根據《國有土地上房屋征收與補償條例》及《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，被征收房屋價值的補償由具有相應資質的評估機構評估確定。被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”，用于產權置換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權置換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

　　也就是說，評估報告是可以作為對被征收人補償的依據。按理來說，評估機構在出具評估報告以后，對于未簽訂補償安置協議的被征收人，征收方應馬上針對其作出補償決定。可實踐中，卻存在出具評估報告后，征收方遲遲沒有針對未簽訂補償安置協議的被征收人作出補償決定的情況，直到幾年后才依據當初作出的評估報告做出補償決定。那么，幾年后才依據評估報告作出補償決定是否合理呢？

　　首先我們先來看看評估被征收房屋價值的時點，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　所謂的被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

　　也就是說，被征收房屋價值的評估應當是以作出房屋征收決定公告之日時的被征收房屋周邊市場價格作為參考進行評估，如果房屋征收決定作出之日時的周邊市場價格為5000，那么原則上來說也應當要參考這個價格進行評估，如果明顯低于這一價格，那對被征收人來說則是很不利的，此時廣大被征收人一定要提高警惕，避免自己的合法權益被侵害。

　　其次，關于評估報告的有效期限，根據《房地產抵押估價指導意見》中的規定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計算，不得超過一年。

　　那也就是說，評估報告的有效期限只有一年，評估機構出具評估報告后應當要馬上轉交給房屋征收部門，同時房屋征收部門應當要盡快將分戶評估報告送達至被征收人，以保障被征收人申請復核和鑒定的權利。

　　如果評估機構或是房屋征收部門在作出評估報告或是收到評估報告之后，未及時轉交給被征收人，直至兩年多后才送達給被征收人，并且還依據這樣的一份評估報告針對被征收人作出了補償決定等，這顯然侵害了被征收人申請復核或是鑒定的權利，顯然侵害了被征收人的合法權益。

　　當然了，即使評估報告有依法及時地轉交給被征收人，但是在被征收人拒絕簽訂補償安置協議，拒絕搬遷的情況下，相關部門并沒有在評估報告有效期內，與被征收人馬上簽訂補償安置協議，沒有針對被征收人作出補償決定，而是在時隔兩三年以后，才針對被征收人作出補償決定，那同樣也是不利于被征收人的，同樣也是侵害被征收人合法權益的行為。

　　想必大家都知道，這幾年的房地產市場價格波動非常的大，如果相關部門在作出房屋征收補償決定時，沒有考慮到被征收房屋周邊市場價格上漲的情況，那么就很容易讓被征收人自己承擔該期間房價上漲的風險。

　　所以，凱諾律師最后在這里要提醒大家，在遇到房屋拆遷、土地征收以后，倘若相關部門在對被征收房屋價值評估后，自己遲遲都沒有拿到評估報告，或是相關部門遲遲沒有針對自己作出補償決定，直至好多年以后，相關部門才依據評估報告，補償安置方案作出補償決定，這顯然是違反了公平補償原則，此時，作為被征收人一定要及時地咨詢專業律師，馬上收集相關的證據材料，如果有必要，可以在專業律師的幫助下，盡快啟動法律程序依法維護自己的權益。