第一章 總則

　　第一條 為保障被征收人的合法權益，維護公共利益，更好地實施《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》，高效、有序地推進國有土地上房屋征收補償及國有土地使用權收回工作，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本區實際，制定本細則。

　　第二條 本細則所稱被征收人，是指被征收國有土地上的房屋及附屬物的所有權單位或個人。被征收人已對土地或房屋設立抵押、租賃、居住等權利的，由被征收人負責清理，且不增加總補償費用。

　　本細則所稱征收人是指根據職責，在黃埔區、廣州開發區范圍內組織實施國有土地上房屋、其他建（構）筑物及附屬物征收補償和國有土地使用權收回的征收部門（單位）。

　　征收人可以委托被征收房屋所在地的鎮政府、街道辦事處及有征收拆遷職能、經驗的事業單位或其他機構為征收實施單位。

　　第三條 征收人在擬征收房屋及收回國有土地使用權范圍（以下統稱“征收范圍”）內發出擬征收通知，明確征收范圍，并對征收范圍內土地及房屋的情況進行摸底、調查，被征收人應當予以配合。調查結果應當在征收范圍內向被征收人公布。

　　征收范圍確定后，不得在征收范圍內實施新建、擴建、改建永久性房屋及其附屬物和永久性改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

　　征收范圍確定后，有下列違反規定的行為的，不增加補償費用：

　　（一）以被征收房屋為注冊地址的注冊登記手續辦理；

　　（二）房屋的轉讓、租賃和抵押；

　　（三）已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續建；

　　（四）其他不當增加補償費用的行為。

　　征收人應當將本條的要求在征收范圍內予以公告，并抄送區規劃和自然資源、城市管理綜合執法等有關部門。公告和書面通知應當載明暫停期限和征收范圍，并附征收范圍圖。

　　第四條 區城市管理綜合執法部門應當加大對違法建筑的查處力度。對征收期限內未自行拆除的違法建筑依法、及時進行查處。對征收過程中，群眾或其他單位提供的違法建筑線索要高度重視，對線索涉及的違法建筑要依法加快查處。

　　區審計部門依法對政府投資和以政府投資為主的建設項目涉及的征收補償費用管理和使用情況進行審計監督。

　　鎮政府、街道辦事處等有關單位應按照職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作順利進行。

　　第二章 征收補償

　　第五條 征收范圍內被征收房屋價值的補償，征收人依據房屋征收決定公告之日（擬征收通知發布之日，下同）的市場評估價（按照被征收房屋類似房地產的同地段市場價格進行評估）補償給被征收人，對應國有土地使用權同時收回。

　　第六條 由被征收人申請，征收人可根據征收時土地面積、區位、用途、使用年限等評估的土地使用權價值補償給被征收人。同時土地上的建(構)筑物（含房屋）按房屋征收決定公告之日評估的重置價實施補償。

　　已選擇本條評估補償方式的被征收人，在同一項目中的其他被征收房屋均應選擇本條規定的評估補償方式，且不再適用第五條規定的評估補償方式。

　　第七條 征收人可根據項目需求和被征收人配合程度，給予被征收人獎勵。獎勵包括搬遷時限獎勵和征收獎勵。

　　第八條 根據征收項目進度需要，實行搬遷時限獎勵制度。被征收人配合征收并在規定時間內完成簽約且自行搬遷交出房屋或土地的，可由征收人根據簽約時段和項目情況，給予被征收人搬遷時限獎勵，獎勵標準應控制在被征收房屋、棚屋、臨時建筑等建（構）筑物及收回土地的補償款額的15％以內。

　　第九條 全區范圍內的征收按照以下標準計算征收獎勵。同一項目中的同一被征收人只能選擇以下第（一）項或第（二）項計算征收獎勵：

　　（一）征收人按被征收房屋、棚屋、臨時建筑等建（構）筑物及收回的余地（無建構筑物投影對應的空地）的面積給予被征收人每平方米200元的征收獎勵。

　　（二）由被征收人申請，征收人也可按被征收房屋、棚屋、臨時建筑等建（構）筑物及收回土地的補償款額的10%給予被征收人征收獎勵。

　　第十條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　第十一條 被征收人選擇房屋產權調換的，征收人與被征收人應當計算補償款加上獎勵之和與產權調換房屋價值，結清差價。

