海鹽縣于城鎮集體土地征收和房屋征遷公寓式安置實施細則（試行）

　　第一章  總則

　　第一條 為進一步實施新型城鎮化，推進縣域城市現代化，構建高質量發展格局，加快城鄉統籌發展，引導人口、資源要素向中心城區集聚，強化要素集約集聚，激活集鎮、縣城發展活力，提升集鎮、縣城能級，實現集鎮、縣城功能更加豐富、產業配套更加齊全、公共服務更加優質高效、經濟社會發展更具活力、競爭力，百姓更有獲得感、幸福感。進一步規范鎮域范圍內農村集體土地征收過程中地上附著物補償工作涉及的農民私房征遷管理，保護被征遷人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》《浙江省城鄉規劃條例》，結合本鎮實際，特制定《海鹽縣于城鎮集體土地征收和房屋征遷公寓式安置實施細則》。

　　第二條  因城鎮建設和發展需要，在于城鎮范圍內，因集體土地征收、房屋征遷補償、安置的，適用本辦法。

　　第三條  本辦法所稱的征遷人，是指鎮人民政府確定的負責征遷補償資金保障且提供安置用房、周轉用房的單位。

　　本辦法所稱的被征遷戶，是指征遷范圍內已享有合法獨立宅基地使用權的被征遷農民私房所有權人，被征遷人認定以農（居）民建房用地審批件結合農村宅基地使用證為依據。

　　本辦法所稱的農民私房，是指按農（居）民建房用地合法審批手續建造在原農村集體土地（含轉為國有土地）上的或符合集體土地上建房相關規定的私房。

　　第二章  征遷決定

　　第四條  鎮域范圍內需征遷農民私房的，由縣人民政府發布征遷公告。公告必須在征遷地段或所在社區、行政村村務公開欄張貼。

　　公告內容應當包括建設項目名稱、征遷范圍、期限、安置方式等事項。

　　第五條  征遷補償的建筑面積，根據被征遷人提供的農（居）民建房用地審批件、農村宅基地使用證等有效證件為依據，結合其實地測繪的房屋建筑面積核準。其中批準建設的住宅用地面積結合批準建設的建筑層次計算的建筑面積為安置基準面積，住宅以外的其他房屋建筑面積不計入安置基準面積。

　　第六條  違法建筑、超過批準有效期限的臨時建筑、擅自建設的加層建筑，不予補償。至征遷公告發布之日，未超過批準期限的臨時建筑，根據同類建筑的建安成本，結合成新和剩余使用時限，由評估機構評估確定給予補償。

