第一個是評估報告的有效期限

　　評估報告是征地拆遷中必須要有的一份文件，了解過征地拆遷的人都知道，評估報告是可以作為給我們被征收人進行補償的依據。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產評估機構評估確定。

　　一般來說，無論是整體的評估報告還是分戶評估報告，評估機構在實地查勘對被征收人的房屋進行評估以后，需要作出評估報告，并及時地向房屋征收部門提供評估報告，房屋征收部門應當要將分戶評估報告轉交給被征收人。

　　不過需要大家注意的是，一般情況下，評估報告是有有效期的。根據《房地產抵押估價指導意見》中的規定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計算，不得超過一年。

　　簡單地來說就是，評估報告的有效期限一般是一年，相關部門應當要在一年之內與被征收人就補償事宜簽訂補償安置協議或是作出房屋征收補償決定。

　　但是實踐過程中，卻有被征收人經常咨詢律師說，自己家的房屋在去年年初的時候就征收了，房屋也是在那個時候評估的，但是后來一直沒有補償，其也沒有收到任何的文件，直到今年8月份，其才收到了評估報告，可評估報告上的補償標準根本就不合理，現在征收方想要按照評估報告上確定的結果進行補償。那么，征收方現在按照一年多后才送達的評估報告給自己補償是否合理呢？

　　首先我們大家需要知道，被征收房屋價值的評估時點應當是作出房屋征收決定之日為時點，而用于房屋產權置換房屋價值評估時點應與被征收房屋價值評估時點一致。

　　也就是說，給予被征收人的補償從原則上來說，是不能低于作出房屋征收決定之日被征收房屋周邊的市場價格。但這前提是，評估機構所出具的評估報告必須是有依法及時送達給被征收人，如果是一兩年以后甚至是多年以后才送達給予被征收人的，倘若在這期間如果房地產市場價格有變動，那么，相關部門還按照幾年前出具的評估報告對被征收人進行補償那則是說不過去的，顯然對被征收人是不利的。

　　所以，凱諾律師這里再提醒大家一下，如果遇到房屋征收部門在收到評估報告后沒有及時送達給自己，而是幾年后才送給自己的，那么被征收人心里一定要有數，這一份評估報告肯定有問題，可以先向房地產評估機構提出自己意見，若相關部門置之不理，那盡快通過法律途徑來維護自己的合法權益。

　　第二個是征地批復的有效期限

　　另外，征地批復也是土地征收中必須要有的一份文件。根據《土地管理法》中的規定，土地征收必須要辦理農用地轉用審批手續，在獲得有關部門的批準后，有關部門一般會作出征地批復這一份文件，征收方在拿到征地批復以后，需要在征收范圍內以書面的形式告知大家，即發布征收土地公告。

　　不過，這里需要讓大家注意的是，征地批復是一份有有效期限的文件，該文件的有效期限一般只有兩年，一旦過了兩年，那么該征地批復就會自動失效。根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》中的規定，“嚴禁閑置土地。農用地轉用手續批準后，滿2年未實施具體征地或用地行為的，批準文件自動失效...”

　　所以，大家在遇到土地征收后，當相關部門征收工作進行到后續，就是要馬上實際占用土地時，一定要讓他們出示征地批復文件（實踐中，有很多征收方會在沒有拿到征地批復的情況下，提前先占用土地），倘若他們遲遲不出示征地批復文件，或者說是征地批復的落款日期已經遠遠超過了兩年，那么，此次土地征收就違反了法律法規，屬于未批先占，是侵害被征收人合法權益的行為。

　　總之，凱諾律師最后想要說的是，評估報告和征地批復文件一個關系著被征收人的切身利益，一個關系著土地征收的合法性，所以，大家一定要注意，一旦發現有上面我們所說到的有效期限問題，那么，廣大被征收人一定要及時地咨詢專業律師，并在專業律師的幫助下，盡早通過法律途徑來維護自己的合法權益。