征收范圍內的房屋有的是住宅，有的是經營性用房，也有的是養殖場、加工廠等，但無論征收是由誰組織實施的，無論征收什么性質的房屋，征收方都要結合實際的情況給予被征收人合理、公平的補償，保障被征收人原有的生活水平不降低，日后生計有保障，不能使被拆遷的人越拆越窮。

　　不過，房屋性質不同，其補償標準也是不一樣的，一般住宅類的國有土地上房屋，從原則上來說應按照拆一還一的原則給予被征收人補償，但要注意的是這里的拆一還一指的是土地價值，而非指房屋面積，如果被征收房屋所占土地價值較高，安置房土地價值相對較低，就需要與被征收人結清房屋價值的差價。

　　對于選擇貨幣補償的，其被征收房屋價值的補償是不能低于被征收房屋周邊類似房地產的市場價格，最終是多少，需要結合房屋的實際情況及當地相關政策規定，由評估機構評估確定。上述是對住宅類房屋相應的標準。但實踐過程中，我們發現有的老百姓會將好端端的住宅性質的房屋因交通便利，房屋又靠近馬路邊等各種原因，將其改變為商店、旅館等經營性用房。

　　房屋性質從住宅改為經營性用房，那么從原則上來講被征收人所獲得的補償標準也就發生了改變。那么，如果被征收人將住宅類房屋改為了經營性用房，要是遇到拆遷后，應該如何對被征收人進行補償呢？下面我們就結合《南寧市武鳴區國有土地上房屋征收補償安置實施細則》來為大家淺析一下

　　根據該《實施細則》中的規定，2004年1月1日前，改變用途且正在作為經營性用房使用的，被征收房屋可按不動產權屬證書標注用途（或按第六條確認的規劃用途）給予補償，也可按以下標準給予貨幣補償：

　　1、被征收人將住宅房屋自行改變為商業鋪面、旅館、旅社、酒店和辦公用房，具有營業執照和已辦理稅務登記的，按項目相應用途房屋分類評估單價的70%給予貨幣補償；未辦理稅務登記的，按項目相應用途房屋分類評估單價的60%給予貨幣補償。

　　2、被征收人自行將旅館、旅社、酒店和辦公用房改變為商業鋪面，具有營業執照和已辦理稅務登記的，按經商業鋪面分類評估單價的60%給予貨幣補償；未辦理稅務登記的，按商業鋪面分類評估單價的50%給予貨幣補償。

　　一般情況下，如果房屋最開始登記的就是經營性用房，那么拆遷補償就需要按照經營性用房拆遷的百分之百來對被征收人進行補償，不能打折，比如周邊市場價格是每平方米四千，那么在評估機構對此類房屋進行評估時就需要參考這個價格進行評估，不能低于這個價格。但如果房屋剛開始登記的是住宅類房屋，后期又將房屋用途改為了經營性用房，那么拆遷補償就會遠遠低于房屋原本就是經營性用房的拆遷補償。

　　從上述的規定中我們可以看到，如果被征收人在2004年之前將住宅類房屋改為了酒店、辦公用房或者是小商店、小商鋪、旅店等等，雖然辦理了營業執照，也有依法納稅，但是被征收人拿到的補償卻是經營性用房評估單價的百分之七十，如果有營業執照，但沒有依法納稅的話，那么被征收人只能拿到百分之六十的拆遷補償。

　　3、被征收人將倉儲、廠房及其它用途房屋，自行改變為商業鋪面、旅館、旅社、酒店和辦公用房，具有營業執照和已辦理稅務登記的，按項目相應用途房屋分類評估單價的50%給予貨幣補償；未辦理稅務登記的，按經相應用途房屋分類評估單價的40%給予貨幣補償。

　　屬于劃撥土地的，補償價格根據土地使用權人享有的劃撥土地使用權權益依法評估確定。

　　按上述確定的比例給予貨幣補償后，再按照相應用途房屋標準一次性支付12個月的停產停業補償費。

　　如果被征收房屋原用途為廠房、加工廠、倉儲等，后來因地理位置優越，擅自將此類房屋性質改為了超市、旅店、旅館、酒店或者者是辦公用房等等，那么被征收人拿到的拆遷補償將會更低。按照該條規定的來說，被征收人拿到的補償只是相應用途房屋分類評估單價的百分之五十，如果沒有依法納稅的話，那只能拿到相應用途房屋分類評估單價的百分之四十的拆行補償。

　　不過，對于在2004年之后將房屋用途改變的，其補償標準又是不一樣的。根據該《實施條例》中的規定，2004年1月1日后，將房屋改變為其它用途并且正在經營使用的，按對應或者相同用途房屋標準一次性支付12個月的停產停業補償費。該房屋仍按不動產權屬證書標注用途補償。

　　改變房屋用途的時間，由被征收人提供市場監管、稅務部門的有關資料及其它能證明其改變用途時間的資料確定。被征收人拒不提供相關資料造成改變房屋用途的時間無法確認的，改變房屋用途的時間視為2004年1月1日以后。

　　也就是說，對于是在2004年之前改變用途的房屋，在拆遷后，停產停業損失費可以按照相應用途的標準一次性支付（這是法定的補償款項，包括前面幾種情況，一般也應當要給予停產停業損失費，不予停產停業損失費，不合法），但是對于房屋本身的補償，則仍然是按照產權證上登記的用途進行補償，即房屋原用途之前是住宅，后改成了商業用房屋，但是在拆遷之后，不能以商業用房進行補償，而是需要以住宅類房屋進行補償。

　　凱諾律師這里需要提醒大家一下，不管房屋性質改成什么類型的經營性用房，停產停業損失費是不能少的，實踐中，如果廣大被征收人遇到了相關部門以房屋原用途是住宅等為為由，不予這部分補償，那么被征收人則可以依法主張這部分補償。

　　總之，征地拆遷關系著被征收人的切身利益，實踐過程中一旦發現征收方的征收行為不合法，補償標準不合理，改變房屋用途時間認定有問題等，那么被征收人一定要馬上咨詢專業律師，避免自己的合法權益被侵害。