廣州開發區臨港片區農民集體所有土地征收補償指導意見

　　第一章 總則

　　第一條 為規范臨港片區內農民集體所有土地（以下簡稱集體土地）的征收補償行為，保障被征收人的合法權益，高效、有序地推進征收工作，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》及省市關于征收的政策文件規定，結合區內實際，制定本意見。

　　第二條 臨港片區包括黃埔街道、紅山街道、魚珠街道、大沙街道、文沖街道、南崗街道、穗東街道、云埔街道（滄聯社區）和長洲街道，片區內集體所有土地的征收補償適用本意見。

　　第三條 本意見所稱被征收人，指被征收土地、建構筑物（含房屋）及其他一般附著物的所有權單位或個人。被征收人已對土地或房屋設立抵押、租賃、居住等權利的，由被征收人負責清理，且不增加總補償費用。

　　本意見所稱征收人是指受黃埔區人民政府、廣州開發區管委會指定組織實施土地、建構筑物（含房屋）及其他一般附著物征收補償的征收單位。征收項目所在地街道辦事處為征收實施單位。

　　本意見所稱本村村民是指符合以下兩個條件之一的被征收人。條件一是征收項目所在村、社（以下統稱“村”）現有集體經濟組織成員；條件二是本村集體經濟組織成員的配偶和子女（含自然血親子女和擬制血親子女）。

　　本意見所稱產權證明是指合法有效的產權證明，包括集體土地所有權證、集體土地使用權證、集體建設土地使用權證、宅基地使用證、房地產權證、不動產權證、歷史上街鎮及村核準的建筑申請文件及其核發的建房批準文件、可證明產權的歷史上因政府征拆安置建設的相關文書和人民法院或仲裁委員會的生效法律文書、僑房證等。

　　本意見所稱合法房屋是指具有產權證明的房屋。合法非住宅房屋是指具有產權證明的功能屬非住宅的房屋。合法住宅房屋是指具有產權證明的功能屬住宅的房屋。

　　本意見所稱歷史房屋是指2009年12月31日之前建設且無法提供產權證明，完善歷史用地手續后，符合用地規劃管理相關規定，被征收人書面說明并在集體內公示且無異議、經村集體同意建設的房屋（含房屋中的部分面積）。歷史非住宅房屋是指功能屬非住宅的歷史房屋。歷史住宅房屋是指功能屬住宅的不超過四層（含）的歷史房屋。

　　第四條 征地預公告（擬征收通知）或者建設通告發布之日起，在擬征地范圍內搶栽、搶種的青苗和搶建的地上附著物，一律不予補償。

　　區城市管理綜合執法部門指導各街綜合行政執法辦依法依規查處，對征收期限內未自行拆除的違法建筑依法、及時進行查處。對征收過程中，群眾或其他單位提供的違法建筑線索要高度重視，對線索涉及的違法建筑要依法加快查處。

　　第五條 征地預公告（擬征收通知）或者建設通告發布之日起，在擬征地范圍內暫停辦理以下事項，有下列行為之一的，不增加補償費用：

　　（一）新批宅基地和其他建設用地；

　　（二）審批新建、改建、擴建房屋；

　�。ㄈ�）辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業、高校畢業生戶籍回遷、刑滿釋放等原因應當入戶、分戶的除外；

　　（四）以被征收房屋為注冊地址辦理注冊登記、變更手續；

　�。ㄎ澹└淖兺恋�、房屋用途；

　　（六）房屋、土地的轉讓、租賃和抵押；

　　（七）已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續建。

　　區規劃與自然資源主管部門應當就前款事項書面通知相關部門暫停辦理相關手續。

　　第二章 集體土地征地補償

　　第六條 征收集體土地,征收人按征地包干價支付給被征收人，征地包干價包括征收農用地區片綜合地價（以下簡稱區片價）、獎勵和其他補償（助）費。

　　征地包干價按不超過46.5萬元/畝計算。

　　區片價按市政府2021年的《關于公布實施征收農用地區片綜合地價的公告》標準執行，補償標準為29萬元/畝，其中土地補償費7.25萬元/畝，安置補助費21.75萬元/畝。今后調整區片價的，本意見應同步調整。

