第一章  總則

　　第一條 為進一步實施新型城鎮化，推進縣域城市現代化，構建高質量發展格局，加快城鄉統籌發展，引導人口、資源要素向中心城區集聚，強化要素集約集聚，激活集鎮發展活力，提升集鎮能級，實現集鎮功能更加豐富、產業配套更加齊全、公共服務更加優質高效、經濟社會發展更具活力、競爭力，百姓更有獲得感、幸福感。進一步規范鎮域范圍內農村集體土地征收過程中地上附著物補償工作涉及的農民私房征遷管理，保護被征遷人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《浙江省城鄉規劃條例》，結合本鎮實際，特制定《海鹽縣沈蕩鎮集體土地征收和房屋征遷公寓式安置實施辦法》。

　　第二條 因城鎮建設和發展需要，在沈蕩鎮范圍內，因集體土地征收、房屋征遷補償、安置的，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱的拆遷人，是指鎮人民政府確定的負責拆遷補償資金保障且提供安置用房的單位。

　　本辦法所稱的被拆遷人，是指拆遷范圍內已享有合法獨立宅基地使用權的被拆遷農民私房所有權人，被拆遷人認定以農（居）民建房用地審批件結合農村宅基地使用證為依據。

　　本辦法所稱的農民私房，是指按農（居）民建房用地合法審批手續建造在原農村集體土地或符合集體土地上建房相關規定的私房。

　　第四條 具體拆遷與補償工作由沈蕩鎮征搬遷工作領導小組辦公室組織實施（以下稱拆遷實施單位）。

　　沈蕩鎮及其所屬村(居)民委員會、村建、自然資源、財政、綜合執法、公安、民政、市場監管、廣電、供電、電信、水務等有關部門應當按照職責分工，互相配合，共同做好集體土地征收和房屋拆遷補償安置工作。

　　第二章  拆遷決定

　　第五條 鎮域范圍內需拆遷農民私房的，由鎮人民政府發布征遷公告。公告必須在拆遷地段或所在社區、行政村村務公開欄張貼。

　　公告內容應當包括建設項目名稱、征遷范圍、期限、安置方式、安置地點、補償標準等事項。

　　第六條 拆遷補償的建筑面積，根據被拆遷人提供的農（居）民建房用地審批件、農村宅基地使用證等有效證件為依據，結合其實地測繪的房屋建筑面積核準。其中批準建設的住宅用地面積結合批準建設的建筑層次計算的建筑面積為安置基準面積，住宅以外的其他房屋建筑面積不計入安置基準面積。

　　第七條 違法建筑、超過批準有效期限的臨時建筑、擅自建設的加層建筑，不予補償。至征遷公告發布之日，未超過批準期限的臨時建筑，根據同類建筑的建安成本，結合成新和剩余使用時限，由評估機構評估確定給予補償。

　　被拆遷人在建造新房后，根據審批規定應拆除而未拆除的舊房，不予補償安置。

　　對已批準的在建房屋，應當停止建設。

　　第八條 拆遷公告發布后，被拆遷人不得實施下列以不當增加補償費用為目的的行為：

　　（一）新建、擴建、改(搭) 建房屋；

　　（二）房屋再行裝修、裝飾；

　　（三）種植綠化；

　　（四）加層或搭建構筑物；

　　（五）租賃房屋；

　　（六）改變房屋和土地用途；

　　（七）其他以不當增加補償費用為目的的行為。

　　被拆遷人違反上述規定實施的，拆遷人不予補償。

　　第三章  拆遷評估

　　第九條 農民私房拆遷評估由具有相應房地產評估資質的評估機構進行。

　　第十條 農民私房和安置用房的評估時點為發布拆遷公告之日。評估機構應當將初步評估結果在拆遷范圍內向被拆遷人公示。

　　第十一條 被拆遷房屋初次評估費用由拆遷人承擔。非因評估機構漏項失誤而要求復評的評估費用和評估技術鑒定費用，由申請人承擔。

　　第十二條 拆遷當事人對評估結果有異議的，應當在公示后5日內向原評估機構書面申請復核，原評估機構應當在收到書面申請后5個工作日內出具書面復核結果。

　　第十三條 當事人對復核結果仍有異議的，可委托房地產價格評估專家委員會對評估復核結果進行鑒定。房地產價格評估專家委員會出具的鑒定結論可作為裁決依據。

　　第四章  補償標準

　　第十四條 土地補償。依據《海鹽縣人民政府關于調整海鹽縣征地區片綜合地價的通知》（鹽政發〔2020〕15號）標準執行。

　　第十五條 青苗費，地面附著物、構筑物補償。按照《海鹽縣人民政府關于公布海鹽縣征收集體土地地面附著物、構筑物經濟補償標準的通知》(鹽政發〔2015〕3號)文件執行。

