隨著經濟發展，城市化建設進程加快，城市規劃需要不斷的優化、更新，因此出現了大量原有房屋的拆遷。常規的征收評估，是對規劃征收的片區內土地房屋整體估價，但在實操過程中，也經常會有對整體房地產中的部分土地或房屋征收補償估價，這類征收補償估價不僅需要對被征收、拆除土地或建、構筑物進行補償估價，還需要對未被征收/拆除土地或建、構筑物的損失進行補償估價。本文通過估價實操中的實際案例，重點分析對整體房地產中的部分土地或房屋征收補償估價過程中遇到的問題及處理的技術方法。

原標題：《整體房地產中的部分土地或房屋征收補償估價》

　　城市“大發展”下“對整體房地產中的部分土地或房屋征收補償”大量出現的背景：

　　近年來，在《上海市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》指導下，上海市的城市更新力度不斷加大。伴隨著城市的擴充及更新，大量市政建設也隨之展開，截止到2020年，軌道交通總通車里程達800公里；需開展軌道交通13號線西延伸、19號線、20號線、機場快線、嘉閔線、崇明線、21號線、23號線等線路的深化研究和前期工作，適時啟動建設。同時構建服務中心城和新城重要客運走廊的公交骨干線網，在具有客流需求和設施條件的客運走廊，推進建設中運量公交系統，建成延安路等中運量公交系統；優化調整區域公交線網，作為軌道交通和公交骨干線網絡的延伸和補充；打通微循環，推進“最后一公里”公交線網的布設。強化與軌道交通網絡的融合，進一步提高公交線網服務覆蓋面，中心城實現軌道交通站點50米內有公交站點銜接，中心城公交站點500米半徑全覆蓋。

　　大量的市政建設必然伴隨著大量的前期征地，在此過程中難免涉及到對征地范圍內的土地及地上建、構筑物的征收補償工作。在實際的征收補償過程中我們發現，由于市政項目的特殊性，其征地范圍多為條狀和塊狀，僅“切”到宗地或建筑物、構筑物的一小部分，但因為施工需要不可避免的需要對宗地或建筑物、構筑物進行征收，在以往的操作過程中，通常是對整塊宗地或整棟房屋進行征收。隨著征收成本的不斷提高，前期征地補償費用也水漲船高，個別項目甚至出現了前期征地補償費用高于工程建設費用的情況，由此催生了“對整體房地產中的部分土地或房屋征收補償”的情況出現。

　　針對這種“整體房地產中的部分土地或房屋征收補償”估價，為了保證評估作業的公允性，在評估過程中采用何種估價方式對估價對象進行評估，如何拆分估價對象，如何讓估價對象估值合理成為該類型估價的一大難題。本文就以“整體房地產中的部分土地或房屋征收補償估價”為題對評估過程中涉及的一些技術難點做一個淺析。

　　對整體房地產中的部分土地或房屋征收補償估價的含義及分類：

　　根據《房地產估價規范》，涉及房地產分割估價，不應簡單地將分割前的整體房地產價值或價格按建筑面積或土地面積、體積等進行分攤得出分割后的各部分房地產價值或價格，應對分割后的各部分房地產分別進行估價，并應分析因分割造成的房地產價值或價格增減。在實際評估過程中，一般按照“紅線碰到多少補償多少”的原則來進行評估。一般來說，宗地按《房屋土地勘測定界報告》中記載的紅線內擬征地面積進行補償；建、構筑物一般根據自身結構，按跨或按間進行拆除并對本體進行修復。在這個過程中，補償形式分為2類：

　　一、對被征收/拆除土地或建、構筑物的補償：

　　1、被征收土地補償

　　2、被征收/拆除建、構筑物補償

　　二、對未被征收/拆除土地或建、構筑物的損失補償：

　　1、宗地剩余土地價值減損補償

　　2、剩余建、構筑物價值減損補償及修復費用補償

　　一般在實際操作過程中，評估公司主要對第一種類型進行評估，主要以征收評估或參考征收評估模式為主，估價方法主要采用比較法、成本法；此類評估通常在考慮無相互影響的無減損值的前提下進行評估。沒有考慮征收后剩余房地產的減損價值影響，這部分的減損應考慮在補償中。隨著法制化建設深入，在維穩的大環境下，往往委托方也會要求對這類減損進行價值評估。

