商洛市中心城市規劃區集體土地上房屋征收與補償安置辦法

　　第一章總則

　　第一條為了規范中心城市規劃區集體土地上房屋征收與補償安置工作，維護房屋所有權人的合法權益，保障城市建設工作順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條我市中心城市規劃區（以下簡稱“市區”）范圍內集體土地上房屋征收與補償安置（以下簡稱“土地房屋征收補償安置”），適用本辦法。

　　第三條市區集體土地上房屋征收區域劃分為二個類別。其中：

　　一類區為東至東龍山西坡根、南至龜山北坡（含侯塬社區）、西至構峪口收費站、北至北環路以南。

　　二類區為一類區以外城市規劃區域以內的區域（具體按城市規劃區四址界定）。

　　第四條市自然資源部門會同住房和城鄉建設部門負責市區土地房屋征收補償安置的管理和監督工作。

　　按照項目實施權限，市、區人民政府、商洛高新區（商丹園區）管委會（以下簡稱“高新區管委會”）設立或者指定的土地房屋征收補償安置工作機構（以下簡稱“征收機構”），具體負責實施土地房屋征收與補償安置工作。

　　市、區人民政府、高新區管委會的相關部門及街道辦事處、村（居）民委員會應當依據各自職責，配合、協助做好土地房屋征收補償安置工作。

　　第五條 中心城市規劃區集體土地上房屋征收主管部門應當會同相關單位對中心城市規劃區集體土地上擬征地拆遷范圍內的地上建（構）筑物定期進行摸底調查，建立影像資料，為后續房屋征收與補償安置工作提供依據。

　　第二章 工作程序

　　第六條市、區人民政府、高新區管委會征收土地及房屋時，按照《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定，發布土地房屋征收啟動公告，并開展土地現狀調查和社會穩定風險評估。

　　（一）發布土地房屋征收啟動公告。市、區人民政府、高新區管委會在擬征收土地房屋所在的鎮（辦）和村（社區）、村民小組范圍內發布土地房屋征收啟動公告，公告內容包括征收范圍、征收目的、開展土地現狀調查的安排等。

　　土地房屋征收啟動公告自發布之日起，任何單位和個人不得在擬征地范圍內搶栽搶建。違反規定搶栽搶建的，不予補償。

　　（二）開展土地現狀調查。土地現狀調查的內容包括土地的權屬、地類、面積，以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等信息，調查結果應予以公示。

　　（三）開展社會穩定風險評估。應當對征收土地房屋的社會穩定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出風險防范措施和處置預案。

　　第七條土地房屋征收啟動公告發布后，由征收機構向自然資源、住房和城鄉建設、農業農村、公安、民政、市場監督管理、稅務以及鎮（辦）等部門和單位書面通知在擬征地范圍內暫停辦理下列手續,暫停辦理相關手續期限不得超過一年：

　　（一）新批宅基地或其它集體建設用地；

　　（二）審批或延續登記改變土地、房屋性質和用途；

　　（三）審批新建、改建、擴建房屋或其它建（構）筑物，辦理房屋或土地流轉，核發不動產登記權屬證書；

　　（四）辦理“農家樂”、畜牧水產養殖、設施農業等手續；

　　（五）以擬征收房屋為經營場所辦理工商、稅務或其它注冊登記手續；

　　（六）辦理戶口遷入和分戶（立戶）、子女收養等涉及戶籍、人口變動的手續，但因出生、婚嫁、刑滿釋放、軍人轉業退伍以及應屆大、中專畢業生未分配工作或退學回原籍復戶等確需辦理戶口遷入且符合戶口管理規定的除外。

　　第八條 市、區人民政府、高新區管委會設立的征收機構應當依據社會穩定風險評估結果，結合土地現狀調查情況，組織自然資源、財政、農業農村、人力資源和社會保障、城市綜合改造事務中心等有關部門和機構編制土地房屋征收補償安置方案，應當包括下列內容：