　　住宅房屋的產權調換，征收人應當提供住宅房屋給被征收人選擇調換，除征收人與被征收人協商一致以外，征收人提供的產權調換房屋的套內建筑面積不得少于被征收房屋的套內建筑面積。產權調換房屋公用分攤面積超出被征收房屋公用分攤面積的部分，由征收人按產權調換房屋的建安成本價格與被征收人進行結算。

　　非住宅房屋的產權調換，征收人應當提供房屋(房屋用途與被征收房屋用途可以不同）給被征收人選擇調換。征收人與被征收人應當計算補償款加上獎勵之和與產權調換房屋價值，結清差價。

　　第十二條 征收普通住宅房屋的，征收人按戶為單位向被征收人支付搬遷費為7000元/戶。

　　搬遷費已包含電話移機以及有線電視、管道煤氣、寬帶網、空調遷裝等費用。

　　第十三條 征收非住宅房屋的，征收人應當向被征收人支付搬遷費。搬遷費包括機器設備的拆卸費、搬運費、安裝費、調試費和搬遷后無法恢復使用的生產設備（以下簡稱“不可搬遷設備”）重置費（按重置成新價計算，重置成新價是指用價值時點的建筑材料和建筑技術，按價值時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的正常建筑安裝工程價格）等費用，具體以評估為準。

　　不可搬遷設備包含以下三種類型：

　　（一）生產設備與土地上的建（構）筑物嵌合為一體，不可拆卸、搬運，已成為建（構）筑物的附屬物；

　　（二）經評估，拆卸費、搬運費、安裝費、調試費總和大于重置費的生產設備；

　　（三）有特殊要求的高精度、高精密生產設備，經拆卸重裝后不能恢復原有功能的。

　　是否屬于不可搬遷設備，評估公司提出建議后，由所在街鎮牽頭組織生產企業（機構）的行業主管部門、業主單位、代建單位共同研究確定。

　　征收非住宅房屋規模較小的，與被征收人協商一致后，征收人也可按戶為單位向被征收人支付搬遷費。其中50平方米以內（含50平方米）的2000元/戶，50至200平方米（含200平方米）的3000元/戶，200平方米以上（不含200平方米）的5000元/戶。本款中的“戶”以營業執照計，一照為一戶；多個經營者共用一個營業執照的，按一戶計。以上所指面積均為實測面積。

　　第十四條 用于生產經營的廠房、場地、場所被征收后，因不符合重建條件而不能在3年內從事同類行業生產性經營的企業或機構的專業設備，被征收人可按規定申請專業設備處置補償費。專業設備處置補償費=專業設備重置成新價-專業設備拍賣成交價+拍賣處置費用，其中“專業設備重置成新價-專業設備拍賣成交價<0”時，按“0”計算。

　　不符合重建條件，由被征收人提出書面申請（申請內容應包括不符合重建的原因，及3年內不能異地重建的理由），由代建單位核查后上報所在街鎮,并由街鎮牽頭組織征收人、征收人的主管部門、區規劃和自然資源部門、業主單位等單位共同研定。

　　是否屬于專業設備（專業設備是指用于生產的設備但不包括一般通用設備、辦公設備及存貨），評估公司提出建議后，所在街鎮牽頭組織生產企業（機構）的行業主管部門、業主單位、代建單位共同研定。

　　申請專業設備處置補償費的被征收人，應在提交書面申請獲批后的30天內（最后一日是節假日的，則順延至下一個工作日）自行聯系有資質的拍賣機構拍賣。拍賣底價按不低于專業設備重置成新價的70%確定。出現流拍情況，將拍賣底價視為專業設備拍賣成交價計算專業設備處置補償費，專業設備由被征收人繼續處理，不再增加補償款。

