長期以來，由于農村建房和產權管理不夠規范，導致農村出現大量沒有辦理產權證或是沒有辦理相關規劃審批手續的無證房屋。從實踐中來看，只要是未按法律規定所建，那么這類房屋一旦遭到舉報，或是被相關部門發現，基本上都會被認定為違法建筑，尤其是當這類房屋遇上拆遷時，拆遷方通常都會對被拆遷人作出限期拆除決定書，責令被拆遷人自行拆除。

　　我們都知道責令限期拆除通知書主要針對的就是違法建筑，所以，被拆遷人在收到這樣一份文件時，房子基本上是被認定為違法建筑了。

　　違法建筑認定的依據

　　不過，相關部門將無證房屋認定為違法建筑也依靠的是法律法規，不是隨隨便便地就能認定。一般情況下，實踐中許多無證房屋被相關部門認定為違法建筑主要依據的是《城鄉規劃法》中的第64、65條規定。

　　《城鄉規劃法》第64條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

　　《城鄉規劃法》第65條規定，村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　從以上的兩條規定中我們可以看出，對于房屋的認定標準有兩個，一是只要是沒有辦理相關規劃審批手續的無證房屋，就是違法建筑，對于辦理了相關規劃手續且有證的房屋，則是合法建筑。

　　不過，需要注意的是，對于始建年代比較久遠的房屋，比如七、八十年代的房子，或是晚清民國時期的房子等，這些因歷史遺留問題造成的無證房屋，相關部門就不能簡單地依據上述兩條規定將其認定為“違建”，要求其拆除或是改正，要知道，我國《城鄉規劃法》是2008年才開始實施的。所以，按照法不溯及既往的原則，統統都歸為違法建筑顯然是不合理的，而且這類因歷史遺留問題造成的房屋，在遇上拆遷時也要給予相應的補償。

　　無證房屋并非只能一拆了之

　　除此以外，我們也從上述規定中還看到，對于違法建筑的處罰并非只有一拆了之這一種方法，對于符合可以通過改正措施消除影響的房屋，則可以限期改正，處以罰款，并且在改正后可以重新辦理相關規劃手續，從而有可能轉變為合法建筑。

　　我們打個比方來說，比如當地規劃宅基地上建房不能超過3層，但你所建的房屋卻足足有5層，那么這明顯超過了當地規定的標準，針對這種情況，那么則完全可以通過改正措施來消除對規劃的影響。

　　當然了，對于超過一定高度的，比如你的房屋只有一層，但是高度卻有七、八米高，如果地方規定的高度不能超過4米，那么這就只能被限期拆除了。

　　違法建筑的認定需考慮以下因素

　　總之，凱諾律師認為，無證房屋究竟是否是合法建筑還是違法建筑，并不能一概而論，相關部門也不能簡單粗暴地就將無證房屋直接一律認定為違法建筑且一拆了之，對于農村的此類房屋，行政機關或是人民法院在調查處理過程中，應當要綜合考慮到以下幾個因素：（1）房屋建成時間和動機；（2）土地性質和使用權；（3）房屋來源；（4）房屋使用情況；（5）居住權益保障；（6）當時立法狀況等因素，只有考慮到這些因素，那么才能認定其合法性或是正當性，從而確認如何補償或是賠償。

　　最后，凱諾律師提醒大家，如果遇上相關部門“一刀切”地將房屋認定為違法建筑，要拆除，或是在拆遷時不予補償、少補償，那么當事人一定要及時咨詢專業律師，及時采取法律措施來維護自己的合法權益，避免合法權益被侵害。