實踐過程中，征地拆遷的方式有很多種，一般我們最常見的就是以棚戶區改造、舊城改造等名義開展的拆遷，還有就是一些因其他公共利益開展的拆遷。這些項目的征收拆遷工作一般都以傳統的方式進行，很少會以模擬的方式開展，而且對于模擬拆遷，很多人也都不知曉，但其實，近年來模擬拆遷也頻繁的出現。

　　參照成都市城鄉房產管理局關于印發《成都市國有土地上房屋模擬搬遷工作規則》的通知中的規定，模擬拆遷是拆遷項目業主在取得相關手續之前，根據城市規劃和相關的法律法規，就拆遷補償安置與房屋所有權人進行協商并簽訂協議拆遷協議的活動。

　　也就是說，在拆遷之前，相關部門需要先了解居民的響應程度，若大部分老百姓有拆遷的意思，那么，當地居民可以通過居委會聯名向當地的相關部門遞交改造的申請，相關部門將此地作為拆遷地塊，然后按照有關規定對房屋進行評估，將擬安置房屋地塊的價值、位置、面積等情況明確的告知老百姓，之后由老百姓決定是否拆遷。

　　從上述內容中我們可以大致的了解到，模擬拆遷不同于傳統意義上的國有土地上房屋征收和補償安置方式，其主要的特點就是對房屋所有權人搬遷或改造意愿進行征詢、簽訂附生效條件的補償協議，根據搬遷、改造意愿和簽約比例來決定項目是否繼續實施征收工作。該模式在一定程度上有利于引導房屋所有權人理性協商，積極配合行政機關的征收拆遷工作。

　　而且，在模擬搬遷中還設定了簽約期限。在簽約期限內，如果簽訂模擬搬遷協議的戶數達到規定比例的，補償協議生效，并由區（市）縣政府作出征收決定，模擬搬遷方案即轉為征收補償方案，模擬搬遷協議即轉為征收補償協議。

　　可如果，簽約戶口未達到地方規定的比例，那么則終止征收程序。

　　比如四川省，根據《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》的通知中的規定，實行舊城區改造的，啟動房屋征收程序前，先進行協商。總戶數超過95%且房屋所有權總面積過三分之二的房屋所有權人明確同意改造的，方可納入舊城區改造范圍，在簽約期限內，簽訂附生效條件的補償協議的戶數達到規定比例的，補償協議生效，由區(市)縣政府作出征收決定;在簽約期限內，簽約比例未達到規定比例的，終止征收程序。

　　簽約比例：不得低于95%。

　　比如北京市，區縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案，組織產權人、公房承租人預簽附生效條件的征收補償協議。預簽征收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預簽征收補償協議期限不超過6個月。預簽征收補償協議生效的，由區縣房屋征收部門報請區縣人民政府作出房屋征收決定；在預簽征收補償協議期限內未達到生效比例的，征收工作終止。

　　比如上海市，因舊城區改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到規定簽約比例的，征收決定終止執行。

　　簽約比例：不得低于80%。具體需要由區（縣）人民政府規定。

　　不過，模擬拆遷并不適合所有的拆遷項目，一般只適用于舊城改造、棚戶區改造之類的項目，這一點我們在上述地方制定的規定中就能看到。

　　相對于傳統意義上的拆遷，模擬拆遷其實還有很大的漏洞，模擬拆遷從客觀上改變了《國有土地上房屋征收與補償條例》的先后順序，對被征收人享有的知情權、監督權、參與權等權利產生了實際的影響。因此，被征收人在遇上模擬拆遷時，若對具體的流程不了解，或是認為補償不合理，一定要進行的詢問或是查看當地發布的相關規定，要求相關部門舉行聽證會。

　　參照成都市城鄉房產管理局關于印發《關于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導意見》的通知中的第九條規定，房屋征收部門應當根據調查登記和評估結果擬定模擬搬遷補償方案，組織有關部門進行論證并以征收主體的名義在改造范圍內公布，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。改造范圍內95%以上戶數認為模擬搬遷補償方案不符合《征收條例》規定的，房屋征收部門應當組織由居民和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

　　當然，這里所說的舉行聽證會只能是在達到了簽約比例的情況下。

　　總之，凱諾律師要告訴大家的是，千萬不要稀里糊涂的就跟著別人的腳步就簽了模擬拆遷補償協議，一定要看清楚上面的所有內容再簽，否則簽約戶數一旦達到地方規定的比例，那么該模擬拆遷協議就產生了法律效力，勢必會對自己造成不可挽回的損失。