　　被征遷人在建造新房后，根據審批規定應拆除而未拆除的舊房，不予補償安置。

　　對已批準的在建房屋，應當停止建設。

　　第七條  征遷公告發布后，被征遷人不得實施下列以不當增加補償費用為目的的行為：

　　1.新建、擴建、改(搭) 建房屋；

　　2.房屋再行裝修、裝飾；

　　3.種植綠化；

　　4.加層或搭建構筑物；

　　5.租賃房屋；

　　6.改變房屋和土地用途；

　　7.其他以不當增加補償費用為目的的行為。

　　被征遷人違反上述規定實施的，征遷人不予補償。

　　第三章  征遷評估

　　第八條  農民私房征遷評估由具有相應房地產評估資質的評估機構進行。

　　第九條  被征遷農民私房和安置用房的評估時間為發布征遷公告之日。評估機構應當將初步評估結果在征遷范圍內向被征遷人公示。

　　第十條  被征遷房屋初次評估費用由征遷人承擔。非因評估機構漏項失誤而要求復評的評估費用和評估技術鑒定費用，由申請人承擔。

　　第十一條  征遷當事人對評估結果有異議的，應當在公示后5日內向原評估機構書面申請復核，原評估機構應當在收到書面申請后5個工作日內出具書面復核結果。

　　當事人對復核結果仍有異議的，可委托房地產價格評估專家委員會對評估復核結果進行鑒定。房地產價格評估專家委員會出具的鑒定結論可作為裁決依據。

　　第四章  補償標準

　　第十二條  土地補償。依據《海鹽縣人民政府關于調整海鹽縣征地區片綜合地價的通知》（鹽政發〔2020〕15號）標準執行。

　　第十三條  青苗費，地面附著物、構筑物補償。按照《海鹽縣人民政府關于公布海鹽縣征收集體土地地面附著物、構筑物經濟補償標準的通知》(鹽政發〔2015〕3號)文件執行。

　　第十四條  人員安置。涉及人員采用養老保險安置，按《海鹽縣人民政府關于印發<海鹽縣被征地人員基本生活保障實施意見>的通知》（鹽政發〔2014〕63號)、《海鹽縣被征地人員基本生活保障實施細則》（鹽人社〔2015〕171號）標準執行。被征地人員基本生活保障資金的籌集方式：參加被征地人員基本生活保障的個人出資5000元上繳縣人社局，其余資金由征地單位承擔。

　　第十五條  房屋補償。由評估公司按《海鹽縣征收集體土地房屋征遷補償通知》（鹽政發〔2014〕65號）文件評估后補償。

　　第十六條  企業、養殖戶、商店及家庭作坊補助

　　（一）企業、家庭作坊。合法的家庭式工廠、作坊等（由被征遷人提供合法證照證明），其搬遷、安裝、臨時過渡費用，按下列情況經評估后給予一次性補助：

　　（1）企業搬遷補助：參照設備搬遷評估價。

　　（2）三相用電補助：2000——3000元。

　　（3）停產停業補助：參照企業實際用房面積8元/m2,補償期限按15個月計。

　　（二）商店。合法的家庭式商店等視經營規模按每份執照給予3000——10000元一次性補助。（30平方米以下3000元，30-60平方米6000元，60平方米以上10000元）設施與庫存商品由被征遷人自行處理。

