為保障被征收集體所有土地房屋所有權人的合法權益，規范征收集體所有土地房屋補償活動，維護公共利益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《浙江省土地管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　一、征收集體所有土地房屋補償總則

　　（一）適用范圍。在本市行政區域內，因征收集體所有土地房屋及其附屬物補償的（以下簡稱征地房屋補償），適用本辦法。

　　（二）定義。本辦法所稱補償人是指承擔征地房屋補償具體工作的鎮人民政府（街道辦事處）等機構；被補償人是指被征收土地涉及補償的房屋及其附屬物的合法權利人。

　　（三）職責分工。市自然資源和規劃局應加強征收集體所有土地的補償指導和監督工作。市農業農村和水利局負責指導農村宅基地行業管理，指導宅基地分配、使用、流轉、糾紛仲裁管理。市發改局、市公安局、市財政局、市人力社保局、市市場監管局等部門按照各自職責，共同做好征地房屋補償管理工作。各鎮（街道）負責本行政區域內征地房屋補償安置具體實施。村（居）民委員會應當配合做好征收騰空搬遷等安置工作。

　　（四）要求。補償人應當按照本辦法的規定，對被補償人給予補償和安置；被補償人應當在規定的簽約期限內完成簽約，并按照補償安置協議約定完成騰空和搬遷。

　　二、房屋權屬和面積認定

　　被征收集體土地上房屋用途按照不動產權證、房屋所有權證或者其他合法房產憑證登記記載的用途確定。房屋的合法建筑面積以房屋不動產權證、房屋所有權證或者其他合法憑證記載的面積為準（不包括不確權面積）。

　　對未經產權登記或權利人不明確的房屋，補償人組織有關部門依法進行調查處理并公布結果。

　　對有產權糾紛的、產權人下落不明的、暫時無法確定產權人的，補償人可就被補償房屋有關事項，向公證機關辦理證據保全手續。補償人對上述房屋提出補償方案，經相關部門審核后，報市人民政府批準后予以公告。

　　涉及文物古跡、歷史建筑、歸僑僑眷房屋、涉外等房屋的補償，法律、法規另有規定的，從其規定。

　　三、住宅房屋的補償安置

　　征收集體土地范圍內的住宅房屋補償安置實行異地復建、產權調換、市場化安置、貨幣補償等安置方式。征收范圍內安置根據原有合法房屋間數、建筑面積等因素確定。

　　（一）異地復建。異地復建實行聯排立地式住宅安置。按照被補償房屋間數計算。補償1間合法正屋建筑占地面積在25平方米及以上的（以下簡稱合法正屋），可安置1小套聯排立地式房屋；補償2間合法正屋，可安置2小套或1大套聯排立地式房屋；補償3間合法正屋及以上的，最多可安置3小套或1小套加1大套聯排立地式房屋。補償1間合法正屋建筑占地面積在25平方米以下的，采取貨幣補償；但屬本村村民唯一合法權源房屋的，可安置1小套聯排立地式房屋；多間正屋單間建筑占地面積不足25平方米的房屋可以自行組合計算，每一組合合并后正屋建筑占地面積在25平方米以上的，安置1小套聯排立地式房屋。每戶最高補償不得超過3小套或1小套加1大套聯排立地式房屋。

　　（二）產權調換。采用公寓式安置。產權調換可安置房屋建筑面積，根據原有合法房屋間數、建筑面積等因素，按照從多就高原則確定選擇一種方式。

　　1．按被補償房屋記載的合法建筑面積（不包括不確權面積、地下室面積）或經批準且已建的建筑面積實行等面積安置。

　　2．按照被補償合法正屋間數安置，每間安置建筑面積不超過200平方米。對補償1間合法正屋建筑占地面積在25平方米以下的，采取貨幣補償；但屬本村村民唯一合法權源房屋的，可安置建筑面積不超過200平方米；多間正屋單間建筑占地面積不足25平方米的房屋可以自行組合計算，每一組合合并后正屋建筑占地面積在25平方米以上的，可安置建筑面積不超過200平方米。每戶最多安置建筑面積600平方米。

　　（三）市場化安置。市場化安置是指補償人向被補償人提供溫嶺市市場化安置購房憑證（簡稱《房票》），被補償人持《房票》在本市行政區域內向房地產開發企業（與我市政府有關單位簽訂同意使用房票協議的房企）購買其尚未出售的商品房（含住宅、商業用房等）。市政府另有規定的從其規定。

　　（四）貨幣補償。被補償人選擇貨幣補償方式的，應當評估宅基地和住宅的價值，一并作出補償。補償標準為被補償房屋市場評估價的1.1倍。被補償房屋的價值，由具有相應資質的房地產評估機構評估確定。貨幣補償款由補償人在補償安置協議生效后規定時間內支付。