　　（一）征收目的；

　　（二）征收范圍、土地現狀；

　　（三）補償范圍和實施時間；

　　（四）補償安置方式；

　　（五）社會保障；

　　（六）征地范圍內房屋的權屬、用途、面積；

　　（七）各類補償、補助、獎勵的標準；

　　（八）簽約期限、過渡方式和過渡期限、搬遷期限和提前搬遷獎勵期限等；

　　（九）安置房的數量、地點、面積、結算標準、交房標準等；

　　（十）補償安置資金證明；

　　（十一）其他需要明確的內容。

　　第九條土地房屋征收補償安置方案擬定后，市、區人民政府、高新區管委會應當在擬征收土地所在的鎮（辦）和村（社區）、村（居）民小組范圍內發布公告，公告時間不少于三十日。土地房屋征收補償安置公告應當同時載明辦理補償登記期限、異議反饋渠道等內容。

　　多數被征地的村（社區）集體經濟組織成員認為土地房屋征收補償安置方案不符合法律、法規規定的，土地房屋征收補償安置方案發布機構應當按照規定組織聽證，市自然資源部門配合組織聽證會。

　　第十條 土地房屋征收補償安置方案公告期滿后，市、區人民政府、高新區管委會根據法律、法規的規定和聽證情況確定并發布土地房屋征收補償安置方案，組織有關部門與擬征收土地的所有權人、使用權人簽訂土地房屋征收補償安置協議。

　　第十一條發布土地房屋征收補償安置方案前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

　　第十二條對個別未簽訂土地房屋征收補償安置協議的，市、區人民政府、高新區管委會應當依據土地房屋征收補償安置方案和補償登記結果作出土地房屋征收補償安置決定。對土地房屋征收補償安置有爭議的，由區人民政府、高新區管委會協調解決。個別爭議確實難以達成共識的，不影響土地房屋征收補償安置方案的實施。

　　第十三條 市、區人民政府、高新區管委會完成本辦法規定的土地房屋征收前期工作后，方可提出土地征收申請，按照《中華人民共和國土地管理法》第四十六條的規定報有批準權的人民政府批準。

　　第十四條土地征收申請經依法批準后，市、區人民政府、高新區管委會應當發布土地房屋征收公告，并組織實施。

　　被征收土地房屋的所有權人、使用權人對土地房屋征收補償安置決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　被征收土地房屋所有權人、使用權人在規定的期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在規定的期限內又不騰退的，由市、區人民政府、高新區管委會依法申請人民法院強制執行。

　　第十五條 為保障被征收人的合法權益，確保征收工作公正、公開、公平、透明，被征收建（構）筑物面積測量、房屋及室內裝飾裝修評估由具有相應資質的測量、評估等第三方中介機構評定。中介機構選定辦法參照《商洛市中心城市國有土地上房屋征收與補償辦法》相關規定執行。

　　第三章 權屬認定

　　第十六條征收機構應當對擬征地范圍內涉及的房屋及其它建（構）筑物、附著物的權屬、種類、數量等現狀進行調查，并予以公示。

　　第十七條被征收村（社區）集體經濟組織、村（居）民或者其他權屬人應在土地房屋征收補償安置方案規定的期限內，持不動產登記權屬證書、戶籍證明等相關材料證明到征收機構辦理土地房屋征收補償登記手續。

　　第十八條征收機構應對征地范圍內的宅基地進行登記確認。

　　（一）對1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前農村村民建房占用的宅基地或因接受轉讓、贈予房屋（祖遺）而占用的宅基地，在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積并未改建、翻建的按現有實際使用面積進行確權登記。

　　在《村鎮建房用地管理條例》實施后在原有宅基地改建、翻建房屋的，實際占用宅基地未超過133平方米據實登記，超過133平方米的按133平方米登記。

　　（二）對1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起到1999年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，經自然資源、住房和城鄉建設等部門批準合法取得的宅基地，按照批準面積登記。批準面積小于133平方米但實際占用宅基地超過133平方米的按133平方米登記，未超過133平方米的據實登記。

　　（三）對1999年后經自然資源部門批準的宅基地按批準面積登記，批準面積小于133平方米但實際占用宅基地超過133平方米的按133平方米登記，未超過133平方米的據實登記。

