我們知道的有“舊城改造”、“城中村改造”、“棚戶區(qū)改造”以及“扶貧搬遷”等為名的征收項目，還有因其他公共利益而實施的征收項目等，但鮮少知道有關“城市更新”類這樣的拆遷活動。一般情況下，前者征收主體一般為縣級以上地方人民政府，然后由縣級以上的地方人民政府確定的房屋征收部門或是拆遷指揮部負責具體的征收工作，比如與被征收人協(xié)商補償、簽訂補償協(xié)議等等，但后者主要突出的是市場主導、運作。那么，哪些情形會在“城市更新”活動中呢？又需要與誰來簽訂補償協(xié)議呢？

　　屬于“城市更新”類的幾種情形

　　根據(jù)深圳市去年3月1日施行的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》第二條規(guī)定，一般屬于城市更新類的情形有：（一）城市基礎設施和公共服務設施急需完善（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經(jīng)濟社會發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；（四）經(jīng)市人民政府批準進行城市更新的其他情形。

　　從上述的規(guī)定中我們看到，如果房屋存在安全隱患，也就是會給我們?nèi)松戆踩珟�來危險的一些房屋，以及一些因公共設施建設所需的房屋或是一些不符合社會發(fā)展需求的違法建筑等都有可能會在“城市更新”類拆遷活動中。

　　那么，在“城市更新”中，如果房屋被拆除重建了，那么我們老百姓應當要與誰來簽訂補償協(xié)議呢？

　　前面我們提到，國有土地上房屋征收及集體土地征收，征收主體也是縣級以上地方人民政府，而且與被拆遷人簽訂補償協(xié)議的也應當是由相關部門確定的房屋征收部門，但是對于“城市更新”類活動，與我們老百姓簽訂補償協(xié)議的人卻并非是行政主體。

　　根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》第二十九條規(guī)定，拆除重建類城市更新項目的市場主體與物業(yè)權利人應當遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補償協(xié)議。第三十二條規(guī)定，屬于舊住宅區(qū)城市更新項目的，區(qū)人民政府應當在城市更新單元規(guī)劃批準后，組織制定搬遷補償指導方案和公開選擇市場主體方案，經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數(shù)百分之九十五以上的物業(yè)權利人同意后，采用公開、公平、公正的方式選定市場主體，由選定的市場主體與全體物業(yè)權利人簽訂搬遷補償協(xié)議。

　　市城市更新部門應當制定并發(fā)布搬遷補償協(xié)議示范文本，包括協(xié)議生效時間、生效條件、搬遷補償標準和方式、協(xié)議有效期、權利義務、預告登記約定、不得加改擴建、違約責任等內(nèi)容。

　　從上述的法律法規(guī)中我們看到，在“城市更新”類活動中與老百姓簽訂協(xié)議的人變成了市場主體。

　　所謂的市場主體，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，說白了就是我們大家口中常說的開發(fā)商。不過，需要注意的是，這個市場主體并非每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要能被選定，如果在社會上不具有一定的社會信譽，或是不符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關規(guī)定等，那么則很難被選定。

　　《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》第三十二條，被選定的市場主體應當符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關規(guī)定，與城市更新規(guī)模、項目定位相適應，并具有良好的社會信譽。

　　除此以外，還需要老百姓注意的是，搬遷協(xié)議內(nèi)容必須要完整，如果協(xié)議中沒有具體的補償標準和方式，或是補償標準不是雙方協(xié)商好的，沒有明確違約責任等，那么建議咱老百姓最好不要簽，同時也不要被開發(fā)商的一些甜言蜜語給忽悠了。