一、簽約比例必須達到95%以上

　　在城市更新過程中，為了維護廣大被拆遷人的利益，北京、深圳相繼發布了《深圳經濟特區城市更新條例》以及《北京市城市更新條例》。

　　比如《北京市城市更新條例》中規定，城市更新過程中，需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進行協商。

　　城市更新項目范圍內物業權利人騰退協議簽約比例達到百分之九十五以上的，實施主體與未簽約物業權利人可以向區人民政府申請調解。調解不成且項目實施涉及法律、行政法規規定的公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律法規規定對未簽約的房屋實施房屋征收。

　　再比如《深圳經濟特區城市更新條例》中規定，屬于舊住宅區城市更新項目的，區人民政府應當在城市更新單元規劃批準后，組織制定搬遷補償指導方案和公開選擇市場主體方案，經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百分之九十五以上的物業權利人同意后，采用公開、公平、公正的方式選定市場主體，由選定的市場主體與全體物業權利人簽訂搬遷補償協議。

　　從上述的法律法規中我們可以看到，涉及拆除重建的，開發商與房屋所有權人簽訂協議的比例一般是不能低于95%的，如果低于95%，那么原則上來說就不可以實施拆遷行為，當然了，如果簽約比例超過了95%，那開發商則就可以正常推進拆遷工作。

　　所以，這里凱諾律師提醒大家，在拆除重建項目中，被拆遷人一定要認真地對待拆遷協議這個過程，因為一旦達到簽約比例，那么這一份協議馬上就產生了法律效力，也就是最后你拿到的補償也就只有協議中約定的補償金額了。因此，在簽訂協議的過程中，一定不要輕易地相信開發商的話，因為他們為了能啟動拆遷，很有可能會使用各種方法來對付你，比如大家都簽了，你再不簽，就要對你區別對待了等等，以言語的方式來嚇唬你，讓你盡快在協議上面簽字。

　　在簽訂協議時，一定要看補償合不合理，有沒有降低自己原有的生活水平，如果補償不合理，無論開發商怎么說都不要簽，只要你不簽字，無論別人簽與不簽，自己都還有機會爭取合理的補償。

　　二、必須要保障被拆遷人選擇權

　　除此以外，在城市更新類拆除重建項目中，房屋所有權人也是有權選擇補償方式的，實踐中很多開發商只給貨幣補償這一種方式，但其實，法律法規上明確規定，即使是城市更新類項目，補償方式也是有貨幣補償、產權置換或是兩種相結合的方式的。

　　也就是，房屋所有權人是有權就以上三種方式進行選擇，如果開發商只以貨幣的形式對房屋所有權人進行補償，那則是不合法的。

　　根據《北京市城市更新條例》中的規定，城市更新過程中，需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進行協商。《深圳經濟特區城市更新條例》第三十四條規定，城市更新搬遷補償可以采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇。

　　三、對個別未簽訂協議的，由區政府作出征收決定或是征地補償安置決定

　　很多人可能會認為，既然是城市更新類項目，是由開發商牽頭拆遷的，那么其就有權決定對未簽訂協議的被征收人的房屋是拆還是留，但其實并不是這樣的，在城市更新過程中，對于未簽訂補償安置協議的，開發商需要向相關部門申請調解，經調解之后仍不同意的，相關部門可以依法對未簽訂協議的部分房屋實施征收。

　　根據《北京市城市更新條例》中的規定，實施主體與未簽約物業權利人可以向區人民政府申請調解。調解不成且項目實施涉及法律、行政法規規定的公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律法規規定對未簽約的房屋實施房屋征收。

　　實踐中，如果被拆遷人遇到開發商在未向政府申請調解的情況下，直接強迫被拆遷人簽訂協議或是直接強拆被拆遷人房屋，那則是不合法的。此時，被拆遷人一定要及時地咨詢專業律師，并在專業律師的幫助下啟動法律程序維護自己的權益。