　　第十九條凡不符合本辦法第十八條規定的登記條件的宅基地視為非法占地。

　　第二十條征收機構應對被征收人合法宅基地內房屋的建筑面積依法予以登記確認，注明房屋層數及每層面積，并制作保存房屋原狀的影像資料。

　　第二十一條對非法占用耕地、違法占用宅基地所建房屋及土地房屋征收啟動公告發出后搶建加建的房屋，由征收機構認定違法建筑面積，城管部門負責予以處理。

　　非集體經濟組織成員以購買、合建、租賃、新建等方式所建的房屋認定為違法建筑面積（未改擴建的祖遺房除外）。

　　住宅房屋改為非住宅使用的，房屋登記時按住宅房屋登記確認。

　　集體所有制企業或集體經濟組織所建的非住宅房屋的合法建筑面積按土地取得來源的合法性確認。土地未經批準的一律認定為違法建筑。

　　第二十二條土地房屋征收涉及的人口、土地統計數據以所在轄區公安部門、自然資源部門提供的基本情況表為準，補償安置人口以轄區公安機關出具的人員名單為依據，具體以被征地集體經濟組織成員為準。土地房屋征收時戶口遷出的在校學生、服役士兵、服刑人員在土地房屋征收補償安置時享受村（社區）集體經濟組織成員同等待遇，其他非村（社區）集體經濟組織成員不享受其待遇，國家另有規定的從其規定。

　　第二十三條 土地房屋征收以“獨立拆遷安置戶”為單元實施，具體按附件一執行。

　　第四章 征收補償

　　第二十四條中心城市規劃區內實施集體土地上房屋征收補償安置的，不再重新劃撥宅基用地，采取貨幣補償或實物安置的方式，由被征收人自行選擇。

　　第二十五條對登記確認合法宅基地內所建房屋二層（含二層）以下建筑面積按照住宅性質市場評估價給予補償安置，補償價值參照《商洛市中心城市國有土地上房屋征收與補償辦法》執行；三層以上（含三層）部分的建筑面積按照建筑重置價給予補償。（附件二）

　　第二十六條各類違法建（構）筑物和廢棄的建（構）筑物及土地房屋征收啟動公告發布后搶建加建的建（構）筑物不予補償。

　　第二十七條對登記的合法建筑面積房屋裝修裝飾采用評估方式給予一次性貨幣補償。

　　第二十八條房屋附屬（著）物補償標準按本辦法附件三執行。

　　第二十九條其它地面構筑物和附著物補償標準按本辦法附件四執行。

　　第三十條征收機構應給予被征收人臨時過渡費。選擇房屋產權調換的住宅房屋，征收機構給被征收人提供周轉房或現房安置的，不支付臨時過渡費。對無法提供周轉房或現房安置的，征收機構向被征收人按產權調換面積支付臨時過渡費。臨時過渡費標準每三年公布一次，由市自然資源部門、市發展改革部門、市住房和城鄉建設部門、市城市綜合改造事務中心、商州區政府、高新區管委會聯合市場調查，根據調查結果確定。

　　征收過渡期限。選擇產權調換的，安置房為多層建筑的，臨時過渡期限為24個月；安置房為高層建筑的，臨時過渡期限為36個月。臨時過渡期限從被征收人騰空移交房屋之日起計算。確需延長過渡期限的，從逾期之月起按原臨時過渡費、停產停業損失費標準的2倍支付。

　　2020-2023年度住宅房屋過渡費具體標準如下：

　　一類區：住宅房屋過渡費標準為被征收房屋面積小于50平方米的（含50平方米）每月補助9-12元/平方米；被征收房屋面積大于50平方米的每月補助8-11元/平方米。

　　二類區：住宅房屋過渡費標準為每月補助6-7元/平方米。

　　第三十一條 搬遷補助費補償標準：

　　1.選擇貨幣安置的，征收機構應按照被征收人房屋合法建筑面積12元/平方米，向被征收人支付搬遷補助費，每戶搬遷補助費總額不低于600元。

　　2.選擇產權調換的，征收機構應按照被征收人房屋合法建筑面積24元/平方米，向被征收人支付搬遷補助費，每戶搬遷補助費總額不低于1200元。

　　第三十二條對鄉鎮企業（集體所有制企業）或集體經濟組織登記確認為合法的非住宅房屋，按照房屋重置價評估給予貨幣補償，需繼續使用土地的應重新選址按程序申請用地。

　　因房屋征收造成企業停產停業損失及大型設備需要遷移的，遷移費通過評估給予補償，停產停業損失費不超過房屋評估價的20%。

　　第三十三條對臨城市街道并從事商業經營活動且辦理有合法營業執照的一層住宅房屋改為非住宅使用的，因征收房屋造成停業、停產的，給予一次性綜合補助，其補助標準最高不超過房屋評估額的20%。

