北京拆遷律師一房二賣行為是否全部都具有“欺詐”的成分呢？有“欺詐”成分的一房二賣中，哪些應(yīng)定性為民事欺詐，而哪些應(yīng)定性為合同詐騙罪呢？

　　理論上，即使合同標(biāo)的額巨大，違約亦并不會(huì)必然構(gòu)成刑法的侵占、詐騙等侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的犯罪，因?yàn)槊袷逻`約與刑事犯罪在構(gòu)成要件上有著本質(zhì)的區(qū)別。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，買受人在付出高額房款后卻得不到房子，往往會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的被騙情緒，從而向公安機(jī)關(guān)控告出賣人涉嫌合同詐騙罪或其他刑事犯罪。一房二賣所涉及的價(jià)款巨大，一旦出賣人（有時(shí)包括后手的買受人）被認(rèn)定構(gòu)成合同詐騙罪，則往往會(huì)面臨較為嚴(yán)重的人身自由刑罰以及罰金，直接導(dǎo)致“人財(cái)兩空”。因此，在此有必要審慎研究“一房二賣”與合同詐騙罪的相關(guān)問題。

　　《刑法》第二百二十四條規(guī)定，構(gòu)成合同詐騙罪在主觀方面必須要“以非法占有為目的”。什么是“以非法占有為目的”呢？被害人出于自身利益的考慮，往往會(huì)認(rèn)為出賣人將已經(jīng)簽訂銷售合同的房屋再與他人另行簽訂銷售合同轉(zhuǎn)賣，顯然不可能同時(shí)滿足兩個(gè)買家的履約要求，這當(dāng)然是“非法的”；而再次出賣房屋往往是為了能夠取得兩個(gè)或多個(gè)買家的價(jià)款，即“占有”，綜合起來自然就能得出行為人“非法占有”的目的了。筆者認(rèn)為，“非法占有”不能簡(jiǎn)單的理解為“非法行為加占有他人財(cái)物”，而是指無對(duì)價(jià)且無合法權(quán)源的占有他人財(cái)物。“非法占有”從語法角度講不是并列關(guān)系詞組，而是偏正關(guān)系詞組。

　　首先，一房二賣并非全部涉及“欺詐”，大多情況下只是一般的民事糾紛。例如，房屋所有人甲先與乙簽訂了房屋買賣合同，乙交納部分定金后卻遲遲未能如約支持房款，在乙已經(jīng)構(gòu)成根本違約的情況下，甲遂將房屋賣給愿意立即支付全款的丙并辦理過戶手續(xù)，后乙向公安機(jī)關(guān)控告甲構(gòu)成合同詐騙罪。這個(gè)案例中，甲并沒有向乙有任何“隱瞞事實(shí)或者虛構(gòu)真相”的行為，而在與丙交易時(shí)，乙已經(jīng)構(gòu)成根本違約，甲雖然“隱瞞”了其已經(jīng)與乙就該房屋簽訂了買賣合同的真相，但丙沒有任何財(cái)產(chǎn)損害，根本談不上受“欺詐”。顯然，甲乙之間是純粹的民事糾紛，談不上民事欺詐，更談不上合同詐騙。

　　其次，民事欺詐與合同詐騙罪雖然同樣有隱瞞真相或者虛構(gòu)事實(shí)的行為，但前者隱瞞真相或者虛構(gòu)事實(shí)的目的大多是為了促成交易，而后者則是為了非法占有他人財(cái)物。可以這樣說，民事欺詐是交易中存在“瑕疵”，而合同詐騙罪中根本就不存在真正的交易，合同詐騙罪的行為人主觀上是以無對(duì)價(jià)地非法占有他人財(cái)物為主觀目的的。這里有無對(duì)價(jià)是區(qū)分民事欺詐行為與刑事詐騙的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　第三，一房二賣中合同違約的情況下，賣方違約給守約方造成的損失主要是合同不能繼續(xù)履行而造成的房屋增值損失或喪失其他替代交易機(jī)會(huì)的損失，其救濟(jì)范圍主要依據(jù)定金罰則或違約金條款來確定。而在合同詐騙中，即使不存在一房二賣的情節(jié)，受害人所受的損失是已付購(gòu)房款甚至是全款交付后而無法獲得房屋所有權(quán)對(duì)價(jià)的損失，這種損失即使得到救濟(jì)，也是通過在刑事訴訟中返還受害人財(cái)物的形式實(shí)現(xiàn)。

　　第四，從刑法犯罪構(gòu)成要件中主客觀相結(jié)合的原則來看， 一房二賣者是否有交房的意愿、交房的能力，是否有不支付對(duì)價(jià)而獲得受害人財(cái)物的主觀意圖等方面，是判斷其是否有非法占有目的的重要因素。

　　最后要強(qiáng)調(diào)的是，合同詐騙罪的行為人主觀上是“以不付出對(duì)價(jià)”的方式來占有對(duì)方財(cái)產(chǎn)的，即意在詐騙的一房二賣者往往沒有交房的意愿或者交房的能力，尤其是沒有向第二手買家交房的意愿和能力。如果我們能夠證明一房二賣者事實(shí)上有向第二手買家交房的能力或者已經(jīng)交房，最起碼有交房的意愿，那么就能有力地說明出賣人并非意圖“無對(duì)價(jià)”地占有對(duì)方房款，而只是愿意承擔(dān)對(duì)獲利較低的那個(gè)合同的守約方的違約責(zé)任，以便履行獲利更高的那個(gè)合同而已。而這種利益最大化的追求，也是理性經(jīng)濟(jì)人的市場(chǎng)行為，這種理性違約，即使在道德上應(yīng)受譴責(zé)，但也不應(yīng)受到刑法的制裁。

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