　　被征收人配合征地工作并按程序完成土地移交后，征收人可按不超過1.5萬元/畝的標準給予被征收人獎勵。

　　其他補償（助）費包括青苗補償費（含魚塘干塘補償費）和一般附著物補償費，根據需要設置農田建設補償費（含前期土地平整、農田防護、農耕道路等設施設備的補償費）、水利設施補償費（含灌溉與排水等小型水利設施補償費）、集體經濟發展扶持基金補助等子項。在控制補償標準不提高的前提下，征收人、征收實施單位可根據項目需要設置并調整本款上述所列每個子項的標準。

　　上一款所列的青苗補償費和一般附著物補償費總額原則上不超過7.2萬元/畝。

　　被征地農民征地社保按《廣東省人民政府辦公廳轉發省人力資源社會保障廳關于進一步完善我省被征地農民養老保障政策意見的通知》（粵府辦〔2021〕22號）、《廣州市人民政府辦公廳轉發關于進一步完善我省被征地農民養老保障政策意見的通知》（穗府辦規〔2022〕3號）等有關規定單列，相關費用納入征收成本。

　　第七條 征收集體土地留用地安置按區內相關規定執行。折算貨幣補償的，則按196萬元/畝的標準計算，并納入征收成本。有關政策作相應調整，則按最新政策執行。

　　征收留用地時，按一比一核算留用地指標，兌現方式按區內相關規定辦理，該留用地塊上的非住宅房屋按照重置評估價予以補償。放棄留用地相關權利的可按第九條規定對非住宅房屋實施補償。

　　第八條 對在征地過程中形成的屬于同一個村集體，不具備獨立耕作條件，形狀不規則，確實難以利用的夾心地、邊角地或征收項目需永久使用的土地等特殊情況，可以參照本意見一并予以補償（不核留用地指標、不計提被征地農民征地社保費）。該補償事項由街道會同區規劃和自然資源部門、長嶺居管委會(區重點項目辦)、用地單位、征收人共同研究確定。

　　第三章 集體土地上非住宅房屋征收補償

　　第九條 集體所有的合法非住宅房屋，原則上以產權證明記載情況確定房屋用途，以產權證明記載，且建設或實際存在（以實測為準）的情況確定房屋面積。征收人根據評估確定的市場價值對被征收人予以貨幣補償。對于評估價低于9500元/平方米商鋪首層，可按9500元/平方米補償；二層或二層以上的商鋪評估價低于6500元/平方米的，按6500元/平方米補償。（商鋪的認定：產權證明注明為商用的；或持續經營一年以上的臨街物業。）對于評估價低于6200元/平方米的框架結構類（A）商鋪以外的非住宅房屋，可按6200元/平方米補償；對于評估價低于5800元/平方米的混合結構類（B）商鋪以外的非住宅房屋，可按5800元/平方米補償；對于評估價低于5600元/平方米的磚木結構類（C）商鋪以外的非住宅房屋，可按5600元/平方米補償。

　　前款所列補償，包含非住宅房屋的重置成本補償和對應集體建設用地使用權價值的補償。房屋利益相關人與土地所有人不一致時，重置成本部分按評估確定，根據產權證明、協議約定補償給房屋利益相關人；無產權證明、協議或協議沒有明確約定的，由雙方協商分配。集體建設用地使用權價值按總補償額減去重置成本部分確定，土地使用權存在租賃、流轉等情況的，現土地使用人可獲得部分補償款，按“集體建設用地使用權價值×可繼續使用月數/600”計算，其余歸土地所有人所有。

　　鋼結構的合法非住宅房屋參照本條第一款實施補償。

　　集體所有的歷史非住宅房屋參照本條第一款實施補償。

　　農業配套的棚屋按重置成本價給予補償。

　　集體土地上除房屋以外的其他建（構)筑物，按評估價給予補償。

　　被征收的村民住宅房屋，按本條相關規定認定為商鋪且被征收人要求按商鋪補償的，可按商鋪的標準進行補償，但該房屋認定為商鋪的部分不再享有住宅房屋所有的補償及安置。

　　未經村集體批準，私自建設的建筑面積，按評估的建安成本價給予貨幣補償。

　　對2009年12月31日之后建設認定為違法建筑的不予補償。

　　第十條 被征收的集體所有的商鋪確有特殊原因且具備城市更新改造安置條件的，由被征收人書面申請，村、街道及征收人確認，經區政府同意后，可選擇在本村的城市更新改造范圍內給予安置，過渡期間的安置工作由政府統籌協調。若本村城市更新改造項目在5年內仍未取得批復的，應當給予被征收人貨幣補償，補償款應在簽訂協議時按第九條予以確定。