　　申請了專業設備處置補償費對應的專業設備，不再計算搬遷費。

　　第十五條 征收人應按被征收房屋的合法建筑面積向被征收人支付臨時安置費。

　　黃埔街、紅山街、魚珠街、大沙街、文沖街、南崗街、穗東街、長洲街、云埔街（滄聯社區）的臨時安置費標準為30元/平方米/月。夏港街、聯和街、永和街、蘿崗街、長嶺街、云埔街（火村社區、劉村社區、筆崗社區、東薈城社區、東區社區、新東社區、中海譽東社區、譽品社區、金夢社區、雅筑社區）、九佛街、龍湖街、新龍鎮的臨時安置費標準為25元/平方米/月。

　　被征收人選擇貨幣補償的，征收人向被征收人一次性支付3個月的臨時安置費。

　　被征收人選擇房屋產權調換且自行安排臨時住處的，從被征收人全部移交房屋及產權資料之日起至被征收人收到（含應當收到）選房通知之日起3個月內，征收人向被征收人按本條第二款規定的標準支付臨時安置費。

　　第十六條 對因征收造成停產停業損失的補償，由征收人根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定并補償給被征收人。其中，房屋被征收前的效益原則上以房屋征收決定作出前1年內實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上年度本地區同行業平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。也可按以下標準執行。

　　（一）經營性場地補償單價參考如下標準：

　　1.居住用地12元/平方米/月；

　　2.商業服務業設施13.5元/平方米/月；

　　3.工業用地、物流倉儲用地12元/平方米/月；

　　4.其他類用地8元/平方米/月。

　　（二）經營性房屋根據不同經營性質予以分類補償，參考如下標準：

　　1.用于商業或服務業的，首層為70元/平方米/月、二層為50元/平方米/月、三層為40元/平方米/月、四層（含四層）以上為30元/平方米/月；

　　2.用于辦公場所或公益性事務的，首層為60元/平方米/月、二層為50元/平方米/月、三層為40元/平方米/月、四層（含四層）以上為30元/平方米/月；

　　3.用于廠房、倉庫的不分樓層，統一為25元/平方米/月。

　　停產停業補償時間原則上為3至12個月。其中一般經營性場地原則上為3個月，無證房屋原則上為6個月，有證房屋原則上為12個月，稅審報告、財務報表齊全并且有固定設備的貨運場可按12個月，其他特殊情況另行確定。

　　因停產停業導致解除勞動合同的，征收人應承擔被征收人向勞動者支付的經濟補償金。經濟補償金由評估機構依據被征收人提供的從業人員相關材料，按照《中華人民共和國勞動合同法》等法律、法規進行評估，經濟補償具體數額經區人力資源社會保障部門審核確定。被征收人應先行向勞動者支付經濟補償金，征收人再按區人力資源社會保障部門核定的的經濟補償金數額補償給被征收人。經被征收人申請，征收人可預付該部分款項，據實結算，多退少補。

　　被征收房屋的生產、經營單位或個人不是被征收人的，被征收人負有清退被征收房屋的責任。被征收人與生產、經營單位或個人有合同約定的，依照約定分配停產停業損失補償；沒有約定的，由被征收人與生產、經營單位或個人協商分配。

　　　第十七條 擁有合法產權，但被征收人自行將性質為住宅或工業用途的房屋改為商業用途的且持續按改變后的用途使用至被征收時的，按以下方式給予補償：

　　（一）1987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行前已改變的，被征收人能提供有效證明（指合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的材料，本條下同），“住改商”的房屋，征收人可按照現用途房地產市場評估價的70％給予補償，“工改商”的房屋，征收人可按照現用途房地產市場評估價的35％給予補償。

　　（二）1987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行后至1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行前已改變的，被征收人能提供有效證明，“住改商”的房屋，征收人可按照現用途房地產市場評估價的60％給予補償，“工改商”的房屋，征收人可按照現用途房地產市場評估價的30％給予補償。

　　（三）1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行后至2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》施行前已改變的，被征收人能提供有效證明，“住改商”的房屋，征收人可按照現用途房地產市場評估價的50％給予補償，“工改商”的房屋，征收人可按照現用途房地產市場評估價的25％給予補償。

