征地拆遷中，廣大被征收人最在乎的就是拆遷補償，所以，律師在辦案的過程中經常能接到咨詢拆遷補償方面的電話。了解過征地拆遷的人應該都知道，農村征地拆遷還是國有土地上房屋征收，一般給予被征收人房屋價值的補償通常需要由評估機構評估確定。

　　因此，在征地拆遷中，評估環節對被征收人來說應當是最為重要的一個環節，倘若在這個環境中，稍微有一點差錯，都有可能造成被征收人拿到的補償會比較的少。所以，當老百姓期待的征地拆遷真正地來臨時，作為被征收人一定要對房屋評估環節重視起來。那么，在拆遷評估中，被征收人需要注意哪些細節呢？至少有以下三點

　　1、評估機構的選定

　　征地拆遷中，對被征收房屋價值進行評估的評估機構應由被征收人協商選定，這是法律賦予被征收人的權利。根據《國有土地上房屋征收與評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　另外，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條中也有這樣的規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

　　從上面的法律法規中我們可以看到，評估機構的選定，征收方不得參，不得干預的，即使被征收人沒有在規定的期限內選定評估機構，其也無權直接決定應該要用哪家評估機構，而是要通過搖號、少數服從多數的方式確定。因此，在具體評估過程中，評估機構凡是由征收方擅自指定，且未經過被征收人同意，那么，該評估機構的選定程序就是不合法的。

　　此時，作為被征收人則可以及時地向相關部門提出來，或是向上一級相關部門投訴、舉報，反映自己遇到的這種情況。

　　2、評估時點

　　如果評估評機構的選定程序沒有問題，那么，接下來被征收人就需要注意評估時點是否有利于自己。一般情況下，國有土地上房屋征收中，被征收房屋價值的評估是以房屋征收決定公告之日為評估時點，也就是說，如果房屋征收決定公告是在2023年4月2日發布的，那么評估時點原則上來說就是以這個時間為準，即以這個時間節點的被征收房屋周邊市場價格作為參考，對被征收房屋價值進行評估。

　　但是，實踐過程中，會存在這樣一種情況，就是有的征收方在發布房屋征收決定之后，往往就沒有了下文，何時征收也不知道，直至過了三四年，甚至更久，才正式啟動征收工作，然后征收方便會以幾年前作出房屋征收決定之日為評估時點，對被征收房屋價值進行評估。那么，幾年后才以作出房屋征收決定為評估時點對被征收房屋價值進行評估是否合理呢？

　　一般情況下，如果作出房屋征收決定幾年后才正式啟動征收工作的話，那么此時，倘若房地產市場價格發生了很大的變動，比如幾年前的被征收房屋周邊市場價格只有五千一平方米，幾年后，房價漲至八、九千元，此時，倘若再以作出房屋征收決定公告之日為評估時點，對被征收房屋進行評估的話，這顯然會對被征收人來說有失公平，而是需要重新確定新的評估時點。

　　因此，實踐過程中，被征收人在遇到拆遷后，一定要對評估時點進行審查，如果評估時點沒選對，那么，評估機構所出具的評估報告就一定會對被征收人不利。對此，凱諾律師提醒大家，一旦發現評估時點或是評估報告不合理，那么，建議被征收人一定要及時地咨詢專業律師。

　　3、評估方式

　　除此以外，那么還有一點值得廣大被征收人要注意的就是，評估方式了。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的第十三條規定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

　　從上面的內容中我們看到，一般情況下，評估方式通常有市場比較法、收益法、成本法以及假設開發法，我們平常遇到的一般就是收益法或是成本法、市場比較法。但這里需要說明的是，如果是住宅類的房屋，一般在評估機構對被征收房屋價值進行評估時，應當要選用市場比較法對被征收房屋價值進行評估。

　　然而實踐過程中，極個別的征收方為了降低征收成本，往往會以成本法對被征收房屋價值進行評估，尤其是農村房屋拆遷時，但如果以成本法對被征收房屋價值進行評估的話，這顯然對被征收人是不公平的。所以，在評估階段，廣大被征收人一定要積極地參與到其中，并就了解清楚，評估機構是以什么方式對自己的房屋進行評估的，如果發現是市場比較法以外的評估方式，那則是不合理的，被征收人對此需要提高警惕。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，評估環節對被征收人至關重要，除了要積極地參與到其中外，還需要對評估機構的一些行為提高警惕，一旦發現評估機構人員有侵害自己合法權益的行為，建議及時地咨詢專業律師。