　　第十一條 有合法經營手續的各種經營性場所（含經營性場地和房屋），因征收造成停產停業的可給予停產停業補償�？山o予停產停業補償的標的物應當同時滿足以下四個條件：

　�。ㄒ唬┰谡鞯丶t線范圍內，或該標的物為不可分割且部分在征地紅線范圍之內；

　�。ǘ�）是合法經營的場地或場所；

　　（三）是有實際經營行為的場地或場所；

　�。ㄋ模�應當停產停業，或該標的物在征地紅線范圍之內部分停產停業所導致的同一標的物其他不可分割部分不能營業。

　　第十二條 停產停業補償時間根據用地、房屋及設備、貨物搬遷等實際情況確定，補償時間原則上為3至12個月。其中一般經營性場地原則上為3個月，無證房屋原則上為6個月，有證房屋原則上為12個月，稅審報告、財務報表齊全并且有固定設備的貨運場可按12個月，其他特殊情況另行確定。

　　補償標準原則上以征地預公告（擬征收通知）或者建設通告發布前1年內實際月平均稅后利潤為準。

　　對于不能提供納稅情況、財務報表或者無法核算稅后利潤的，停產停業補償按如下標準執行。

　�。ㄒ唬┙洜I性場地補償單價參考如下標準：

　　1.居住用地12元/平方米/月；

　　2.商業服務業設施13.5元/平方米/月；

　　3.工業用地、物流倉儲用地12元/平方米/月；

　　4.其他類用地8元/平方米/月。

　　（二）經營性房屋根據不同經營性質予以分類補償，參考如下標準：

　　1.用于商業或服務業的，首層為70元/平方米/月、二層為50元/平方米/月、三層為40元/平方米/月、四層（含四層）以上為30元/平方米/月；

　　2.用于辦公場所或公益性事務的，首層為60元/平方米/月、二層為50元/平方米/月、三層為40元/平方米/月、四層（含四層）以上為30元/平方米/月；

　　3.用于廠房、倉庫的不分樓層，統一為25元/平方米/月。

　　被征收房屋生產、經營單位或個人不是被征收人的，被征收人負有清退被征收房屋的責任。被征收人與生產、經營單位或個人有合同約定的，依照約定分配停產停業補償；沒有約定的，由被征收人與生產、經營單位或個人協商分配。

　　第十三條 因停產停業導致解除勞動合同的，征收人應承擔被征收人向勞動者支付的經濟補償金。經濟補償金由評估機構依據被征收人提供的從業人員相關材料，按照《中華人民共和國勞動合同法》等法律、法規進行評估，經濟補償具體數額經區人力資源和社會保障部門審核確定。被征收人應先行向勞動者支付經濟補償金，征收人再按經區人力資源社會保障部門審核確定的經濟補償金數額補償給被征收人。經被征收人申請，征收人可預付該部分款項，據實結算，多退少補。

　　第十四條 征收非住宅房屋的，征收人應當向被征收人支付搬遷費。搬遷費包括機器設備的拆卸費、搬運費、安裝費、調試費和搬遷后無法恢復使用的生產設備（以下簡稱“不可搬遷設備”）重置費（按重置成新價計算）等費用，具體以評估為準。搬遷資產運距一般按不超過20公里計算。

　　不可搬遷設備包含以下三種類型：

　�。ㄒ唬┥�產設備與土地上的建（構）筑物嵌合為一體，不可拆卸、搬運，已成為建（構）筑物的附屬物；

　　（二）經評估，拆卸費、搬運費、安裝費、調試費總和大于重置費的生產設備；

　　（三）有特殊要求的高精度、高精密生產設備，經拆卸重裝后不能恢復原有功能。

　　是否屬于不可搬遷設備，評估公司提出建議后，由所在街道牽頭組織生產企業（機構）的行業主管部門、業主單位、代建單位共同研究確定。

　　征收非住宅房屋規模較小的，與被征收人協商一致后，征收人也可按戶為單位向被征收人支付搬遷費。其中50平方米以內（含50平方米）的2000元/戶，50至200平方米以內（含200平方米）的3000元/戶，200平方米以上（不含200平方米）的5000元/戶。本款中的“戶”以營業執照計，一照為一戶；多個經營者共用一個營業執照的，按一戶計。以上所指面積均為實測面積。