　　（三）養殖業、種植業按照《海鹽縣人民政府關于公布海鹽縣征收集體土地地面附著物、構筑物經濟補償標準的通知》(鹽政發〔2015〕3號)文件執行。

　　（四）其他補償規定

　　房屋征遷補償安置的對象為被征遷房屋產權人，對被征遷房屋的承租人不作任何補償或安置。

　　第十七條  人口認定。以戶口簿在冊人口為標準，以在冊農業戶口計算為準，義務兵、在校學生、“兩勞”人員可作補助人口計算。人口計算以征遷公告發布之日為準。

　　第十八條  “戶”的認定。以海鹽縣人民政府《關于印發海鹽縣農村居民宅基地管理辦法的通知》（鹽政發{2019}8號）文件規定為準。

　　（一）農民私房征遷補償安置時，被征遷人以“戶”為單位計，“戶”以農（居）民建房用地審批件結合農村宅基地使用證為依據，即一處宅基地上的房屋所有權人為一“戶”。

　　（二）祖傳私房需遞交鎮、村書面證明，由征遷管理部門予以核實。同時擁有祖傳私房和新建房的，祖傳私房和新建房認定為同一被征遷人。

　　（三）有子女的老人單獨擁有合法建房且子女均已認定為單獨被征遷人的，以實有安置基準面積安置，合并至確定為被征遷人的子女補償安置范圍，不作計戶標準。

　　（四）戶口簿、門牌號、股權證、法院調解或判決的家庭析產證明不作被征遷人分立的依據。

　　（五）被征遷私房分次征遷的，被征遷人應當在首次征遷時就確定選擇一種安置補償方式；在后次征遷時享受的安置基準面積與各項優惠政策與前次合并計算辦理。

　　第十九條  房屋征遷補助和獎勵標準

　　（一）搬家費。每戶按1000元補助。

　　（二）臨時過渡安置費。對于拆遷對象，一次性給予20000元/戶的補助，有戶無房戶也可同步享受。

　　（三）簽約和按時騰空獎。房屋征遷協議簽訂并且在規定時間內騰空的，每戶給予主體房屋面積80元/平米的獎勵。

　　（四）農房動遷比例達到100%的，獎勵9萬元/戶（新增戶不享受該獎勵）。在過渡期間有違章搭建行為的，不予獎勵。

　　第五章  公寓式安置

　　第二十條  安置方式為原有舊房置換公寓房，再以部分或全部安置面積換購一手商品住宅，即“保障+改善”式安置。征遷農戶須以戶為單位簽訂《農戶自愿有償退出農村宅基地承諾書》。

　　第二十一條  置換面積。

　　（一）對于擁有農村合法住房且具有建房資格的征遷戶，以核準的基準面積+優惠購房面積置換公寓房；核準的基準面積不足180平方米的，基準面積按180平方米計算，優惠購房面積最多不超80平方米。

　　（二）對于擁有農村合法住房而無戶口的征遷戶，以核準的基準面積置換公寓房，不享受優惠購房面積。

　　（三）有戶無房且具備建房資格的征遷戶，保障1套安置房，其中80平方米以內的按基準面積內安置價格結算；80-120平方米部分按優惠購房價格結算，超出部分按市場比準價結算。

　　第二十二條  置換價格及差價調節

　　（一）本鎮基準價格：核準的基準面積內結算價格為1500元/平米。

　　（二）優惠購房價格：優惠購房價是核準的基準面積外的優惠購房面積的結算價格，為3150元/平米。

　　（三）市場比準價格：由具有房地產評估資質的機構評估確定。

　　（四）樓層調節差價（見附件）

　　第六章  公寓房回購

　　第二十三條  完成舊房補償、鎮安置一套公寓房協議簽訂后二個月內，經征遷戶申請，對征遷農戶所安置的公寓房進行回購結算。回購以改善型購房憑證、保障型購房憑證的方式支付。改善型購房憑證和保障型購房憑采取實名制，不得轉讓。

　　第二十四條  回購方式

　　（一）農戶在本鎮留一套安置房，其余面積回購的，以改善型購房憑證結算。

　　改善型購房憑證：是指基準面積加優惠購房面積扣除實際安置面積回購后支付的購房憑證，可兌現。

　　改善型購房憑證面額=屬地安置后剩余面積回購款+舊房補償（獎勵）款-總安置房結算款。

　　使用改善型購房憑證購買商品房的，有效期一年，一年內使用改善型購房憑證在縣主城區或本鎮購買一手商品住宅的，改善型購房憑證價值=改善型購房憑證面額*104%。如取得改善型購房憑證后沒有使用，選擇兌現的，一年內兌現額=改善型購房憑證面額；超過一年，只能兌現，兌現額=改善型購房憑證面額*104%。

　　（二）農戶申請全部面積回購的，以保障型購房憑證結算。對于有戶無房且具備建房資格的農戶，保障的一套安置房不作回購。

　　保障型購房憑證：是指對置換面積全額回購后支付的購房憑證，其面額的80%不得兌現，有效期一年。

　　保障型購房憑證面額=全部安置面積回購款+舊房補償（獎勵）款-總安置房結算款。

　　保障型購房憑證價值=保障型購房憑證面額*104%。

　　第二十五條 回購價格。農戶申請后，剩余安置面積予以回購的，回購單價由各鎮根據屬地安置房的市場價格為基礎，由具有房地產評估資質的機構評估確定，回購單價每年一公布。2021年回購單價經過嘉興市鼎正房地產評估事務所評估后確定為6300元。回購單價多層公寓房以三層的調節價格為基準,高層公寓房以五層的調節價為基準。