　　第十六條 人員安置。公告的拆遷范圍內涉及到被征地人員安置的，按《海鹽縣人民政府關于印發<海鹽縣被征地人員基本生活保障實施意見>的通知》（鹽政發〔2014〕63號)。被征地人員基本生活保障資金的籌集方式：參加被征地人員基本生活保障的個人出資5000元上繳縣人社局，其余資金由征地單位承擔。

　　第十七條 現有房屋及附屬物按評估價補償：補償標準按《海鹽縣征收集體土地房屋拆遷補償標準的通知》（鹽政發【2014】65號）文件執行。

　　第十八條 房屋差價補償：按合法主體房屋建筑面積以150元/㎡為基準結合折舊率補償；合法輔助房屋建筑面積以75元/㎡為基準結合折舊率補償（畜舍及其它房屋不補）。

　　第十九條 其他補助：

　　（一）農具補助：標準為大戶（4人及以上）800元/戶、小戶（3人及以下）600元/戶。

　　（二）誤工及水電費補助：誤工補助為2200元/戶；水電費補助為400元/戶。

　　（三）經營性零售店、作坊等拆遷補償：

　　對具備合法手續的經營性零售店及作坊等在拆遷中給予補償，已停產或無證照的不予補償。

　　1.房屋及附屬物按評估標準執行。

　　2.根據規模大小確定補償額度。一般零售店、小吃店等補償3000元，具有一定規模的補償5000元。

　　（四）關于光伏補償的規定：對于已安裝了光伏發電的農戶，農戶所簽光伏協議中的千伏數，以每個千伏一次性補償5000元為基準，按光伏發電安裝的年份進行拆舊補償(即每年扣減5%，以此類推，不足一年以一年計算)。

　　（五）搬家費：每戶按1000元/次補助，每戶補償二次；無房戶不作搬家費的補償；以保障型購房憑證結算的農戶補償一次。

　　（六）臨時過渡安置費：按每人每月150元補助，1人戶提高到每月200元；結算時間從騰空交房之日起至公寓房取得鑰匙后另加4個月。騰空交房之日起至公寓房取得鑰匙超過36個月的，超過部分過渡費按2倍計算；以保障型購房憑證結算的農戶不作臨時過渡安置費補償。

　　（七）簽約和按時騰空獎：房屋拆遷協議在規定時間內簽訂并且在規定時間內騰空的，每戶給予3萬元 的獎勵。

　　（八）農房拆遷進度獎：啟動拆遷的整組所涉及的農戶簽約率在公告之日起3個月、4個月內達到100%的，給予3萬元、1萬元每戶的獎勵，不重復獎勵。獎勵款在整組農戶全部交房后一個月內結算。

　　（九）調節獎：被拆遷人所屬的農民私房，屬二層及以上并在2005年1月1日以后建造的，另設調節獎。凡2005年1月1日以后批準的主體房（以建房批件時間為準），調節獎為1萬元；每推遲1年的，每年增加調節獎勵1萬元；最高獎勵10萬元。

　　（十）房屋征遷補償安置的對象為被征遷房屋產權人，對被征遷房屋的承租人不作任何補償或安置。

　　第五章  公寓式安置

　　第二十條 安置方式為原有舊房置換公寓房，再以部分或全部公寓房安置面積換購縣鎮一手商品住宅。被拆遷人均須以戶為單位簽訂《農戶自愿有償退出農村宅基地承諾書》、《同意集體土地征收承諾書》。

　　第二十一條 置換面積：

　　（一）對于擁有農村合法住房且具有建房資格的被拆遷人，以核準的基準面積置換公寓房，按基準價格結算；核準的基準面積不足180平方米的，基準面積按180平方米計算；被拆遷人可享受最多不得超過80平方米的優惠購房權利。

　　（二）對于擁有農村合法住房而不具備建房資格的被拆遷人，按實有基準面積置換公寓房，以基準價格結算，不享受優惠購房面積；原有基準面積不足80平方米的，按80平方米計算基準面積；原有基準面積80平方米以上（含80平方米）的，置換面積允許最多不超過基準面積20平方米，超面積部分按市場比準價結算。

