房子是咱中國人最在乎的物質(zhì)產(chǎn)品，但隨著各地的發(fā)展，也難免會遇到拆遷，而拆遷補償方式大家都知道，一是貨幣補償，二是產(chǎn)權(quán)置換，選擇產(chǎn)權(quán)置換的，很多地方都會按一比一的比例，那么這個1：1的比例是怎么來的呢？

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中的第十九條規(guī)定，對于被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價。

　　另外，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》中的相關(guān)要求，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

　　從法律規(guī)定中我們可以看到，對于拆遷補償，要做到合理且公平，征收國有土地上房屋的，補償不得低于被征收房屋的價值，但就針對產(chǎn)權(quán)置換1：1的比例，并非僅指實際面積上的1：1，而是指單價相等情況下的比例。

　　在實踐中我們看到，產(chǎn)權(quán)置換的比例是不盡相同的，有的是大于1：1的比例，有的是小于1：1的比例，有的則是等于1：1。

　　一、大于1：1比例的情況

　　1、被征收房屋和安置房差價比較大的

　　當被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換時，因為沒有原地回遷，且被征收房屋的價值與安置地點周邊房價存在很大的差異。此時就會出現(xiàn)大于1：1的情況。

　　比如說，被征收房屋在城里面，周邊房屋的價格在3萬左右，但是安置房的位置不在城里，而是在離城外較遠的地方，房價為1萬左右，對于這種情況，如果再按1：1的比例來補償?shù)脑挘瑢Ρ徽魇杖藖碚f，顯然是非常不合理的，所以就出現(xiàn)了高于1：1的現(xiàn)象。

　　2、征收地價本身就高

　　例如城中心的一塊地，被征收方看中了要用于商業(yè)開發(fā)，此時征收方為了拿到這塊地，就會開出很高的拆遷補償，且安置房也往往是高于1：1的比例，達到上面所說的1：2或是1：3 的比例。當然能夠拿到高于1：1比例的安置房，這都是與開發(fā)商進行周旋之后得到的。

　　3、原房屋面積過小，會給予補助

　　比如根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》中的第三十一條第一款：按照本市經(jīng)濟適用住房有關(guān)住房面積核定規(guī)定以及本條第二款規(guī)定的折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經(jīng)濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

　　《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》中的第十六條規(guī)定，征收個人住宅，被征收人符合城鎮(zhèn)住房保障條件的，作出房屋征收決定的設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當按下列原則優(yōu)先給予住房保障：

　　(一)實行貨幣補償?shù)模瑢儆诘褪杖爰彝デ易》靠偨ㄖ�面積不足三十平方米的，按三十平方米予以補償，補償后仍符合條件的，優(yōu)先予以住房保障;

　　(二)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，依據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格確定被征收住房的補償價格，再調(diào)換住房，但調(diào)換后的住房總建筑面積不得小于三十平方米，屬于低收入家庭且住房總建筑面積不足三十平方米的，調(diào)換后的住房三十平方米以內(nèi)部分，被征收人不需支付房款，超過部分被征收人按房地產(chǎn)市場價格結(jié)清差價。

　　《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條第一款：征收個人住宅，被征收人只有一套住宅房屋，且該房屋建筑面積低于四十五平方米的，房屋征收部門應(yīng)當對被征收人進行最低面積補償，最低面積補償標準不得少于四十五平方米建筑面積，具體標準由設(shè)區(qū)的市人民政府確定并向社會公布。

　　第二十五條第二款：按照最低面積進行補償所增加的費用，由作出房屋征收決定的人民政府承擔。

　　另外，根據(jù)《濟南市國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，第二十八條第一款：被征收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建筑面積小于46平方米的，房屋征收部門按照國家規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積(以下簡稱最低套型面積標準)進行房屋安置或者按建筑面積46平方米進行貨幣補償。

　　《寧波市國有土地上房屋征收與補償辦法》第四十二條規(guī)定，屬于低收入住房困難家庭的住宅房屋被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面積每戶低于五十四平方米最低補償建筑面積標準的，不足五十四平方米部分按評估比準價格給予低收入住房困難補償，但被征收人、承租人他處另有房屋的除外。

　　從各地補償條例中可以看到，如果被征收房屋面積過小或是存在實際居住困難的，那么被征收人可以納入到住房屋保障體系范圍內(nèi)。在選擇產(chǎn)權(quán)置換時，可能會獲得相應(yīng)的住房補助。

　　二、等于1：1的情況

　　產(chǎn)權(quán)置換房屋的價值與被征收房屋價值相同，那么此時就可按1：1的比例來補償。第二種是政策或是在談判時約定好，那么被征收人就可以獲得相同面積的產(chǎn)權(quán)置換房。

　　三、小于1：1的情況

　　對于這種情況在實踐生活中很常見，大多數(shù)被征收人的都是普通的老百姓，如果其原有房屋面積較小，但是安置房面積較大，此時就需要用錢來補齊同等面積房屋的差價，如果被征收人此時沒錢補齊差價，那么可能就會選擇較小面積同等價值的房屋。

　　另外，還有一種情況是，個別地方在產(chǎn)權(quán)置換上做了規(guī)定，如果被征收房屋面積超過所規(guī)定的面積時，那么被征收人取得的產(chǎn)權(quán)置換房屋面積就會比原有房屋面積小。

　　四、補償與低于周邊市場價格

　　在實踐過程中，總是會有征收方為了減少征收補償，違背法律法規(guī)。對此，凱諾律師提醒大家，如果根據(jù)現(xiàn)有情況不能確定占地或是拆遷是否合法而補償過低時，被拆遷人應(yīng)當拒絕在所有文件上面簽字，尤其是拆遷安置補償協(xié)議上面，另外還要及時的咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑來維護自己的合法權(quán)益。

　　征地拆遷不僅關(guān)系到老百姓的切身利益，還影響著征收方征收的進程。因此，在征收時應(yīng)當要依法依規(guī)，保障被征收人利益，以被征收利益為前提，才能實踐和諧征收的最終目的。