　　第二十六條 購房憑證上購房人的確定，由家庭中所有年滿18周歲的家庭成員確定產生，并簽字確認。

　　第七章  征遷農戶進城購房及獎勵結算

　　第二十七條  購房獎勵范圍。在完成回購結算后，憑購房憑證，選擇在主城區（范圍為東至樂園路；南至規劃中的外環南路；西、北至東西大道）或各鎮（街道）購買一手商品住宅的，給予不同額度的購房獎勵。具體獎勵額度為：購房款超過購房憑證面額80%（含）以上的，全額享受購房獎勵；購買一手商品住宅實際支出的購房款不足購房憑證面額80%的，享受應獲全額購房獎勵的80%。

　　第二十八條  購房獎勵標準。

　　（一）購房獎勵面積標準

　　購房獎勵面積為：基準面積扣除在屬地實際安置的（一套）公寓房面積。

　　（二）購房獎勵單價標準

　　2021年度獎勵標準為：以實物+改善型購房憑證安置的，在主城區購房獎勵結算標準為2600元/平方米；在鎮（街道）購房獎勵結算標準為600元/平方米，以基準面積-實際安置面積計。以保障型購房憑證安置的，主城區購房獎勵結算標準為1600元/平方米。（以基準面積計）

　　（三）征遷農戶購房獎勵款計算方式

　　當購房款高于購房憑證額的80%時，購房獎勵款=（征遷農戶房屋基準面積-屬地實際安置面積）*每平方米獎勵單價（每年公布）。

　　當購房款不足購房憑證額的80%時，購房獎勵款=（征遷農戶房屋基準面積-屬地實際安置面積）*每平方米獎勵單價（每年公布）*80%。

　　第二十九條  征遷農戶購房憑證使用辦法。征遷農戶在向主城區或各鎮（街道）房產公司購房時，可以憑購房憑證票面額支付購房款。

　　（一）當付款額大于等于購房憑證面額時，房產公司與購房戶雙方到場在縣農房征（搬）遷服務中心辦理相關手續（網簽合同等），經縣農房征（搬）遷服務中心審核確認后，由征遷實施單位與農戶辦理購房憑證結算，結算后農戶向房產公司支付購房款。

　　（二）當付款額小于購房憑證面額時（購房總額小于購房憑證面額或分期支付購房款），房產公司與購房戶雙方到場在縣農房征（搬）遷服務中心辦理相關手續（網簽合同等），經縣農房征（搬）遷服務中心審核確認后，由征遷實施單位與農戶辦理購房憑證結算，結算后農戶向房產公司支付購房款。購房憑證余額部分，購房戶無貸款的，直接劃入購房戶賬戶；購房戶有貸款的，待銀行放款后，劃入購房戶賬戶。

　　（三）征遷農戶未使用改善型購房憑證購房，選擇現金兌現的，憑與購房憑證一致的身份證原件、銀行卡及購房憑證，經縣農房征（搬）遷服務中心審核確認后，由征遷實施單位與農戶辦理結算。

　　第三十條  征遷農戶購房獎勵結算方式

　　（一）使用改善型購房憑證的征遷農戶在主城區或各鎮（街道）購房的，憑購房憑證或購房證明材料一致的身份證原件、銀行卡經縣農房征（搬）遷服務中心審核確認后，由項目實施主體與農戶辦理獎勵結算，獎勵結算預留10萬元，在屬地安置房交付后辦理費用總結算。標準為征遷簽約當年度公布的獎勵標準。

　　（二）使用保障型購房憑證的征遷農戶在主城區購房的，憑購房憑證或購房證明材料一致的身份證原件、銀行卡及購房合同經縣農房征（搬）遷服務中心審核確認后，由項目實施主體與農戶辦理獎勵結算。

　　第三十一條  其他規定

　　（一）本辦法未盡事宜由于城鎮人民政府負責解釋。

　　（二）本辦法自2021年5月20日起執行，試行期為一年，如遇上級政策調整按最新政策執行。

　　來源：海鹽縣人民政府網站