　　（三）有戶無房且具備建房資格的被拆遷人，保障1套安置房，其中80平方米以內的按基準價格結算；80-120平方米部分按優惠價格結算，超出部分按市場比準價結算。

　　第二十二條 置換價格及差價調節：

　　（一）基準價格：核準的基準面積內結算價格為1500元/平米。

　　（二）優惠價格：核準的基準面積外的80平方米優惠購房權利的結算價格，為3150元/平米。

　　（三）市場比準價格：2021年沈蕩鎮市場比準價格6300元。

　　（四）結算價格：留置本鎮的公寓房按樓層調節差價進行結算。①多層公寓房層次系數：一層94%，二層104%，三層106%，四層104%，五層96%。②高層公寓房層次系數：以八層為中心價（基準價），每下浮一層減少20元/平方米，每上浮一層增加20元/平方米（頂層與次高層同價，十七層以上（不含十七層）不再加價）。地下車位價格為3萬元/個。自行車車庫為1000元/平方米（按實際建設為準）。

　　第六章  回購政策

　　第二十三條 完成舊房補償與獎勵、公寓房置換后，經被拆遷人申請，對被拆遷人所安置的公寓房進行回購。回購以改善型購房憑證、保障型購房憑證的方式支付。改善型購房憑證和保障型購房憑采取實名制，不得轉讓。

　　第二十四條 回購方式

　　（一）被拆遷人在本鎮留一套安置房，其余面積回購的，以改善型購房憑證結算。

　　（二）被拆遷人申請全部面積回購的，以保障型購房憑證結算。對于有戶無房且具備建房資格的農戶，保障的一套安置房不作回購。

　　（三）改善型購房憑證：是指基準面積加優惠面積扣除實際安置面積回購后支付的購房憑證，可兌現。

　　（四）使用改善型購房憑證購買商品房的，有效期一年，一年內使用改善型購房憑證在縣主城區或各鎮(街道）購買一手商品住宅的，改善型購房憑證價值=回購價*104%。如取得改善型購房憑證后沒有使用，選擇兌現的，一年內兌現額=回購價；超過一年，只能兌現，兌現額=回購價*104%。

　　（五）保障型購房憑證：是指對安置面積全額回購后支付的購房憑證，其面額的80%不得兌現，有效期一年。保障型購房憑證價值=回購價*104%。

　　第二十五條 回購價格。被拆遷人申請后，剩余安置面積予以回購的，回購單價根據屬地安置房的市場價格為基礎，由具有房地產評估資質的機構評估確定，回購單價每年一公布。2021年沈蕩鎮回購單價為6300元/平米。

　　第二十六條 購房憑證上購房人的確定，由被拆遷人家庭中所有年滿18周歲的家庭成員確定產生，并簽字確認。

　　第七章  進城購房及獎勵結算

　　第二十七條 完成回購結算后，憑購房憑證，選擇在主城區（范圍為東至樂園路；南至規劃中的外環南路；西、北至東西大道）或各鎮（街道）購買一手商品住宅的，給予不同額度的購房獎勵。具體獎勵額度為：購房款超過購房憑證面額80%（含）以上的，全額享受購房獎勵；購買一手商品住宅實際支出的購房款不足購房憑證面額80%的，享受應獲全額購房獎勵的80%。

　　第二十八條 購房獎勵標準。

　　（一）購房獎勵面積標準

　　購房獎勵面積為：基準面積扣除在屬地實際安置的（一套）公寓房面積。

　　（二）購房獎勵單價標準

　　2021年度獎勵標準為：以改善型購房憑證，在主城區購房獎勵結算標準為2600元/平方米；在鎮（街道）購房獎勵結算標準為600元/平方米。以保障型購房憑證安置的，在主城區購房獎勵結算標準為1600元/平方米。

　　（三）被拆遷人購房獎勵款計算方式

　　當購房款高于購房憑證額的80%時，購房獎勵款=（被拆遷人房屋基準面積-屬地實際安置面積）*每平方米獎勵單價（每年公布）。

　　當購房款不足購房憑證額的80%時，購房獎勵款=（被拆遷人房屋基準面積-屬地實際安置面積）*每平方米獎勵單價（每年公布）*80%。

　　第二十九條 被拆遷人購房憑證使用辦法。被拆遷人在向主城區或各鎮（街道）房產公司購房時，可以憑購房憑證票面額支付購房款。

　　（一）當付款額大于等于購房憑證面額時，房產公司與購房戶雙方到場在縣農房征（搬）遷服務中心辦理相關手續（網簽合同等），經縣農房征（搬）遷服務中心審核確認后，由拆遷人與被拆遷人辦理購房憑證結算，結算后被拆遷人向房產公司支付購房款。

