什么是宅基地？

　　宅基地歸誰所有？

　　宅基地可以售賣、轉(zhuǎn)讓嗎？

　　最新廣東宅基地政策 話你知！

　　今年3月23日，廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、廣東省自然資源廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號(hào)），對(duì)廣東農(nóng)村宅基地審批管理進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范。為加深各地對(duì)相關(guān)規(guī)范的理解及運(yùn)用，現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)有條例法規(guī)及資料，精心梳理“廣東宅基地政策話你知”，供各地參考，不作為直接政策依據(jù)。

01

　　《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地， 包括住房、附屬用房和庭院等用地， 不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

　　02

　　《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第五十九條規(guī)定，農(nóng)村集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

　　《中華人民共和國土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱土地管理法）第九條規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。

　　《土地管理法》第十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

　　03

　　《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利， 有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

　　《土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民對(duì)宅基地依法享有使用權(quán)，有保護(hù)、管理和合理利用宅基地的義務(wù)。

　　04

　　《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，農(nóng)村村民應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。對(duì)歷史形成的宅基地面積超標(biāo)和“一戶多宅”等問題，要按照有關(guān)政策規(guī)定分類進(jìn)行認(rèn)定和處置。

　　05

　　農(nóng)房是農(nóng)村中供村民居住的房屋，與商品房的區(qū)別主要有:

　　一是土地性質(zhì)不同： 農(nóng)房建設(shè)占用集體所有土地，商品房則占用國有建設(shè)用地。

　　二是取得方式不同： 農(nóng)房只允許符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)取得宅基地進(jìn)行建設(shè)，商品房是由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)取得國有建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)。

　　三是土地使用年限不同： 現(xiàn)行法律和政策沒有具體規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年。

　　四是交易條件不同： 農(nóng)房只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部經(jīng)批準(zhǔn)后交易給符合宅基地分配資格的成員，不得抵押；商品房可以在市場(chǎng)上出售、租賃和抵押，交易自由。

　　06

　　農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請(qǐng)使用宅基地：

　　（1）因成年、結(jié)婚等原因確需分戶,原有宅基地不能安置的；

　　（2）外來人口落戶成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,在本集體內(nèi)沒有宅基地，經(jīng)過本集體經(jīng)濟(jì)組織民主程序同意的；

　　（3）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè),需要搬遷安置的；

　　（4）法律法規(guī)規(guī)定以及經(jīng)縣級(jí)以上人民政府認(rèn)定的其他情形。

　　注：縣級(jí)人民政府可以結(jié)合實(shí)際作出明細(xì)規(guī)定。

　　07

　　農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

　　（1）不符合年齡要求等分戶條件的；

　　（2）不符合鄉(xiāng)、鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃或者村莊規(guī)劃的；

　　（3）申請(qǐng)新建住房，但拒絕與本集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂退回原有宅基地協(xié)議的;

　　（4）所申請(qǐng)的宅基地存在權(quán)屬爭(zhēng)議的；

　　（5）將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈(zèng)予或者改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等非生活居住用途后，再次申請(qǐng)宅基地的；

　　（6）原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　（7）有違法用地或者有違法住房建設(shè)行為未經(jīng)處理的；

　　（8）法律法規(guī)規(guī)定以及經(jīng)縣級(jí)以上人民政府認(rèn)定的其他情形。

　　注：縣級(jí)人民政府可以結(jié)合實(shí)際作出明細(xì)規(guī)定。

　　08

　　需要。

　　《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）規(guī)定，宅基地原址翻建、改擴(kuò)建和異址新建，需要啟動(dòng)宅基地審批程序。

　　09

　　根據(jù)《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號(hào)），符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶，以戶為單位向具有宅基地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請(qǐng)。

　　如果沒有組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織的，則由村民向村民小組提出申請(qǐng)。沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請(qǐng)等事項(xiàng)已由村級(jí)組織辦理的，村民直接向村級(jí)組織提出申請(qǐng)。

　　10

　　根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)； 其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　根據(jù)《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》，要經(jīng)過村級(jí)審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。 所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收到（符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶）申請(qǐng)后，提交成員（代表）會(huì)議討論并將申請(qǐng)理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示不少于5個(gè)工作日。公示無異議或異議不成立的，所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將相關(guān)材料交村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱村級(jí)組織）審查。村級(jí)組織重點(diǎn)審查提交的材料是否真實(shí)有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權(quán)利人意見等。審查通過的，由村級(jí)組織簽署意見，報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。如果沒有組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織的，則由村民向村民小組提出申請(qǐng)，依照上述程序辦理。沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請(qǐng)等事項(xiàng)已由村級(jí)組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級(jí)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)村民代表會(huì)議通過并在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示后，由村級(jí)組織簽署意見，報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

　　11

　　根據(jù)《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》，廣東省農(nóng)村宅基地分配使用嚴(yán)格貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積繼續(xù)沿用省規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)（《廣東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第三十六條規(guī)定）：平原地區(qū)和城市郊區(qū)80平方米以下；丘陵地區(qū)120平方米以下；山區(qū)150平方米以下。