　　四、非住宅房屋的補償

　　（一）補償涉及非住宅房屋（除村集體所有的房屋外）的，原則上實行貨幣補償，按照被補償房屋市場評估價1.1倍系數進行補償。

　　（二）對未經審批的建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，但在規定期限內交付拆除的，可按房屋重置成新評估價的60%給予建筑殘值補貼。

　　（三）住宅用房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，均不作原住宅用房建筑面積計算，由補償人給予相應的折價補償。

　　（四）產權屬于學校、醫療機構、敬老院、福利院、幼兒園、居委會等用于社會公益事業的房屋及其附屬設施，應當按照有關法律、法規的規定和國土空間規劃的要求予以補償。

　　（五）補償涉及村集體所有的小隊屋、村辦學校、辦公場所、祠堂、上間、通道等房屋，房屋建筑按重置折舊價給予貨幣補償，土地補償按征地區片綜合價4倍予以補償，不予房屋安置。

　　五、評估

　　（一）房地產價格評估機構由被補償人協商選定；協商不成的，由實施單位采取搖號、抽簽等方式隨機確定房地產價格評估機構。

　　（二）同一征收范圍內的房屋評估工作原則上由一家房地產評估機構承擔，征收范圍較大的，可以由兩家或者兩家以上房地產評估機構共同承擔。

　　（三）對被補償人原有的房屋、裝修、附屬物等價值，以及公寓式安置房的市場評估價、樓層朝向差價等事項，由確定的房地產評估機構參照《溫嶺市人民政府關于印發溫嶺市征地青苗和地上附著物補償標準的通知》（溫政辦發〔2021〕18號）文件執行。涉及特殊情況的，結合實際進行評估。評估時點為公布補償安置方案之日。

　　六、實行產權調換補償安置結算

　　（一）補償面積分檔結算

　　1．等面積部分，指與被補償房屋合法建筑面積相等部分按不超過1500元/平方米結構差價結算。

　　2．增加面積部分，指可安置房屋建筑面積減去等面積部分，按不超過5500元/平方米結算。

　　3．不可分割部分，指因套型結構不可分割等原因超出的可安置房屋建筑面積（每戶不得超過20平方米且不得超過該戶可安置房屋建筑面積的5%），按不超過安置房評估比準價的90%結算。

　　4．因公寓房套型組合致使被補償人無法選足可安置房屋建筑面積的，不足部分（每戶不得超過20平方米且不得超過該戶可安置房屋建筑面積的5%），按照安置房評估比準價減去產權調換應支付的結算款予以補償。

　　（二）停車泊位結算。安置房停車泊位滿足配置的前提下，每套安置房須配購一個地下停車泊位，在有多余停車泊位的前提下，可以另行增購。停車泊位按公告價結算，每戶首個車位享受5折優惠。

　　（三）公寓房選擇按照“套數就少、面積就近”原則確定。安置房安置涉及具體幢號樓層（含車位）以及能否滿足所申報的套型組合，以選房定位抽簽為準。安置房的不動產權證登記面積和購房款結算以房產實測建筑面積（含公攤面積）為準。

　　（四）選擇產權調換的被補償人在補償安置協議生效后，被補償房屋裝飾裝修補償費、附屬物補償費、按期簽約獎勵費、按期騰空獎勵費等折抵第一期購房款。在公寓式安置房定位抽簽認購后在規定時間內結清安置房購房款（包括停車泊位費用）、物業專項維修資金等款項。

　　（五）被補償人屬于低收入家庭，選擇產權調換的，小于60平方米（含）部分，被補償房屋和產權調換房屋互不結算差價。大于60平方米的部分，按第（一）項規定計算差價。

　　七、實行市場化安置的補償結算

　　市場化安置補償標準=（可安置房屋建筑面積×擬原地改造區塊復建公寓式安置房市場評估比準價格－被補償人應支付結算款）×系數（系數不超過1.2）。

　　被補償房屋合法建筑面積小于或等于200平方米的被補償人，應支付結算款=等面積部分×等面積結構差價+增加面積部分×不超過擬原地改造區塊復建公寓式安置房市場評估比準價格70%。

　　被補償房屋合法建筑面積大于200平方米的被補償人，應支付結算款=200平方米×結構差價+補償面積超出200平方米部分×不超過擬原地改造區塊復建公寓式安置房市場評估比準價格60%。

　　等面積結構差價按不超過1500元/平方米結構差價結算。

　　擬原地改造區塊復建公寓式安置房市場評估比準價格由補償人按規定組織評估。

　　八、補助和獎勵

　　（一）征收住宅的補助和獎勵

　　1．補助標準。補償人應當向被補償人支付搬遷費、臨時安置費，具體標準由補償人在征收集體所有土地房屋補償實施方案中明確。

　　2．計發方式。實行產權調換、市場化安置或異地復建安置的搬遷費按兩次計發，選擇貨幣補償的搬遷費按一次計發。搬遷費在補償安置協議生效后一次性結算。

　　3．臨時安置過渡期限。

　　（1）選擇異地復建的，臨時安置過渡期限為騰空搬遷驗收合格之月起18個月。

　　（2）選擇產權調換的，原則上過渡期限為自騰空搬遷驗收合格之月起24個月，用于產權調換房屋為新建高層建筑的，過渡期限為自騰空搬遷驗收合格之月起36個月。補償人超過過渡期限未交付用于產權調換房屋的，應當自逾期之月起按照補償安置協議約定標準的二倍支付臨時安置費。