　　第二類評估主要對分割后剩余的土地或建、構筑物因原有功能受損，產生的價值貶損。這類評估難點主要在于如何精確確定價值損失，一般采用成本法（主要為工程類比法）、剩余法等。

　　案例分析：

　　案例一（整體房地產中的房地產剩余部分評估方式）：

　　某案例情況如下：因市政施工，需對一宗地內臨街的一幢6層辦公樓（框剪結構）紅線內需拆除1跨，該跨范圍內涉及大樓消防梯及1間辦公室。考慮到結構保護及改造，經協商，共拆除2跨，1跨作為紅線內征收，1跨作為協議補償，同時重建消防樓梯并對建筑結構進行修復，重建費用按評估額進行補償。

　　該案例為典型的整體房屋中部分房屋補償，房屋未整體進行補償，其中涉及征收部分，根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號）及《上海市國有土地上房屋征收評估技術規范》，采用比較法及收益法評估估價對象房地產市場價值并結合成新、清單綜合單價法評估房屋室內裝飾裝修重置價格結合成新、成本法評估可恢復設備搬遷補償等費用。

　　協議補償部分參照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》中內容，采用同樣的評估方式進行估價。

　　在評估過程中，根據中華人民共和國國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”故征收補償部分的房地產市場價值及成新率評估均不考慮因整體結構受損而產生價值貶損條件下的價值。

　　上述兩類均為常見的在征收補償中出現補償模式，而本案中，被征收方提出了其宗地內剩余房地產因本次征收導致其使用功能受損，需對其相應的損失進行補償。

　　被損害房地產價值減損評估應區分并分析、測算、判斷可修復和不可修復的被損害房地產價值減損及房地產損害中可修復和不可修復部分。對可修復的被損害房地產價值減損及房地產損害中可修復的部分，宜采用修復成本測算其成本作為價值減損額。對不可修復的被損害房地產價值減損，應根據估價對象及其所在的房地產市場狀況，分析損失資本化法、價差法等方法的適用性，從中選用適合的方法進行評估。（《房地產估價規范》5.6.2）

　　經分析，被征收方提出的損失補償，應為被損害房地產不可修復部分成本+被損害房地產可修復部分成本。

　　由于被損害房地產不可修復部分成本難以量化，本案的估價思路采用不考慮因整體結構受損而產生價值貶損條件下的房地產價值-考慮因整體結構受損而產生價值貶損條件下的房地產價值。

　　被損害房地產可修復部分成本：

　　根據定義，房地產價值減損分為可修復價值減損和不可修復價值減損，本案中被損害房地產可修復部分主要為使用功能性受損。其內容比較直觀，主要體現在被拆除的消防樓梯及一側墻體等土建結構，該部分補償主要采用工程類比法對需修復的部分進行評估并補償即可。

　　被損害房地產不可修復部分成本：

　　不考慮因整體結構受損而產生價值貶損條件下的房地產價值-考慮因整體結構受損而產生價值貶損條件下的房地產價值。

　　被損害房地產不可修復部分主要是因征收引起的宗地面積和建筑面積減少，建筑物功能產生變化，導致整體價值受損。這部分的損失主要體現在功能性受損導致的房地產租金價值、房地產市場價值下降以及為恢復到征收前同樣的功能水平需額外增加的成本上。該部分補償一般用損失資本化法，評估為了恢復到征收前同樣的功能水平需額外增加的成本。