　　12

　　根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》，宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)申請(qǐng)登記發(fā)證的主體原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民，可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。

　　有下列情形之一且經(jīng)該村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)認(rèn)定的，也可按規(guī)定申請(qǐng)登記發(fā)證 ：

　　本村原村民合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因?qū)�戶口遷出的；

　　非本村村民因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地建房的；

　　已擁有一處宅基地的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的；

　　非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)且權(quán)屬未發(fā)生變化的。城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的，一律不予確權(quán)登記。

　　注：該《通知》自發(fā)文之日（2019年12月26日印發(fā)）起施行，有效期3年。

　　13

　　根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》，以“總登記”方式對(duì)符合登記發(fā)證條件的宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，確保2020年底前基本完成全省“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作。

　　已分別合法頒發(fā)宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書或者已按“房地一體”原則登記頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的，遵循“不變不換”的原則，原證書仍合法有效。

　　14

　　農(nóng)村宅基地不能繼承，農(nóng)房可以依法繼承。

　　農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。

　　宅基地使用權(quán)人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問題。農(nóng)戶消亡時(shí)，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失。

　　同時(shí)，根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。

　　15

　　不能。

　　《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào))明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

　　《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。

　　16

　　《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。 各地可探索通過制定宅基地轉(zhuǎn)讓示范合同等方式,引導(dǎo)規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。轉(zhuǎn)讓合同生效后,應(yīng)及時(shí)辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。

　　須注意的是，受讓人須符合宅基地申請(qǐng)條件；轉(zhuǎn)讓人如果是“一戶一宅”，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且已有住房保障。

　　17

　　《土地管理法》第六十二條規(guī)定，國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。

　　2019年中央一號(hào)文件規(guī)定，堅(jiān)持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件。

　　《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,要充分保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”,不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。

　　《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕11號(hào)）規(guī)定，本村原村民合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)，因婚姻、就業(yè)、戶口遷出的可按規(guī)定申請(qǐng)登記發(fā)證。

　　18

　　有限制。 農(nóng)村宅基地地上房屋層高和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由各縣（市、區(qū)）人民政府結(jié)合本地實(shí)際作出限定。

　　19

　　《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農(nóng)戶的建房需求。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，可以通過建設(shè)農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)等方式，滿足農(nóng)民居住需要。

　　20

　　有下列情形之一的，村集體報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn),可以收回宅基地使用權(quán)：

　　（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的,集體收回宅地基使用權(quán)，并對(duì)宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償；

　　（2）不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；

　　（3）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；

　　（4）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地,不再確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，集體收回宅基地使用權(quán)；

　　（5）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，集體收回宅基地使用權(quán)；

　　（6）在確定農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和權(quán)證內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分由集體收回使用權(quán)；

　　（7）地方政府規(guī)定的其他情形。

　　21

　　根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號(hào)），主要有三種方式:

　　一是鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。

　　二是鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。

　　三是支持采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠 等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。

　　22

　　《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》規(guī)定，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。 支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。引導(dǎo)企業(yè)參與盤活利用工作。但要防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開發(fā),確保盤活利用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權(quán)屬清晰。

　　23

　　合同法第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。 超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

　　《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營(yíng)的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后,雙方可以另行約定。

　　24

　　除全國人大常委會(huì)授權(quán)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押試點(diǎn)的地區(qū)外，其它地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押。

　　物權(quán)法第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。擔(dān)保法第三十七條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。

　　同時(shí)，物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。即我國實(shí)行“房地一體”原則，因宅基地使用權(quán)不得抵押，造成其上農(nóng)房事實(shí)上也不能抵押。

　　25

　　宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障用地。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》要求：要充分保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。嚴(yán)格控制整村撤并，規(guī)范實(shí)施程序，加強(qiáng)監(jiān)督管理。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。

　　26、宅基地使用權(quán)糾紛怎樣解決？

　　《土地管理法》第十四條規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。

　　單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。

　　當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。

　　在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

　　27

　　《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)推行農(nóng)村宅基地和建房規(guī)劃許可申請(qǐng)審批管理“五公開”制度，落實(shí)村莊規(guī)劃、申請(qǐng)條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報(bào)方式公開。

　　28

　　《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》規(guī)定，全面落實(shí)“三到場(chǎng)”要求，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)及時(shí)組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等有關(guān)部門進(jìn)行實(shí)地審查，做到申請(qǐng)審查到場(chǎng)、批準(zhǔn)后丈量批放到場(chǎng)、住宅建成后核查到場(chǎng)， 出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見表》。

　　29

　　《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》中的“四至”是地籍上每宗地四鄰的名稱。

　　一般填寫四鄰的土地所有者或使用者單位和個(gè)人名稱。若相鄰的土地為道路、河流等線狀地物或湖泊、山峰等，其四至填寫為相關(guān)地物的名稱。有條件的地方可標(biāo)注界址點(diǎn)坐標(biāo)。

　　30

　　根據(jù)《土地管理法》第四條第三款規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和年度利用計(jì)劃，按照法律的審批權(quán)限（《土地管理法》第四十四條規(guī)定），將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。