　　（四）2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》施行后改變的，征收人按照原用途給予補償。

　　按上述第（一）、（二）、（三）項計算的貨幣補償總額低于按照本細則有關原用途房地產計算處理的補償總額（即房地產價值補償加上獎勵）的，應當按照原用途房地產的補償總額確定補償。

　　第十八條 對未經產權登記的建筑，屬于未超過批準期限的臨時建筑的，按重置價給予補償。

　　認定為違法的建筑以及超過批準期限的臨時建筑不予補償。

　　不屬于第一款、第二款情形的未經產權登記的建筑，存在以下情況的，給予貨幣補償：

　　（一）1967年1月1日前建設的未經產權登記的建筑，征收人可按照實際使用性質給予貨幣補償。

　　（二）1967年1月1日后至2009年12月31日前建設的未經產權登記的建筑，征收人可按照不超過征收決定公告之日被征收房屋實際使用性質房地產市場評估價的60%給予貨幣補償。

　　（三）1967年1月1日后至2009年12月31日前已履行部分但未完成所有征地手續且未經產權登記的土地（不含已按本款第（二）項進行補償的情形），征收人可按照不超過征收決定公告之日工業用地市場評估價的60%給予貨幣補償（可使用年限大于或等于50年的土地，市場評估價的60%低于700元/平方米的可按700元/平方米給予貨幣補償，使用年限低于50年，且市場評估價的60%低于700元/平方米的特殊情況由業主單位、街鎮可按照不低于420元/平方米且不高于700元/平方米區間內研究確定）。同時，歷史上政府（含代表政府行使征地職能的政府部門及相關機構）未向集體支付征地款（含類似征地款項），征收時則由征收人按現行標準計算征地款，補償給土地所在集體。歷史上政府以外的組織或個人已支付征地補償款（含類似征地款項）給集體，在征收中由所在街鎮主導妥善解決該征地款的歸屬或分配問題。上述土地上建（構）筑物按重置價給予貨幣補償。

　　第三章 征收實施

　　第十九條 征收實施單位應按照規定實施清拆工作。

　　在拆除包含第十三條第二款規定的設備的廠房時，應對設備殘值進行評估，并計算殘值與清拆費的差額，據實結算，征收實施單位應按規定選取清拆公司。

　　第二十條 征收中遇到有產權糾紛、依法抵押或房屋共有人不能協商達成一致等情況，由屬地街鎮負責協調并向公證機構辦理各類證據保全和征收補償費的提存，所產生費用由征收人承擔。

　　第二十一條 臨時借地涉及上蓋建（構）筑物、其他附著物等補償可參照本細則執行。但臨時借地所涉及需拆除的房屋應按重置成本評估價給予補償。

　　第二十二條 法律、法規、規章對征收外國領事館房屋、軍事設施、華僑房屋、教堂、寺廟、不可移動文物、歷史建筑、歷史文化保護區內的建筑物以及古樹名木遷移保護等另有規定的，依照有關的法律、法規、規章執行。

　　城市更新項目按省、市及我區的城市更新相關規定執行。

　　第四章 附則

　　第二十三條 收回國有農用地補償及到期國有土地收回補償不適用本細則。

　　第二十四條 區內新增項目或新安排任務（包括國家、省、市、區的項目）按本細則組織實施。各街鎮可在符合本細則規定的前提下，結合項目實際情況制訂具體征收補償方案組織實施。

　　本細則施行前已依法開展的項目，繼續沿用原有規定辦理。

　　第二十五條 本細則未包含的其他方面，按照省市相關法規、政策等執行。

　　為充分保障被征收人合法權益，經被征收人申請，征收人可按本細則、《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（穗府規﹝2021﹞2號）及省市相關有效文件的具體有利于被征收人的規定實施征收補償，具體實施時所有補償應執行同一文件。

　　被收回國有土地使用權的單位或個人的補償參照本細則執行。

　　第二十六條 本細則自印發之日起施行，有效期5年。

　　來源：廣州市人民政府網站