　　第十五條 用于生產經營的廠房、場地、場所被征收后，因不符合重建條件而不能在3年內從事同類行業生產性經營的企業或機構的專業設備，被征收人可按規定申請專業設備處置補償費。專業設備處置補償費=專業設備重置成新價-專業設備拍賣成交價+拍賣處置費用，其中“專業設備重置成新價-專業設備拍賣成交價<0”時，按“0”計算。

　　不符合重建條件，由被征收人提出書面申請（申請內容應包括不符合重建的原因，及3年內不能異地重建的理由），由代建單位核查后上報所在街道,并由街道牽頭組織征收人、征收人的主管部門、區規劃和自然資源部門、業主單位等單位共同研定。

　　是否屬于專業設備（專業設備是指用于生產的設備但不包括一般通用設備、辦公設備及存貨），評估公司提出建議后，所在街道牽頭組織生產企業（機構）的行業主管部門、業主單位、代建單位共同研定。

　　申請專業設備處置補償費的被征收人，應在提交書面申請獲批后的30天內（最后一日是節假日的，則順延至下一個工作日）自行聯系有資質的拍賣機構拍賣。拍賣底價按不低于專業設備重置成新價的70%確定。出現流拍情況，將拍賣底價視為專業設備拍賣成交價計算專業設備處置補償費，專業設備由被征收人繼續處理，不再增加補償款。

　　申請了專業設備處置補償費對應的專業設備，不再計算搬遷費。

　　第十六條 根據征收項目進度需要，被征收人配合征收、在規定時間內完成簽約并自行搬遷騰空、移交物業（包括房屋、簡易棚、臨時建筑等）的，可根據簽約時段和項目情況，按核定安置（或拆除）面積給予簽約獎勵，標準上限為200元/平方米。

　　第十七條 非住宅房屋的臨時安置費標準參照項目所在地同類物業的租金評估確定。商鋪給予30-60元/平方米/月的臨時安置費，其他物業給予30元/平方米/月的臨時安置費。

　　集體經濟組織物業經申請批準復建或安置的，按核定復建或安置面積向被征收人支付臨時安置費，臨遷期時間（即計算臨時安置費的時間）從被征收人遷出被征收房屋并整體搬遷騰空、移交房屋及產權證明之日起至政府發出交付安置房屋的書面通知、交付鑰匙之日后3個月止。村民委員會、祠堂等農村集體經濟組織的公共建筑物復建安置的，臨時安置費從被征收人遷出房屋并整體搬遷騰空、移交房屋及產權證明之日起至復建驗收完畢之日止。選擇在城市更新改造中安置的集體所有商鋪，臨時安置費最多支付5年。

　　選擇貨幣補償（不復建或安置）的非住宅房屋，按房屋實測面積一次性給予被征收人3個月的臨時安置費。

　　第四章 集體土地上住宅房屋征收補償

　　第十八條 征收集體土地上合法住宅房屋，原則上以產權證明記載情況確定房屋用途，以產權證明記載，且建設或實際存在（以實測為準）的情況確定房屋面積（以下稱合法房屋面積）。

　　對于證載合法建筑面積大于實測建筑面積，且無與本房屋相連無爭議祖屋空地（不含公共道路和冷巷）的，以實測建筑面積作為合法房屋面積。

　　征收集體土地上歷史住宅房屋的建設時間、權屬、用途及測量面積，由被征收人書面確認后，在村集體內公示且無異議，村同意后報街道核定（經核定的測量面積以下稱歷史房屋面積）。

　　合法房屋面積與歷史房屋面積之和為有效房屋面積。

　　第十九條 被征收人可選擇產權調換和貨幣補償兩種安置方式。產權調換是指被征收人在規定的面積內，在指定的安置房源內選擇安置房進行安置，征收人應與區安置房管理單位按就近安置的原則確定安置房源；貨幣補償是指被征收人按房屋貨幣補償標準直接領取所有補償款，并放棄產權調換。根據被征收人意愿，也可選擇部分產權調換，部分貨幣補償。