　　住宅用房出租（借）供他人作非住宅使用的，對承租（借）人不予安置、補償。

　　第三十四條對經過自然資源部門批準的臨時建筑，拆除時未超過批準期限的按照殘值給予補償，超過批準期限的不予補償。

　　第三十五條被征收人應當與征收機構在規定期限內簽訂土地房屋征收補償安置協議并按時搬遷。征收機構需將補償結果在征收區域內公示不少于5天。

　　第三十六條征收機構與被征收人在規定期限內達不成土地房屋征收補償安置協議，或者房屋所有權人不明確的，由房屋征收機構報請市、區人民政府、高新區管委會按照土地房屋征收補償安置方案和補償登記結果作出房屋征收安置決定。房屋征收安置決定應當在房屋征收安置范圍內予以公告。

　　第五章 回遷安置

　　第三十七條被征收人選擇實物安置的，其安置面積根據依法認定的征地房屋二層以下（含二層）合法建筑面積進行安置。

　　第三十八條 被征收人占用兩處以上宅基地的，只對一處合法宅基地面積給予實物安置，其它宅基地上的房屋按房屋重置價予以補償。

　　第三十九條符合下列條件之一的被征收人給予相應房屋安置：

　　（一）具備被征收村（社區）集體經濟組織成員資格的，依照《陜西省高級人民法院關于審理農村集體經濟組織收益分配糾紛案件若干問題的意見》認定；

　　（二）不具備被征收村（社區）集體經濟組織成員資格，但有登記認定合法祖遺房屋的，原則按房屋重置價予以補償，合法祖遺房屋為被征收人唯一居住房屋等特殊情況的可予以實物安置。

　　（三）其配偶具備被征收村（社區）集體經濟組織成員資格的單職工家庭。

　　第四十條安置面積標準：

　　（一）人均住房面積不足65平方米的拆遷安置戶，根據在冊家庭戶籍人口，按人均65平方米予以實物安置，增加面積由被征收人按安置房建設成本價結算。社區用房參照所在區域的住宅房安置標準執行。

　　（二）住宅房屋選擇產權調換的，被征收人可以就近上靠戶型，就近上靠面積不大于產權調換面積的10%，上靠增加面積由被征收人按安置房建設成本價（含建安成本和各項規費）結算;超出10%的面積由被征收人按市場價結算。

　　（三）住宅房屋選擇產權調換的，安置房公攤面積按照以下標準計算：

　　1.被征收房屋建筑層數僅為一層建筑的，安置房為小高層或高層的，按其產權調換面積給予20%的無償公攤面積補助；安置房為多層建筑的（七層以下含七層），按其產權調換面積給予6%的無償公攤面積補助。

　　2.被征收房屋為多層建筑的（七層以下含七層），安置房為小高層或高層的，按其產權調換面積給予12%的無償公攤面積補助。

　　3.被征收房屋及安置房屋均為多層建筑的（七層以下含七層），不給予公攤面積補助。

　　（四）產權調換實行就地安置和異地安置，鼓勵異地安置。就地安置的實行“征一補一，互補差價”；在同類區域異地安置的，從區位好到區位差的（按土地基準價區分），產權調換面積與安置房面積比為1:1.1；對從一類區到二類區異地安置的，產權調換面積與安置房面積比為1:1.3。增加面積部分由被征收人按安置房建設成本價結算。

　　對從二類區到一類區異地安置的，實行產權調換房屋等價值安置，互補差價。

　　（五）在棚戶區改造、土地房屋征收過程中，被征收集體經濟組織人均耕地不足0.3畝的，按照集中或分散兩種方式進行商業安置。被征收集體經濟組織成員人均一類區不超過10平方米、二類區不超過15平方米提供商業用房安置（本集體經濟組織成員只享受一次商業用房安置，其產權經營方式由本集體經濟組織成員集體商定），安置商業房由被征收人按建設成本價結算。

