宅基地是農村村民家家戶戶都會有的建設用地，這兩年隨著隨著社會的發展，農村宅基地是越來越值錢，一度成為大家口中的“香餑餑“，但也因此出現了各種問題，比如擅自買賣宅基地，擅自改變宅基地用途、村委會擅自收回宅基地、出租宅基地等等。

　　所以，為了規范農村宅基地管理，促進宅基地節約集約利用，保護農村村民合法權益，助力鄉村振興，11月28日，農業農村部了發布《農村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）》，該《征求意見稿》中宅基地相關概念、管理分工、布局和用地標準，申請和審批，以及宅基地使用、出租、轉讓、退出和收回、監督管理等內容進行了具體規定。下面我們就結合《征求意見稿》中的內容，來詳細看一下，今后農村宅基地將會如何管理，對農民都有哪些影響

　　什么是宅基地

　　一直以來許多農民都不知道宅基地主要是干什么的，所以為了能讓大家更準確地認識宅基地，該辦法第二條就對此進行了明確，辦法第二條規定，本辦法所稱宅基地是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住宅、附屬用房和生活庭院等和地。

　　那也就是說，宅基地主要是給農村村民用來建住宅的，而且這里所指的農村村民是具有農村集體經濟組織成員身份的人員，一般不包括城鎮居民。

　　宅基地不可以進行交易

　　其次，該辦法中再次明確，宅基地不可以進行買賣。辦法第三條規定，宅基地屬于農民集體所有，依法依規無償分配給本農村集體經濟組織成員、以戶為單位占有使用。宅基地不得買賣。

　　第三十三條規定，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，對城鎮居民非法占用宅基地建造的住宅或購買的農戶住宅依法不予辦理不動產登記。

　　事實上，此前很多政策文件中就宅基地能否買賣給出過很多解釋，農村宅基地是不可以擅自買賣，就是村委會也是無權與想要購買宅基地的人簽訂宅基地買賣合同，而且，從上述的規定中看到，城鎮居民也是不能去農村購買宅基地，就算城鎮居民通過高價，或是以其他方式購買了宅基地，且在上面建造了房屋，或是購買了農戶宅基地上的住宅，那么所建的住宅也會不予登記。

　　申請宅基地也是有條件的

　　隨著宅基地越來越吃香，所以，這幾年在宅基地方面管理可謂是特別的嚴格，不是每個村民都可以擁有宅基地的，也不是每一位村民都可以申請宅基地，想必大家都知道，在《土地管理法》中就已經明確，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，所以申請宅基地必須要符合法律法規規定的條件，那么才有可能拿到宅基地。

　　關于申請宅基地的條件，該《辦法》第十五條給出了明確的規定，農村村民有下列情形之一的，可以以戶為單位向行使宅基地所有權的本農村集體經濟組織申請宅基地。農村集體經濟組織不健全的，向所在的村民小組或者村民委員會提出申請。

　　（一）家庭無宅基地的；

　　（二）因子女結婚等原因確需分戶居住，現有宅基地無法滿足分戶居住需求的；

　　（三）因自然災害、政策性搬遷、政府規劃實施等原因，需要重新選址建設住宅的；

　　（四）法律、法規和省、自治區、直轄市規定的其他情形。

　　對前款第（三）項的情形在宅基地分配中優先予以保障。

　　夫妻雙方屬于不同的農村集體經濟組織成員的，應當結合實際生活居住情況，按照村規民約或當地風俗習慣，在其中一方所在集體申請宅基地。

　　也就是說，只有符合上述情形時，那么申請宅基地才有可能獲得批準，倘若存在以下幾種情形，那么宅基地申請可能會被退回或是不予批準。

　　《辦法》第二十條規定，不符合一戶一宅規定的，申請異址新建住宅但未簽訂退出原有宅基地協議的、擅自出賣、出租、贈與農村住宅后，再申請宅基地的、原有宅基地及住宅被征收，已依法進行補償安置的、不符合分戶申請宅基地條件的、不符合國土空間規劃、村莊規劃的、現有土地資源無法滿足分配需要求的不予批準。

　　法律法規和省、自治區、直轄市規定不予批準的村民同樣也拿不到宅基地。

　　因此，這里凱諾律師提醒大家，在申請宅基地的時候，一定要審查自己是否存在上述情況，一旦存在上述情況，那申請也是白費力氣。當然了，要是村民符合申請宅基地的條件，也不存在上述幾種情形，可村委會就是不同意，那么村民可以向上一級有關部門投訴舉報，也可以向法院提起訴訟。

　　宅基地可以出租

　　另外，該《辦法》中還明確規定了，宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人應依照相關法律法規訂立租賃合同，明確雙方當事人的權利義務，約定租賃期限、用途、租金及其支付方式等內容。

　　不過，值得注意的是，租賃期限是不得超過二十年，一旦超過二十年，那超過的部分將無效，并且在出租宅基地時還需要向宅基地所有權人就出租情況進行報備。

　　這里需要提醒大家的是，不能以借出租名義買賣宅基地，否則可能就要承擔相應的法律后果。

　　禁止以退出宅基地為進城落戶條件

　　除此以外，《辦法》第三十條還規定了，進城落戶的農村村民是可以依法自愿有償退出宅基地的，村委會不能以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件，并且村委會也不能對因歷史遺留問題造成的一戶多宅擅自收回或是拆除，其可以鼓勵村民通過自愿有償的方式退出多出來的宅基地。

　　凱諾律師最后想要告訴大家，農村村民享有宅基地使用權，在符合條件的情況下，村民可以申請宅基地，對于申請條件我們前面已經講過了，對于申請流程，本公眾號上也發布，大家可以查閱以前發布的文章詳細了解申請流程。

　　總之，制定該《辦法》對老百姓來說是有利的，但一旦遇到宅基地方面的問題，建議村民一定要及時地咨詢專業律師。