繪丈量、附屬物勘察清點工作。

　　四、征收期限

　　自征收決定公告發布之日起60天內完成全部房屋征收任務。

　　五、被征收房屋類型和建筑面積的認定辦法

　　1、國有土地上被征收房屋的結構和建筑面積，以房屋所有權證載明的為準。征收當事人對房屋所有權證載明的結構和建筑面積有異議的，可申請發證部門重新核定，由此產生的費用由申請人承擔。無產權證的以征收人委托的具有相應資質的測繪部門測繪數據為準。

　　2、集體土地上被征收房屋的結構和建筑面積，經有關部門確權后，以征收人委托的具有相應資質的測繪部門測繪數據為準。

　　3、未經批準擅自搭建的違法建筑不作補償，一律自行拆除。拒不自行拆除的，由九江市濂溪區有關行政機關依法進行強制拆除，以料抵工。

　　六、房屋征收補償方式、標準和計算方法

　　1、國有土地上的房屋(城房)征收補償實行貨幣補償和產權調換兩種方式。

　�。�1）選擇貨幣補償方式的：

　　根據被征收房屋的區位、用途、權利性質、新舊程度、建筑結構等因素，以正式公告發布之日為評估時點，由依程序選定的評估機構進行評估，按評估價格補償。

　　（2）選擇產權調換方式的：

　　產權調換地點：濂溪區城房安置點。

　　調換方式：按照征收面積就近套戶型的原則（安置房具體戶型及面積以房地產測繪部門確權面積為準），實行就近還房安置。

　　結算方式：選擇產權調換的房屋均須計算結構差價；被征收房屋面積大于還房面積的，超面積部分按被征收房屋的評估價進行補償；還房面積大于被征收房屋面積的，10平方米以內（含10平方米）按2500元∕平方米購買，超10平方米以上的部分按安置點房屋市場評估基準價格購買。

　　選擇還房安置的被征收戶在簽訂《房屋征收補償安置協議》后，根據安置還房的面積，結合安置房的戶型按照先簽協議先交鑰匙先選房的原則，確定安置房選房順序。

　　2、集體土地上的房屋（農房）補償實行貨幣補償和產權調換兩種方式。

　�。�1）選擇貨幣補償方式的：

　　以房屋征收決定發布之日為評估時點，根據被征收房屋的區位、用途、權利性質、新舊程度、建筑結構，建筑面積和還房安置點價格等因素，由依程序選定的評估機構確定最終貨幣補償價格。

　�。�2）選擇產權調換方式的：

　　產權調換安置地點：虞家河農民公寓安置點。

　　調換方式：根據被征收人實際情況，可選擇依照安置點房屋的實際戶型，采用被征收房屋建筑面積相同或就近套戶型的原則，按1：1的比例安置還房。但每戶還房安置面積最高不超過360平方米，及人均還房不超過50平方米（獨生子女按2人計算）。安置房具體戶型及面積以設計和房地產測繪部門確權面積為準。

　　結算方式：選擇產權調換的房屋均須計算結構差價；被征收房屋面積大于還房面積的，超面積部分按被征收房屋的評估價進行補償；還房面積大于被征收房屋面積的，超10平方米（含10平方米）內的部分按2000元∕平方米購買，10平方米以上的按2600元∕平方米購買。

　　選擇還房安置的被征收戶在簽訂《房屋征收補償安置協議》后，原則上根據還房的面積，結合安置房的戶型按照先簽協議先交鑰匙先選房。

　　（3）需拆除主房以外的住戶搭建的附屬用房一律不換房安置，按重置價評估補償，也不享受25%的貨幣補償獎勵。

　�。�4）簡易房屋按一律不還房安置，按房屋重置評估價格補償。

　�。�5）未建成達到居住功能的磚混結構房屋（無門窗、內外墻體未粉刷等）按1400元/平方米，不計算搬遷、臨時安置費，也不進行換房安置。

　　3、集體土地上生產經營性（非住宅）房屋補償

　　集體土地上生產經營性房屋實行貨幣補償安置，補償包括房屋價值和停產停業損失補償。房屋價值補償按被征收房屋重置價格加集體土地征收補償費用（或取得土地成本）；停產停業損失補償按商業門點20元／㎡·月，生產性用房10元／㎡·月，倉庫、辦公用房7元／㎡·月,標準，補償6個月�；虬聪嚓P專業評估機構根據其上年度所得稅繳納情況，同類同地段房屋市場租金和從業人員最低工資評估確定。