　　第二十條 區財政投資以外的項目，業主單位應提供安置房源，不能提供安置房源的應按貨幣補償的標準計算安置房款，由區相關職能部門統籌落實安置。

　　第二十一條 根據有效房屋面積，結合實測情況核定本村村民的安置面積，安置面積是指安置補償的建筑面積（含分攤面積）。具體按照以下方式核定：

　　（一）按照有效房屋面積計算應安置面積；或按不超過建基面積的4倍或實測房屋面積（以有資質的測繪單位出具的現狀房屋測量面積為準）計算出應安置面積，但應安置面積應當在規定的建基80平方米且不超過四層的標準之內。計算出應安置面積后，如應安置面積大于實測建筑面積，不足部分面積（即應安置面積減去實測建筑面積）由被征收人按1500元/平方米購買后，按照應安置面積給予安置補償。此外，實測建筑面積超過應安置補償面積的部分（實測建筑面積減去應安置補償面積），按照本意見第二十五條處理。

　　（二）被征收人無其他集體土地上的住宅房屋，且持有合法房產證的房屋已拆除未建設、現狀為空地又無爭議的，經被征收人申請、村同意及街道復核，可按該合法房產證所對應的建基（不超過80平方米，超過80平方米的以80平方米計算）不超過4層的原則計算安置指標面積。且被征收人應按1500元/平方米的價格購買安置指標后，按照應安置指標給予安置補償。

　　第二十二條 選擇產權調換的，被征收人依據核定的安置面積，在指定的安置房源內，按被征收人簽訂房屋征收補償安置協議的先后順序和相關規定選擇安置房。安置房為國有土地房屋，由區規劃和自然資源部門按規定核發房地產證。

　　被征收人在選定安置房時，應科學搭配，選定安置房面積與安置面積相當。安置對象所選安置房面積之和小于應安置面積的，剩余部分可在本項目安置對象中流轉（流轉的面積應小于最小可選安置房戶型面積，且轉出方和轉入方均只能流轉一次），也可按第二十三條選擇貨幣補償。如出現被征收人選擇的安置房總建筑面積大于應安置面積的，超出部分面積應當在20平方米以內（含）。其中5平方米以內（含）可直接安置，5-10平方米（含）可由被征收人以3600元/平方米購買，10-20平方米的可按第二十三條貨幣補償價購買。被征收人剩余的應安置面積增購20平方米后仍小于可選安置房中最小一套實測面積的，該剩余部分安置面積應選擇貨幣補償。

　　被征收人選擇部分貨幣補償的，不能增購，因戶型實際面積大于應安置面積等客觀原因確需增購的，應先抵扣貨幣補償面積，征收人已支付棄產部分補償款的，被征收人應退回相關款項，據實結算。

　　被征收人原則上應按本意見的要求進行安置。確有特殊原因且具備城市更新改造安置條件的，由被征收人書面申請，村、街道及征收人確認，經區政府同意后，可對被征收人的房屋先行按本意見征收補償標準辦理征收手續，被征收人的補償與舊村改造補償標準存在差額的，在舊村改造實施時，政府支持由改造主體補齊差額部分。

　　第二十三條 被征收人選擇貨幣補償并放棄產權調換的，征收人按本意見規定的貨幣補償價格（見附件）補償給被征收人。

　　第二十四條 本村村民的被征收房屋為其唯一住宅的，被征收人不得全部選擇貨幣補償，選擇產權調換部分不得低于40平方米/人。

　　本村村民的被征收房屋之外無其他住宅，又未選擇貨幣補償，且實物安置部分低于40平方米/人的，可按3600元/平方米增購至40平方米/人。

　　第二十五條 未經村集體批準，私自建設的不予安置的建筑面積，按評估的建安成本價給予貨幣補償。

　　對2009年12月31日之后建設認定為違法建筑的不予補償。

　　對歷史房屋產權證上備注的“加建部分屬違章建筑未處理”，符合條件的可按照第三條第六款、第二十一條處理，其余的按本條第一款、第二款處理。

　　第二十六條 被征收人按照房屋征收補償安置協議的約定遷出原址房屋，將原址房屋交付給征收人之日起，征收人按其核定安置面積計發臨時安置費給被征收人，臨時安置費標準為每月30元/平方米（本標準適用片區內所有征收項目）。選擇產權調換的，臨時安置費發放至征收人通知被征收人簽訂安置房購房合同之日后3個月止。選擇貨幣補償的，給予被征收人一次性3個月的臨時安置費。

