11月25日，北京市十五屆人大常委會第四十五次會議表決通過《北京市城市更新條例》，該《條例》自2023年3月1日起施行。《條例》中不僅明確了“城市更新”的含義，而且就今后如何實施城市更新項目，實施原則、城市更新中如何保障當事人的權益等作出了明確的規定。

　　1、城市更新的定義

　　這里需要大家提前知道的是，城市更新項目不同于其他的征地拆遷項目，《北京市城市更新條例》中就什么是城市更新給出了明確的定義，根據《北京市城市更新條例》第二條規定，城市更新指的是是指對本市建成區內城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，具體包括：

　　（一）以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區等房屋安全，提升居住品質為主的居住類城市更新；

　　（二）以推動老舊廠房、低效產業園區、老舊低效樓宇、傳統商業設施等存量空間資源提質增效為主的產業類城市更新；

　　（三）以更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，保障安全、補足短板為主的設施類城市更新；

　　（四）以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統等環境品質為主的公共空間類城市更新；

　　（五）以統籌存量資源配置、優化功能布局，實現片區可持續發展的區域綜合性城市更新；

　　（六）市人民政府確定的其他城市更新活動。

　　本市城市更新活動不包括土地一級開發、商品住宅開發等項目。

　　從上面的規定中我們可以看到，城市更新實行“留改拆”并舉，主要以保留利用提升、改造為主，所以，拆除只是其中一種更新模式，并非唯一。

　　不論是北京還是上海、深圳此前發布過的城市更新條例中都有明確規定，要嚴格控制大規模拆除、增建。對此，凱諾律師提醒大家，實踐中，如果遇到相關部門大拆大建，自己房屋明明是才新建的，或是企業明明才建設完畢不久，便被納入城市更新項目，那么這就有違反城市更新的初衷，大家可以向上一級有關部門舉報。

　　2、城市更新要保障業主相關權利

　　城市更新項目與其他征地拆遷項目一樣，同樣享有知情權、參與權以及監督權，所以在今后要是遇到城市更新項目時，人民群眾可要積極地參與到其中，倘若在具體實施過程中，發現相關部門不將相關信息予以公布，或是未告知大家相關的權益，那么業主則有權就違法行為向有關部門舉報。

　　《條例》第八條規定，本市城市更新活動應當按照公開、公平、公正的要求，完善物業權利人、利害關系人依法參與城市更新規劃編制、政策制定、民主決策等方面的制度，建立健全城市更新協商共治機制，發揮業主自治組織作用，保障公眾在城市更新項目中的知情權、參與權和監督權。

　　3、涉及房屋騰退的，簽約比例須達95%以上

　　除此以外，《條例》第二十七、第二十八條就城市更新項目中涉及房屋騰退的，也作出了以下規定：城市更新過程中，涉及公有住房騰退的，產權單位應當妥善安置承租人，可以采取租賃置換、產權置換等房屋置換方式或者貨幣補償方式予以安置補償。

　　項目范圍內直管公房承租人簽訂安置補償協議比例達到實施方案規定要求，承租人拒不配合騰退房屋的，產權單位可以申請調解；調解不成的，區城市更新主管部門可以依申請作出更新決定。承租人對決定不服的，可以按照本條例第二十六條第三款規定執行。

　　需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進行協商。

　　城市更新項目范圍內物業權利人騰退協議簽約比例達到百分之九十五以上的，實施主體與未簽約物業權利人可以向區人民政府申請調解。調解不成且項目實施涉及法律、行政法規規定的公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律法規規定對未簽約的房屋實施房屋征收。

　　房屋作為老百姓的私有財產，是受法律保護的，雖然在其他因公共利益展開的拆遷中，具有強制性，但是城市更新項目以及城中村改造、合村并居等項目，一般需要與業主、村民商量著來，而且這類項目只有達到一定比例時，也就是絕大多數群眾同意并簽訂了補償協議時，那么，才能進行下一步程序，倘若簽約比例沒有達到地方規定的比例，那么相關部門就不能實施。

　　不過需要注意的是，如果簽約比例超過了95%，也就是絕大部分人都同意騰退房屋，并簽訂了補償協議，那么對個別幾個未簽訂協議的被征收人，相關部門則是可以實施強制征收的。所以，凱諾律師在此提醒大家，在拆遷補償太低，且一直沒有談攏的情況下，被征收人就要提高警惕了，別等到房屋被強制拆除。

　　對于涉及公房騰退的，此《條例》中也明確了，可以采取租賃置換、產權置換或是貨幣補償等方式對承租人進行安置，保障其戶有所居。反之，實踐中，如果征收方以各種理由不安置承租人，那承租人可以通過法律途徑來維護自己的權益。

　　總之，編制城市更新專項規劃，應當向社會公開，充分聽取社會公眾意見。老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法由業主表決確定。具體實施過程中，一旦發現有相關部門強迫業主的行為，如簽訂補償協議，未充分聽取公眾意見，未對房屋騰退人員進行補償，強迫業主騰退房屋等，那么業主可以向有關部門舉報、投訴或是通過法律途徑來維護自己的合法權益。