　　（六）被征收人在合法宅基地有效面積內，僅有一處宅基地且住宅僅為一層的，可無償增加30%的安置面積。

　　第四十一條安置房交房標準

　　（一）住宅安置房交房標準：

　　1.工程質量達到國家合格標準，工程材料符合國家規范要求；

　　2.室內：毛墻毛地；

　　3.水、電、燃氣接口到位，業主自行開通；

　　4.電話、寬帶、有線電視端口到戶，業主自行開通；

　　5.入戶防盜門和塑鋼窗安裝到位，單元門對講系統安裝到位；

　　6.廚房、衛生間：毛墻毛地，做防水處理，預留上下水接口及簡易龍頭。

　　（二）商業安置用房交房標準

　　1.工程質量達到國家合格標準，工程材料符合國家規范要求；

　　2.室內：毛墻毛地；

　　3.門窗安裝到位；

　　4.水、電接口到位；

　　5.寬帶、電話終端到位，業主自行開通。

　　（三）其他設計指標，以批準的設計執行。

　　第四十二條 符合以下情況之一的，征收時可增加或享受相應房屋安置面積，增加的面積按成本價結算。

　　（一）村（社區）集體經濟組織成員的獨生子女（子女年齡女滿20周歲、男滿22周歲且未婚）持有效證件及村鎮證明，可增加65 平方米的安置面積；

　　（二）村（社區）集體經濟組織成員的雙女戶持有效證件及村鎮證明，可增加65平方米的安置面積；

　　（三）其他按照法律法規規定應予房屋安置的情形。

　　第四十三條 其他補償安置標準：

　　（一）對持合法手續已建或未建根基且在本集體經濟組織內無其它宅基地的被征收人，按其審批建筑的一層面積進行實物安置，由被征收人按照安置房建設成本價每平方米下浮40%結算。

　　（二）對中心城市規劃區內集體土地上合法個人自建房的空閑院落（建筑占地之外），按照以下標準給予一次性貨幣補助：一類區每平方米250-450元；二類區每平方米150元。

　　第六章 獎勵政策

　　第四十四條被征收人按規定時間搬遷的，征收機構應給予被征收人獎勵，獎勵按梯次進行。獎勵標準由房屋征收機構在征地和房屋補償安置方案中確定。

　　（一）對符合產權調換條件而選擇一次性貨幣補償的住宅房屋，在規定獎勵期限內簽訂協議并按時交房的，按合法產權調換面積評估總價款最高給予30%貨幣獎勵。

　　（二）符合產權調換條件的住宅房屋，在規定獎勵期限內簽訂協議并交房的，產權調換等面積差價全免，對從二類區到一類區異地安置的，不享受此政策。

　　（三）對在規定期限內簽訂協議并按時交房的，可給予其房屋產權調換面積最高每平方米200元的一次性獎勵。

　　（四）對在規定期限內簽訂協議并按時搬遷的，可給予其房屋產權調換面積最高每平方米200元的毛墻毛地裝修補助費。

　　第四十五條對登記認定為違法占用宅基地上的違法建筑，當事人主動搬遷并在規定期限內主動自行拆除違法建筑的，可給予違法建筑面積每平方米200元補助費。

　　第四十六條對在土地征收房屋補償安置工作中成績顯著的單位和個人，由組織實施統一征地補償安置的人民政府給予獎勵。

　　第七章 法律責任

　　第四十七條土地房屋征收與補償安置工作中有關單位及工作人員不依法履行職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十八條采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任。對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成違反治安管理行為的，由公安機關依法處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十九條被征收人提供虛假、偽造的不動產、戶籍等證明，騙取征收安置補償費的，經調查屬實后，簽訂的征收安置補償協議無效，依法追回已經發放的征收安置補償費，并追究相關責任人的責任。對采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的土地房屋征收補償安置工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十條貪污、挪用、私分、截留、拖欠土地房屋征收與補償安置費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第五十一條本辦法未予明確但其他法律法規規定和政策應給予補償、安置、補助、獎勵、救助、保障的，按照相關規定執行。

　　第五十二條 本辦法施行前，已實施土地房屋補償安置的項目，仍按照原規定執行；已簽訂征收補償安置協議的，按原協議執行；雖已辦理審批手續，但尚未實施土地房屋補償安置的項目，按照本辦法施行。

　　第五十三條 本辦法自2020年12月26日起施行，有效期至2025年12月25日。2018年4月16日印發的《商洛市中心城市規劃區集體土地上房屋征收與補償安置暫行辦法》（商政發〔2018〕14號）同時廢止。

　　來源：商洛市人民政府網站