　　4、住宅改非住宅房屋的認定與補償計算標準

　�。�1）住宅改生產經營性用房補償。征收原作為住宅房屋，被征收人自行改變房屋用途作為生產經營性使用的，且以該房屋為注冊地址辦理了工商營業執照和稅務登記等相關手續兩年以上，按住宅房屋性質給予征收補償，僅按照標準給予停產停業損失補償。

　�。�2）住宅改商業經營性店面的認定與補償。征收原住宅房屋已作為商業經營性店面使用，且以該房屋為注冊地址辦理了工商營業執照和稅務登記兩年以上，并具有稅負核定憑證的，對其實際用于經營的部分可以給予適當補助。補助標準根據房屋坐落和實際用途與原性質房屋價值的差額情況按原房屋價值的10-50%給予一次性補助。其中房屋臨主干道的，一層住改非房屋按原房屋價值的40-50%給予一次性補償；里弄、小巷(園中村的村頭、路口)一層住改非房屋按原房屋價值的10-30%給予一次性補助。住宅改商業經營性門店面積按實際經營面積計算，地下室、二層以上（含二層）一律不計住改非面積。

　　5、其他補償

　　（1）房屋搬遷補助費，有線電視、電話等設施補償費按照《九江市城區房屋拆遷若干補償標準》執行，其中，房屋搬遷補助費按征收房屋建筑面積每平方米7元計算，不足600元的補足至600元。對選擇實物安置還房和選擇貨幣補償的均支付兩次搬遷補助費。

　�。�2）臨時安置補助費為7元∕月·㎡，還房期限一般為簽協議后36個月內還房，超過36個月未還房安置的，自逾期之日起按原標準的1.5倍支付臨時安置補助費，逾期超過12個月的，自超過之日起按兩倍支付臨時安置補助費。對住房不足60平方米的，按照60平方米房屋計算臨時安置補助費。

　�。�3）裝飾、裝修補償按評估機構評估價格補償。

　�。�4）房屋附屬設施、附屬物補償標準按有關規定執行（詳見附表）。

　�。�5）征收住改非房屋，造成被征收人停產停業損失的，按照被征收房屋價值的4%（農房按房屋價值的10%）給予停產停業損失補償。

　　七、住房保障

　　1、征收產權建筑面積小于36平方米且屬于被征收人唯一一套住房的，安置時補足至36平方米，不結算差價。超面積購買14平方米以內（含14平方米）按安置房建設成本價購買；城房超面積購買14平方米以上部分按市場價購買，農房按2600元/㎡購買。

　　2、選擇貨幣補償后，符合住房保障條件的被征收人，自愿選擇保障性住房的，可自簽訂協議起60天內，由本人申請保障性住房，住房保障管理部門應及時予以審核確認，并辦理相關手續，不需輪候。

　　八、補助和獎勵辦法

　　1、凡能在征收規定的期限內簽訂征收補償協議并完成搬遷繳交鑰匙的，給予每戶6000元的搬遷進度獎。

　　2、選擇貨幣補償的（非住宅和簡易住宅除外），農房需住房面積在360平方米以內，及人均住房面積小于50平方米的（獨生子女按2人計算），按照被征收房屋評估價值的25%給予貨幣安置獎勵。

　　3、選擇貨幣補償的，支付6個月臨時安置補助費。

　　九、補償款支付方法

　　根據與被征收人簽訂的征收補償協議，征收人向被征收人開具領款憑證（銀行存折），被征收人憑存折到征收人辦理存款業務的金融機構領取補償款。

　　十、房屋征收評估機構選定

　　參照《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第二十一條的有關辦法選定房地產評估機構。

　　十一、法律責任

　　1、區房屋征收部門、鄉鎮街道、村（居）委會的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本規程規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由區人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　2、采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　3、貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　4、房地產測繪機構或者測繪人員，房地產價格評估機構或者房地產估價師弄虛作假或出現重大差錯，造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　十二、本方案未盡之處，按照相關法規政策處理

　　附：九江市房屋征收附屬物補償標準

　　來源：網易房產九江