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北京拆遷律師:征收集體土地上有收益的房屋如何補償?補償標準是多少?

  根據《土地管理法》及《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定,因公共利益需要的可以征收被征收人所承包的耕地或是房屋,其中公共利益范疇包括因修路、建設水利工程占用土地項目等,由政府組織的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建項目,由政府組織實施的保障性安居工程建設等等。

  不過,不管是因什么建設項目占用土地這已經是以后發展的一個必要趨勢,想要發展,提高城市經濟,必然跟土地是有著很大的關系。但是不管因什么公共利益開展的征收項目,不知大家有沒有發現,被征收的房屋中有的是住宅,有的是養殖場、有的是加工廠、商鋪,甚至是大小型企業等。

  而這些性質的房屋想必大家都知道,有的是在國有土地上,有的則是在集體土地上,可需要大家注意的是,集體土地上有收益的房屋拆遷跟國有土地上有收益的房屋拆遷是有很大區別的,不僅拆遷程序不同,而且拆遷補償也是有很大的區別(另外,有收益的房屋拆遷跟住宅拆遷也是有較大差別的,其主要體現在補償方面)。那么,集體土地上的營業性用房拆遷后,一般是如何補償的呢?補償標準是什么?

  一般情況下,給予被征收人的補償有土地補償費、地上附著物、安置補助費、搬遷費、停產停業損失費以及設施設備費用等等。

  如果經營性用房是建在集體土地上,或者是將原本的農村房屋改變了經營性用房,那么土地補償費一般是不能少的。不過需要注意的是,如果土地是租來的,那么被征收人則是拿不到土地補償費的,這點大家應該要清楚。

  另外,安置補助費以及搬遷費、停產停業損失費也是必須要給予被征收人的。實踐中,有的征收方以該房屋是住改非,所以直接不予停產停業損失費、搬遷費這幾個部分的補償,這其實是不合法的。一般情況下,凡是經營性用房,只要有益,無論該房屋是在集體土地上還是國有土地上,停產停業損失費是必須要給的,否則被征收人是有權拒絕簽訂補償協議、交出土地的。

  所以,凱諾律師要提醒大家,實踐征收中,在經營性用房被征收時,大家一定要審查一下征收方有沒有將停產停業損失費、搬遷費等費用納入在補償范圍內,這可直接影響著被征收人的利益。

  另外,對于各項補償費的標準,每個地方都有每個地方的規定,也就是補償標準都是不一樣的,需要結合實際的情況及當地公布的一些政策規定來確定。

  比如在《岳陽市集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》中規定,在《擬征地公告》發布前依法辦理了用地手續、工商營業執照、納稅證明的工商企業,其生產、營業性用房按《住宅房屋結構、裝飾(修)要求及補償標準》同等結構住宅房屋主體征收補償標準的2.5倍予以補償(包括停產停業損失、工資及設備拆除、安裝、搬運、新增裝飾裝修等因拆遷應補償的一切費用)。

  村(居)民將合法住宅房屋改為生產、營業性用房,在《擬征地公告》發布前依法辦理了工商營業執照且正常經營的,按《住宅房屋結構、裝飾(修)要求及補償標準》同等結構住宅房屋主體征收補償標準增加30%予以補償(包括停產停業損失、工資及核定的生產經營場所內設施運轉、處置、新增裝飾裝修等一切費用)。

  對于養殖場拆遷的,相關部門可以按照《住宅房屋結構、裝飾(修)要求及補償標準》同等結構住宅房屋主體征收補償標準予以補償;養殖畜舍參照《偏雜屋結構、設施要求及補償標準》對應等級予以補償。

  對于被征收房屋為學校、醫院、寺廟等公益事項用房的,按《住宅房屋結構、裝飾(修)要求及補償標準》同等結構住宅房屋主體征收補償標準的2倍予以補償。

  從上述的規定中我們可以看到,只要依法辦理了營業執照,有合法的手續,即使是住改非房屋,也是需要按照經營性用房來進行補償的,其補償標準是按征收住宅標準增加30%進行補償安置。

  而對于其房屋建設性質本身就是商業性用房的,沒有過改造,那補償則是按照住宅標準的2.5倍進行補償。

  總之,凱諾律師最后想要告訴大家的是,征地拆遷關系著被征收人的切身利益,如果在征地拆遷遇到補償不合理,補償范圍不全面,征收方以各種理由壓低拆遷補償標準等,甚至是遇到了強拆,那么,建議廣大被征收人一定要及時地咨詢專業律師,及時地通過法律途徑來維護自己的合法權益,避免有所損失。


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