拆遷評估是集體土地征收和國有土地征收中必不可少的程序。想必有不少的被征收人都知道，自己最后能拿到多少的拆遷補償，依據的往往是評估機構出具的評估報告。因此，在征地拆遷中，評估環節對被征收人來說是非常重要的，也就是說，評估機構的每一步可以說都影響著被征收人的補償利益，在具體實施過程中，稍微有一點差錯或是貓膩，都有可能導致被征收人拿到的補償比別人的低。那么，既然評估程序對被征收人這么重要，那被征收人應當在評估環節要注意哪些細節呢？主要有以下幾個

　　1、評估機構應由被征收人選定

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　《國有土地上房屋征收補償與條例》中的規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　房屋評估事關被征收人的切身利益，所以，為了公平、合理，評估機構應當由被征收人協商選定。也就是說，從上述的規定中我們可以看到，評估機構由被征收人選定，如果評估機構并非由被征收人協商選定，而是由拆遷方選定的，那么則是不合法的。

　　倘若是征收方選定的評估機構，那么這很有可能在具體評估的過程中會出現貓膩，一旦評估機構受征收方的干預，那么最后的評估結果肯定是不利于被征收人的，所以，這里凱諾律師需要提醒大家，在房屋評估階段，一定要知道評估機構是由誰來選定的，如果是由自己與其他被征收人協商選定的，那么問題應該是不大，但如果是征收方選定的，被征收人壓根就不知道自己還有選擇評估機構的權利，那么不僅評估程序不合法，而且最主要的是評估結果必然會不利于自己，所以，被征收人就評估機構選擇這一程序一定要重視起來，一旦發現評估機構是由拆遷方定的，那么可以向上一級有關部門投訴、舉報。

　　2、評估時點

　　房屋評估的時間點一般來說應當是以相關部門作出征收決定之日為評估時點，簡單點來說，就是相關部門是哪天做出征收決定的就以哪天為評估時點，比如說相關部門是在1月1日作出的征收決定，那么評估機構就需要按照這個時間點的被征收房屋周邊的房地產市場價格對被征收房屋進行評估。

　　不過，實踐中，會有這么一種情況，就是相關部門作出征收決定后，并沒有第一時間進行評估，也沒有啟動具體的征收工作，而是在兩年后才讓被征收人協商選定評估機構，對被征收房屋進行評估，那么此時，如果這兩年內房地產市場價格又發生了變動，那么一般情況下是不宜再按照作出征收決定之日為評估時點的，否則這就對被征收人非常的不利，此時需要重新選定評估時點來對被征收人房屋進行評估。

　　3、對被征收房屋評估需要實地查勘

　　另外，還需要注意一點，就是評估機構對被征收人房屋進行評估時，需要入戶實地查勘，調查被征收房屋情況。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　實踐中，如果評估機構并沒有實地入戶調查，而是僅以征收方或是街道辦提供的照片就出具評估報告，那么此時這一份評估報告則無法反映出被征收房屋的真實情況，也就是說，評估機構未實地調查就出具評估報告，原則上來說不僅評估程序不合法，而且評估報告也不具有一定的合法性。

　　所以，如果大家收到這樣的一份評估報告，一旦結果并非是房屋的真實情況，那么被征收人可以申請復核，對復核結果如果還不滿意，可以向專家委員會申請鑒定，當然也可以直接在專業律師的幫助下向法院提起行政訴訟。

　　4、應選擇有利于被征收人的評估方式

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

　　從上述的規定中我們可以看到，不同性質的房屋，評估方式也是不一樣的，一般住宅拆遷應當選擇市場比較法，而經營性用房拆遷，一般是選擇收益法等方式。

　　實踐中，如果被征收的房屋為住宅，但是評估機構卻以成本法對被征收房屋進行評估，那對被征收人來說則是不利的，此時，被征收人可以及時地向有關部門反映，或是在收到評估報告后，直接向法院提起行政訴訟來維護自己的權益。

　　總之，凱諾律師提醒大家，征地拆遷關系到被征收人的利益，一旦在評估環節發現評估機構存有貓膩，或是評估程序不合法，那么，被征收人一定要及時地咨詢專業律師。