征收決定的形式問題

　　市縣級政府作出征收決定，應針對被征收地塊上所有的被征收人，還是應分戶分別作出，《征補條例》未作明確規定，也未明確規定征收決定的具體樣式。

　　從《征補條例》條文邏輯看，是將征收地塊上所有房屋作為整體，而非分戶分別進行：即市縣級政府僅作出單一的征收決定以征收被征收范圍內的所有房屋；只是在作出補償決定時，才分戶逐一制作并送達�！墩餮a條例》第12條等規定和習慣做法也印證此種操作模式。

　　而根據《征補條例》第14條規定，被征收人不服征收決定，享有相應提起復議和訴訟的權利，此也為沿襲農村集體土地征收的習慣做法。整體單一征收的優點在于高效便捷，有利于征收工作整體推進，有利于將征收與補償分離，也有利于“說服動員”被征收人接受補償，比較符合現階段城市建設效率優先的國情。

　　但缺點也十分明顯，由于每一個被征收人、每一戶房屋的情況不盡相同，其是否都同樣符合征收條件情況各異：可能大部分房屋征收均符合規定，但也不排除對個別房屋的征收（如歷史文物），可能不符合規定。

　　同時，被征收人申請復議和提起訴訟的，必然又帶來復議和司法審查對象的確定問題：即使僅有個別被征收人對征收決定不服，復議機關和人民法院也必須要審查對整體征收決定是否違法，需要對整體征收決定涉及的全部房屋的合法性進行評判。

　　在個別被征收人申請復議和提起訴訟后，對其他被征收人的訴求，還可能要參考《民事訴訟法》有關權利人登記公告程序，作為集團訴訟要求其他人員參加；否則將不利于保障征收范圍內未提起訴訟的被征收人相應獲得救濟的權利。

　　進而言之，這還會帶來對整個征收決定的原告主體資格問題，司法審查范圍問題，其他被征收權利人作為訴訟主體的資格問題，以及生效裁判既判力的范圍問題，等等�；卮鸩⒔鉀Q這些問題，又必然會因被征收人情況的不同而千差萬別。

　　可見，在整體上對同一征收地塊的被征收人作出一個征收決定，將其統一化、抽象化，不僅不利于征收程序中被征收人程序性權利的保障，也不利于后續救濟程序的有序進行，并給司法審查帶來一系列難題。

　　《征補條例》修訂時，應當完善征收決定的內容和形式：即對征收范圍內的每一戶房屋逐一制作并送達征收決定，明確征收決定的個別性。申言之，征收決定所征收的房屋應是具體的、特定的、個別的，而不宜是整體的、抽象的、籠統的。這樣操作，表面上看可能延緩征收的效率，但卻有利于減少糾紛，有利于因戶施策，最終有利于提高效率，減少矛盾。

　　房屋價值評估與異議程序問題

　　根據《征補條例》第19條、第20條規定，被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。實踐中，多數地方均制定相應的實施細則。

　　為了避免受到地方政府的影響，房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正開展房屋征收評估工作，綜合采取多種方法進行評估，而不能只選擇價格較低的方法，更不能按照地方政府少補償的意愿進行評估。

　　安業案即明確：評估應根據《城鎮土地估價規程》等規定精神，由專業的房地產價格評估機構在實地查勘的基礎上，根據被征收不動產的區位、用途等影響被征收不動產價值的因素和當地房地產市場狀況，綜合選擇市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法對被征收不動產價值進行評估，合理確定評估結果，并在此基礎上進行補償。

　　根據《征收評估辦法》第20條、第21條、第22條，房屋被征收人對房地產價格評估機構受委托作出的房屋價值評估結果有異議，應當向房地產價格評估機構書面申請復核評估；對復核評估結果有異議，應當向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

　　根據《征收評估辦法》第23條、第24條，評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面專家組成，評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。

　　因此，評估專家委員會專家組作為被征收房屋所在地房屋估價機構最高專業技術權威，其作出鑒定意見即視為房屋被征收人專業領域內尋求救濟程序的完結。

　　由于房屋估價意見是補償決定最主要的組成部分，房屋被征收人在房地產價格評估機構專業領域內尋求救濟未獲支持，不妨礙其根據《征補條例》第26條第3款的規定，直接針對補償決定申請行政復議或提起行政訴訟，且房地產價格評估機構復核、評估專家委員會鑒定也不是被征收人提起行政復議或行政訴訟的前置程序。

　　雖然法院通常不宜否定有資質的專業評估機構依法作出的評估報告，但司法審查的最終性決定了人民法院仍然要對評估機構的資質、評估程序等進行審查，以確保評估報告合法、真實、有效，保障被征收人合法的征收補償利益。