　　根據被征收方介紹，因征收導致1樓食堂減少了三分之一面積，導致食堂無法使用，剩余食堂面積改造成儲藏室，同時因為規劃問題，無法重建食堂。

　　經分析，不可修復的功能減損主要為食堂的減少，導致辦公樓輔助功能受損。為了量化損失部分，假設新建一個食堂的土建費用以及隨之發生的相關稅費及二類費用，該費用即為恢復到征收前同樣的功能水平需額外增加的成本。

　　在評估方法中，由于能估算出減損項，故可以采用資本化法確定減損，通常先通過工程類比法估算出該成本，再通過資本化法分解該成本至房地產剩余使用壽命，另求取同類型辦公房地產市場租金，扣除分解后的額外增加成本，再通過收益法求取在價值時點的房地產價值，該價值含義即是考慮整體結構受損而產生價值貶損條件下的價值。

　　案例二（整體房地產的土地部分評估方式）：

　　某工業地塊一側臨路二側臨河，用于物流堆場，沒有地上建筑物，僅有臨路一處通道，現因市政工程需要，現需征用其臨路部分工業用地，未來于該處建設地鐵排風井及變電站，建成后預留一臨時道路供地塊車輛及人流進出。

　　征地范圍內的評估，根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》及征收方案，評估其土地使用權、地上堆砌物資搬遷以及停產停業損失。

　　具體評估方法采用成本法評估征地紅線內的土地，采用市場法求取土地使用權補償價值；市場詢價的方式評估其物資搬遷費用。根據征收政策按總補償的10%確定其停產停業損失。

　　經地方政府委托，該地塊未來由于規劃原因亦需要搬遷，現需對剩余宗地進行評估，以供未來收儲參考使用。

　　經分析，剩余宗地應按正常評估方式進行，采用成本法及收益法評估整體價值，同時應考慮市政工程對地塊的影響，在土地市場法過程中，個別因素修正因素就市政工程征地產生的影響比如宗地面積減少、臨街面變化等因素，收益法中租金亦同樣需考慮施工期對租金的影響等因素。

　　經估算，剩余宗地市場價值有低于土地征收補償價值的可能，原因主要是宗地因征收產生了不可修復的減損，如宗地土地面積、形狀、臨街寬度和深度、土地內部基礎設施條件等因素的變化等因素。而征收補償價值根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，為不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，故其會產生價格上的差異。考慮到宗地減損是由于征收而起，故剩余土地的減損值，理論上應在征收評估中予以補償。

　　在評估方法中，影響土地價格的因素，有實物和權利狀況，在征收整體房地產中的部分土地或房屋征收補償估價中的土地影響是主要來自實物，實物因素如土地面積、形狀、臨街寬度和深度、土地內部基礎設施條件等因素的變化。征收活動中會造成，土地面積減小、形狀的改變、涉及臨街寬度和深度、土地內部基礎設施條件等因素的變化，對剩余土地價格會產生變化，故從土地減損實際情況酌情確定修正系數，同時也應考慮市政工程在未來帶來的增值（本案由于地塊性質和未來規劃等原因，增值價值小于減損價值）。

　　結語：

　　通過上例分析，我們可知在這類“整體房地產中的部分土地或房屋征收補償”實操過程中，評估機構不僅有在征收政策框架下的評估，也有在評估規范范圍內、政策框架外的評估，往往在同一建筑物、宗地不同下的評估會產生較大差異，其差異的主要原因是征收范圍內的估價對象享受政策的保護，不受實際發生的減損影響，而不受征收政策保護的部分，其價值受到減損的影響會低于其市場價值。

　　根據上述案例分析得出，在房地產中的部分土地征收補償估價中，剩余房地產或土地的減損值，也應在征收評估中予以補償，而目前由于受制于征收政策等原因，評估工作中往往很少涉及這部分補償，導致被征收企業會發生這部分隱性的損失，而隨著企業維權意識的加強和社會法制化進程的加快，越來越多的企業開始意識到這個問題，故在未來的征收評估項目中，會頻繁遇到此類問題。

　　本文的宗旨即是靈活運用該類評估技術，合理對估值進行釋疑，在保證了被征收方和國家的利益同時，又能保證評估的公平合理性。