　　（3）選擇市場化安置的，在補償安置協議生效后，一次性支付24個月的臨時安置費。

　　（4）選擇貨幣補償的，在補償安置協議生效后，一次性支付6個月的臨時安置費。

　　4．簽約和騰空獎勵費。被補償人在規定期限內與補償人簽訂補償安置協議的，按被補償房屋建筑面積獎勵每平方米不超過150元。被補償人在公布的搬遷期限內騰空搬遷，并經驗收合格的，按被補償房屋建筑面積每平方米獎勵50元，每提前一天另按被補償房屋建筑面積每平方米獎勵6元，騰空獎勵每平方米最高不超過100元。

　　（二）征收非住宅房屋的補助和獎勵

　　1．搬遷費、臨時安置費具體標準由補償人在征收集體所有土地房屋補償實施方案中明確。搬遷費在補償安置協議生效后一次性結算。

　　2．停產停業損失補助。停產停業損失的按房屋市場評估價格（不包含裝飾裝修、附屬物、臨時建筑的補償）的5%給予補償。

　　生產經營者認為其停產停業損失超過依照前款規定計算的補償費的，應當向補償人提供房屋被補償前三年的效益、納稅憑證、停產停業期限等相關證明材料。補償人應當與生產經營者共同委托依法設立的評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果支付補償費。

　　3．簽約和騰空獎勵費。被補償人在規定期限內與補償人簽訂補償安置協議的，按被補償房屋建筑面積獎勵每平方米不超過150元。被補償人在公布的搬遷期限內騰空搬遷，并經驗收合格的，按被補償房屋建筑面積每平方米獎勵50元，每提前一天另按被補償房屋建筑面積每平方米獎勵6元，騰空獎勵每平方米最高不超過100元。

　　九、生效

　　（一）補償人與被補償人簽訂附生效條件的補償安置協議。征收集體土地申請經依法批準并公告后，相關補償安置協議生效。

　　（二）個別確實難以達成補償安置協議的，補償人如實說明未簽訂征地補償安置協議的具體情況，經相關部門審核后，報市人民政府作出補償決定。

　　十、征收補償以外的其他符合建房條件的農村住房申請

　　（一）符合本市農村住房建設管理辦法規定的申請戶，其在征收集體土地范圍內的住宅房屋補償復建間數不足可申報宅基地間數的，可以按相關規定程序在國土空間規劃確定的居民點申請宅基地建房。

　　（二）涉及整村改造或成片改造，規劃建設公寓式住宅的，可在下列兩種方式中選擇其一：

　　1．按照本市農村住房建設管理辦法規定的報批有效人口不超過60平方米/人計算公寓式住宅建筑面積。有效人口1人戶可放寬至80平方米。

　　2．按照本市農村住房建設管理辦法規定可申報的聯排立地式套數，每小套折算公寓式住宅建筑面積不得超過200平方米，中套不得超過300平方米，大套不得超過400平方米。

　　選擇上述其中一種方式計算后的面積，在扣除該戶征收集體土地范圍內的住宅房屋補償安置面積后，村民向村集體申請公寓式住宅，村集體審查通過之后，報鎮人民政府（街道辦事處）審核批準后同步解決。公寓式住宅按不超過5500元/平方米結算，儲藏室、停車位按優惠價結算，因套型結構原因實際安排面積與應該安排面積不一致的，按不超過公寓房評估比準價的90%結算。

　　以下情況除外：（1）本次集體土地征收范圍外有保留房屋（集體、國有劃撥等計入農村住房用地限額的房屋）的；（2）1987年1月1日后出賣及以其他形式轉讓地上房屋或城市拆遷過程中其宅基地還基已通過貨幣等方式進行補償的。

　　（三）符合“十、征收補償以外的其他符合建房條件的農村住房申請”的第（一）、（二）項條件申報的農村住房不享受搬遷費、臨時安置費、簽約和騰空獎勵費。農村住房建設主體、選房定位等事項一并在具體實施方案中予以明確。

　　（四）全部申請戶合計用地面積原則上不超過村莊規模，申請戶在非本村村莊規劃范圍內取得住宅用房補償的，應當在原戶籍村莊建設規劃中核減相應的建設用地規模。

　　（五）為解決人口變化后續住房安排以及村集體公建用房安排問題，在開發村莊規劃用地時，要統盤考慮建房用地和村集體公建用地的建設規劃。

　　（六）建房人口界定時點，以簽訂協議之日為準。

　　本辦法未盡事宜按具體實施方案和相關政策執行。

　　本辦法自公布之日起施行。

　　來源：溫嶺市人民政府網站