想必大家都知道，無論是國有土地上房屋還是集體土地上房屋，幾乎都會存在一些未經登記的房屋，這類房屋不征收的時候沒事，一旦遇到征收就會比較的麻煩。

　　從實踐過程中來看，通常情況下，未經登記的房屋會直接被相關部門“一刀切”地認定為違法建筑，被要求限期拆除，甚至直接強制拆除該房屋等。

　　但事實上，未經登記的房屋是不是違法建筑，是否需要給予相應的拆遷補償，需要由相關部門組織人員實地調查、認定之后再做決定的。那么，未經登記的房屋一般應當要如何調查、認定呢？

　　一般而言，需要由相關部門結合未登記房屋的實際情況（比如始建年限、面積等）以及當地相關的政策規定來進行認定的。

　　我們以瑞安市為例，根據《瑞安市征收集體土地范圍內未登記房屋認定處置辦法》第六條規定，未登記房屋，應當根據下列不同情況，依法分類認定和處理。

　　（一）1987年1月1日前建成，至今未改擴建的房屋，按實際使用房屋間數、建筑占地面積、建筑面積予以認定。

　　一般來說，在集體土地征收中，上述這一種情況是比較常見的，就是什么審批文件也沒有，對于這樣的房屋，如果是建在1987年之前，那么這類房屋日后要是沒有翻建的話，一般情況下則是按照房屋間數、建占地面積以及建筑面積來對當事人進行補償。

　　（二）1987年1月1日至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前建成，已取得《土地使用權證》、宅基地審批手續或相關清理補辦手續，至今未改擴建的房屋，按《土地使用權證》或宅基地審批手續或相關清理補辦手續確定的房屋間數、建筑占地面積和實際使用建筑面積予以認定。

　　倘若房屋是在1987年至199年之間建成的，有土地使用權證，也補辦了相關的審批手續，且之后一直沒有翻建、擴建的話，那么就需要按照相關證件中確定的建筑面積、實際使用建筑面積等進行認定。

　　（三）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施以后至2010年10月1日《浙江省城鄉規劃條例》實施前建成，已取得《土地使用權證》、宅基地審批手續或相關清理補辦手續，未登記《房屋所有權證》的房屋，按以下情況認定處置：

　　1.能提供相關規劃審批（或清理補辦）手續的房屋，按規劃部門批準（或清理補辦）的房屋間數、建筑占地面積、建筑面積予以認定。

　　2.不能提供相關規劃審批（或清理補辦）手續的房屋，按《土地使用權證》或宅基地審批手續或相關土地清理補辦手續確定的房屋間數、建筑占地面積予以認定計算安置建筑面積。房屋給予適當補償，其重置成新價按被征收房屋評估價的70%計算，搬遷（回遷）費、臨時過渡安置費按實際使用建筑面積的70%給予補償。

　　對于1993年11月至2010年10月之間建成的未登記的房屋，如果有土地使用權證，宅基地審批手續以及相關的補辦手續的話，倘若能提供相關的規劃審批手續，那么一般是需要按照建筑占地面積、建筑面積對未登記的房屋進行認定。

　　如果無法提供相關的審批手續，一般就會按照土地使用權或是相關的補辦手續上確定的面積進行認定。所以，大家一定要保存好土地使用權證或是相關的補辦手續，避免無法認定面積，給自己造成損失。

　　（四）已取得《房屋所有權證》未取得《土地使用權證》的房屋，按《房屋所有權證》記載的合法建筑面積、建筑占地面積予以認定。

　　對于沒有土地使用權證，但是有房屋所有權證的房屋，需要依法進行認定，實踐中，如果有相關部門以沒有土地使用權證就不對被征收房屋進行認定則是不合法的。

　　（五）原已取得合法產權，因自然災害或其他原因倒塌的，按以下幾種情況處置：

　　1.未建房屋的，按原合法產權的登記面積予以認定，原房屋不予補償。

　　2.未經批準擅自改建而未登記的房屋，以原合法產權的登記面積予以認定。房屋給予適當補償，重置成新價按被征收房屋評估價的70%計算，以原合法產權記載的建筑面積計算搬遷（回遷）費、臨時過渡安置費。

　　而對于因自然災害或是其他原因導致房屋倒塌的，原則上來說是需要給予一定的補償的，當然如果沒有建房，一般也就沒有相應的拆遷補償了。

　　（六）2010年10月1日前建成的未登記村集體用房、村內無其他房屋的住房困難戶（2010年10月1日前已獨立分戶，且不存在買賣、贈與等方式轉讓房屋情況的）需作補償安置的房屋，由實施單位提出初步認定處置方案報認定小組，由認定小組按“一事一議”原則，作出處置意見。

　　從上述的法律法規中我們可以看到，瑞安市在集體土地征收中，對未登記房屋的認定可分為六種，但不管大家遇到的是哪一種，一旦發現相關部門在調查、認定的過程中有侵害自己合法權益的行為，一定要及時地咨詢專業律師，并在專業律師的幫助下啟動法律程序，依法維護自己的合法權益。