　　第二十七條 搬遷費用計算以棟為單位，被搬遷房屋的實測建筑面積在150平方米（含150平方米）以下的，搬遷費用為5000元／棟；實測建筑面積在150平方米以上的，搬遷費用為7000元／棟。搬遷費用包括空調、電話、電視、煤氣、網絡等一切遷移、拆裝費用。

　　第二十八條 征收住宅房屋，按照第十六條規定給予獎勵。

　　第二十九條被征收人為非本村村民的，在本村建有或繼承合法房屋的（含在本村有合法產權，現僑居海外、港澳臺的村民），其合法房屋面積部分可參照本村村民進行處理。原則上選擇貨幣補償，在廣州范圍內無其他住宅房屋的，被征收人可選擇部分產權調換，但調換面積最多不超過120平方米。

　　第五章 其他

　　第三十條 征收實施單位應按照規定實施清拆工作。

　　在拆除包含第十四條第二款規定的設備的廠房時，應對設備殘值進行評估，并計算殘值與清拆費的差額，據實結算，征收實施單位應按規定選取清拆公司。

　　第三十一條 征收范圍內涉及歷史文化街區、歷史文化名鎮、歷史文化名村、歷史建筑、歷史風貌區和傳統村落、文物古跡的，按照《廣州市歷史文化名城保護條例》《廣州市文物保護規定》等相關規定執行。

　　征收范圍內涉及古樹名木的、古樹后續資源、大樹的，按照《廣州市綠化條例》《廣州市古樹名木遷移管理辦法》等相關規定妥善處理。

　　第三十二條 擬征收土地所有權和使用權有爭議，以及擬征房屋有產權糾紛、依法抵押或房屋共有人不能協商達成一致等情況，由當事人協商解決；協商不成的，按《中華人民共和國土地管理法》等相關規定處理，也可依法提起民事訴訟。

　　爭議不影響征收工作。爭議糾紛未解決前，爭議雙方應配合征收工作。由街道負責協調并向公證機構辦理各類證據保全，必要時做好征收補償費的提存，待爭議解決后，再據實補償。該過程中所產生費用由征收人承擔，列入征收成本。

　　第三十三條 被征收農村集體經濟組織在決定各項補償安置費用分配、使用時，應當嚴格按照《廣東省農村集體經濟組織管理規定》（省政府令第189號）第十條規定召開農村集體經濟組織成員大會或成員代表會議討論決定。

　　第三十四條 收回國有農用地補償參照本意見或原有辦法執行。

　　城市更新項目按省、市及我區的城市更新相關規定執行。

　　臨時借地涉及的獎勵、臨時安置費、搬遷費、停產停業、青苗等補償可參照本意見執行，涉及的各類房屋拆遷，不能參照本意見所列標準進行補償或安置，應按重置成本評估價給予補償。

　　在政府征收項目紅線與“三舊”改造項目有重疊的，同一標的物不得重復核算安置補償。

　　第三十五條 本意見所稱安置面積是指有資質的測量機構認定的建筑面積。

　　第三十六條 本意見自印發之日起，本區域內新增項目或新安排任務（包括國家、省、市、區的項目）按本意見組織實施。為保障農村集體的利益和加快項目推進，街道可在符合本意見規定的前提下，結合項目實際制訂具體征收補償方案組織實施。

　　本意見印發之日前已開展實際工作的項目，原則上繼續按原項目征收補償方案或原有政策執行。

　　第三十七條 本意見未作規定的，以國家、省、市相關規定為準。為保障被征收人合法權益，在符合國家、省、市規定的前提下，被征收人可選擇市政策文件實施補償安置，具體實施時應按照同一政策文件（含政策辦法）整體執行，不引用單一條款實施補償安置。

　　本意見自印發之日起施行，有效期5年。

　　來源：廣州市黃埔區人民政府網站