　　（二）當付款額小于購房憑證面額時（購房總額小于購房憑證面額或分期支付購房款），房產公司與購房戶雙方到場在縣農房征（搬）遷服務中心辦理相關手續（網簽合同等），經縣農房征（搬）遷服務中心審核確認后，由拆遷人與被拆遷人理購房憑證結算，結算后被拆遷人向房產公司支付購房款。購房憑證余額部分，購房戶無貸款的，直接劃入購房戶賬戶；購房戶有貸款的，待銀行放款后，劃入購房戶賬戶。

　　（三）被拆遷人未使用改善型購房憑證購房，選擇現金兌現的，憑與購房憑證一致的身份證原件、銀行卡及購房憑證，經縣農房征（搬）遷服務中心審核確認后，由拆遷人與被拆遷人辦理結算。

　　第三十條 被拆遷人購房獎勵結算方式

　　（一）使用改善型購房憑證的被拆遷人在主城區或各鎮（街道）購房的，憑商品房的購房憑證或購房證明材料一致的身份證原件、銀行卡經縣農房征（搬）遷服務中心審核確認后，由項目拆遷人與被拆遷人辦理獎勵結算，獎勵結算預留10萬元，在屬地安置房交付后辦理費用總結算，標準為征遷簽約當年度公布的獎勵標準。

　　（二）使用保障型購房憑證的被拆遷人在主城區購房的，憑商品房購房憑證或購房證明材料一致的身份證原件、銀行卡及購房合同經縣農房征（搬）遷服務中心審核確認后，由項目拆遷人與被拆遷人辦理獎勵結算。

　　第八章  拆遷人口認定和戶的認定

　　第三十一條 人口認定。以戶口簿在冊人口為標準，以在冊農業戶口計算為準，義務兵、在校學生、“兩勞”人員可作補助人口計算。人口計算以征遷公告發布之日為準。

　　第三十二條 農村居民建房資格關于“戶”的認定。以海鹽縣人民政府《關于印發海鹽縣農村居民宅基地管理辦法的通知》（鹽政發【2019】8號）文件規定為準。

　　（一）農民私房征遷補償安置時，被征遷人以“戶”為單位計，“戶”以農（居）民建房用地審批件結合農村宅基地使用證為依據，即一處宅基地上的房屋所有權人為一“戶”。

　　（二）祖傳私房需遞交鎮、村書面證明，由征遷管理部門予以核實。同時擁有祖傳私房和新建房的，祖傳私房和新建房認定為同一被征遷人。

　　（三）有子女的老人單獨擁有合法建房且子女均已認定為單獨被征遷人的，以實有安置基準面積安置，合并至確定為被征遷人的子女補償安置范圍，不作計戶標準。

　　（四）戶口簿、門牌號、股權證、法院調解或判決的家庭析產證明不作被征遷人分立的依據。

　　（五）被征遷私房分次征遷的，被征遷人應當在首次征遷時就確定選擇一種安置補償方式；在后次征遷時享受的安置基準面積與各項優惠政策與前次合并計算辦理。

　　第三十三條 拆遷人對被拆遷人進行補償安置后，被拆遷房屋及附屬物等由拆遷人統一組織拆除，其殘值歸拆遷人所有。

　　第三十四條 被拆遷房屋如存在租賃、借用等情形的，由被拆遷人自行在拆遷公告規定的搬遷期限內與房屋使用人解除租賃、借用等關系，在規定時間內完成簽約和搬遷工作。

　　第三十五條 被拆遷人戶主或其委托代理人作為被拆遷人代表應當在公告規定的搬遷期限內和拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。協議內容應當包括補償方式、補償金額和支付期限、產權調換房屋的地點和面積、臨時過渡補助費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、違約責任等事項。

　　拆遷補償安置協議訂立后，一方當事人不履行協議的，另一方當事人可以依法向縣人民法院提起訴訟。

　　第三十六條 對產權、使用權有糾紛的，暫時無法確定產權人的房屋，在公告規定的搬遷期限內不能解決糾紛或確定產權的，由拆遷人與原農房審批戶主簽訂拆遷補償安置協議后，會同有關部門、單位對房屋作勘察記錄，并在向公證機關辦理證據保全、補償費提存后，實施房屋拆除。

　　第九章  附則

　　第三十七條 拆遷人統一建設的安置用房用地為國有土地的，由政府部門協助辦理“三證”，辦理費用及物業維修基金等由被拆遷人自理。并依據有關規定收取衛生清運費、物業管理費等費用。上市交易須按有關規定辦理手續。

　　第三十八條 本實施辦法，由沈蕩鎮人民政府確定的負責拆遷補償資金保障且提供安置用房的單位負責解釋。

　　第三十九條 本實施細則自2021年8月6日起施行。

　　來源：海鹽縣沈蕩鎮人民政府網站