今年4月10日，國務院印發《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，《意見》提出，深化農村宅基地制度改革試點，深入推進建設用地整理，完善城鄉建設用地增減掛鉤政策，為鄉村振興和城鄉融合發展提供土地要素保障。

　　而近日，中央全面深化改革委員會第十四次會議上又通過了《深化農村宅基地制度改革試點方案》，這也標志著農村宅基地制度改革試點工作正式啟動，進入全面實施階段。

　　三個月不到，中央兩次提到要深化農村宅基地制度改革，可見農村宅基地改革的急迫性。那么下面我們就來了解一下心心念念的宅基地改革制度中究竟都做出了哪些重要舉措，以及必須要遵守哪些底線？

　　此次會議中指出，深化農村宅基地制度改革，要積極探索落實宅基地集體所有權、保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權、適度放活宅基地和農民房屋使用權的具體路徑和辦法....

　　很簡短的一段話，卻蘊含著豐富的信息。想必大家都知道，宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”是我國農村宅基地制度的重大創新，是激活農村土地要素助推鄉村振興的重要抓手。其中，落實宅基地改革所有權，這項工作此前就有報道說要在2020年年底前完成。

　　而保障宅基地農戶資格權，是在這次宅基地“三權分置”中首次提出來的，也就是說，是一項全新的權利，而且在法學界也是一個新事物。不過，對資格權的概念、權能、功能和實現途徑，社會各界還有不少爭議。

　　多數人認為，資格權兼具身份權和財產權的雙重屬性，宅基地資格權就是農戶宅基地取得權，不等于成員權。但需要說明的是，有一些地方，資格權的對象范圍有被放大的趨勢。

　　那么這宅基地農戶資格權又是如何認定的呢？

　　關于如何判斷宅基地資格權的權利主體，在《土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，并沒有明確規定對村民的界定。但目前主流的觀點是將村民解釋為集體經濟組織的成員。

　　也就是說，在資格權的認定上，強化對“身份”和“戶”的界定。關于“身份”的界定，多數地方以擁有一定年限的當地“戶籍”作為基本前提，對于沒有取得當地戶籍，但又具有相應條件的，由集體經濟組織認定。

　　關于“戶”的界定，一種是以公安部門核發的戶籍登記為依據，另一種是通過村集體經濟組織認定的“戶”。

　　因此，老百姓需要清楚的是，資格權主要與戶籍狀態和生產生活關系相關，同時也有村民是否實際享有村民權利、履行村民義務和村民會議、村民代表會議的確認有關。

　　宅基地農戶資格權對老百姓有哪些權能呢？

　　從各地探索看，主要有取得、有限流轉（置換）、保留、收益等權利。在取得方面，農戶可以憑資格權無償獲得在本集體經濟組織當期的宅基地或住房，也可以通過市場化方式配置資格權。在限流轉方面，對因農村土地綜合整治需要退出宅基地或有意愿進城鎮集聚安置的農戶，需要給予農戶合理的貨幣補償，或是房票、地票，又或是要提供保障性住房等，以此鼓勵農戶退還宅基地。

　　但要提醒的是，不能以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回農戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。這在去年中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部發布的《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》中就有提到過。

　　而且在地方相關文件中也有提到，例如上海，在充分保障農戶宅基地申請權利和農民房屋財產權，不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回宅基地使用權人合法取得的宅基地。

　　在保留方面，針對暫時不能提供宅基地的農戶，保留其資格權。在收益方面，有些地方是這樣規定的，就是宅基地被征收，或使用權流轉后，資格權人可以享受相關收益。例如《旌德縣農村宅基地“三權分置”登記發證暫行辦法》第十三條規定：“房產及宅基地被國家依法征收，房產補償歸使用權人所有，宅基地補償歸所有權人和資格權人共有，其收益分配方案由村民委員會自行制定，但所有權人收益最高不能超過30%”。

　　最后，適度放活宅基地和農房使用權，其目的是為了激活沉睡的土地資產。從各地宅基地使用權的實現形式看，主要以出租為主，當然還有轉讓、抵押、入股、繼承、置換、贈與等形式。不過，目前出租已經成為盤活閑置宅基地和農房的主要方式。

　　例如上海，上海最新發布的《關于進一步加強本市農村宅基地管理工作的通知》中提到：鼓勵村集體和農民通過自主經營、合作經營、委托經營等方式盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅游、養老休閑等產業。

　　支持返鄉人員依托自有和閑置住宅發展適合的鄉村產業項目。引導有實力、有意愿、有責任的各類市場主體有序參與盤活利用工作。

　　依法保護各方合法權益，推動形成多方參與、合作共贏的良好局面。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，要嚴格遵守合同法的規定，租賃合同的期限不得超過20年。合同到期后，雙方可以另行約定。

　　為什么是20年呢？因為在《合法》中規定，20年是租賃合同的最長期限。20年到期之后，雙方若還想租賃的可以再另行約定。

　　而且這在《民法典》第705條中也有規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

　　另外，在會議上還指出，堅決守住土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損這三條底線，實現好、維護好、發展好農民權益。

　　這三條底線已成為農村宅基地制度改革試點中不變的原則。而且這在各地的相關文件中也都有提到。

　　例如上海《關于進一步加強本市農村宅基地管理工作的通知》中提到，嚴守土地集體所有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線。充分尊重農民意愿，調動農民參與的積極性和主動性，切實保護農民合法權益。

　　在農民權益不受損方面，上海新發布的《通知》中稱：充分保障農戶宅基地申請權利和農民房屋財產權，不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回宅基地使用權人合法取得的宅基地。要充分保障集體經濟組織及其成員民主權益，集體決策和公開公示等相關程序要切實履行到位。

　　也就是說，在宅基地改革試點過程中必須要尊重老百姓意愿、不能搞一刀切的舉措，要確保農民的參與權、監督權以及知情權，否則就觸碰了宅基地改革試點的底線。另外，要提醒廣大群眾，若是在試點過程中遇到問題，一定要及時的咨詢專業律師維護自己的合法權益。