眾所周知，我國的土地分為國家所有和集體所有兩種方式，對于土地的管理，我國實行了嚴格的制度，而在我國的土地制度中，有兩項特殊的制度，一是通過出讓獲得土地的使用權，另一方面是通過劃撥取得土地的使用權，今天，就請北京凱諾拆遷律師團楊小燕律師就這兩種土地使用前獲取的方式為大家進行解答：

　　首先，這兩種方式都是土地流轉的方式，通過這兩種方式獲得的土地均是土地的使用權而非所有權，同時，在改變土地使用權用途時也有著嚴格的限制，建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地，確需改變該土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準，其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。但二者之間依舊存在著許多差異，比如：

　　一、這兩種國有土地使用權取得所訂立的合同性質不同，通過出讓獲得的土地所簽訂的合同系雙務有償合同，而通過劃撥獲取土地使用權是一種行政行為。

　　二、取得使用權是否有償不同，若想通過出讓取得土地的使用權，必須繳納一定的出讓金，而出讓金以土地的對價為基礎；，而通過劃撥方式取得土地使用權通常是無償取得的，但在一些例外情況下，也需支付少量的補償或安置費。

　　三、適用范圍不同，可以通過出讓方式取得土地使用權的通常是指城市規劃區內的集體土地，在依法經過征收后變更為國有土地，此類土地的使用權可以通過出讓方式取得；而通過劃撥方式取得土地使用權的范圍國家進行了嚴格的限制，在確有必要的前提下，國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地可以在縣級以上政府批準后進行劃撥。

　　四、使用期限的限制問題。通過出讓方式獲取的土地使用權通常有時間限制，比如，居住用地的使用年限通常為70年，工業用地的使用年限為50年等，一旦超過了法律規定的使用年限，則需要重新進行審批，若出讓土地在兩年內未開工使用，國家有權對出讓土地予以收回。但是，通過劃撥方式取得土地的使用權一般沒有使用年限的限制。

　　五、兩者這城鄉規劃實施過程中的程序不同，通過出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，通常應當遵循規劃先行的原則，在簽訂出讓合同后，建設單位應當先持建設項目的批準、核準、備案文件和土地出讓合同向市、縣人民政府的城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。而以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，合法建設用地規劃許可證。

　　想了解更多征地拆遷資訊，快掃描下方二維碼關注我們的官方微信平臺吧！當您遇到拆遷問題時求助北京凱諾律師事務所我們會用我們的專業技能維護您的合法權益。凱諾拆遷律師維權熱線：010-53359288