通過“改底單”將安置房產(chǎn)權(quán)變更給他人

　　能否以贈與為由撤銷？

　　共同共有關(guān)系終止了

　　占用的安置房選購面積指標(biāo)如何分割？

　　非被拆遷人在涉拆遷宅基地上出資建房

　　拆遷時能分到拆遷款嗎？

　　7月7日上午，大興法院召開“涉房屋拆遷利益分配案件審理情況及典型案例”線上新聞通報會，針對涉房屋拆遷利益分配案件發(fā)出法院建議并通報典型案例。通報會在該院官方微博同步直播，由該院黨組成員、政治部主任、新聞發(fā)言人單祖果主持。

　　該院黨組成員、副院長尹鳳云指出，近年來，大興區(qū)呈現(xiàn)日新月異的高速發(fā)展態(tài)勢，一系列重大項目和支持政策向大興區(qū)邁進(jìn)和傾斜。與此同時，該院轄區(qū)內(nèi)涉房屋拆遷項目不斷增多，因拆遷補(bǔ)償款及拆遷安置房等拆遷利益分配引發(fā)的矛盾糾紛在家庭成員之間變得易發(fā)、多發(fā)。該院通過專項調(diào)研，聚焦拆遷過程中容易產(chǎn)生的拆遷利益分配問題，總結(jié)案件特點、通報審理情況、發(fā)布法官建議和典型案例，以期普及相關(guān)政策及法律知識，維護(hù)被拆遷人合法權(quán)益，促進(jìn)拆遷工作依法進(jìn)行，保障重點工程項目有序推進(jìn)。

　　“涉拆遷利益分配的案件，被補(bǔ)償安置人數(shù)較多，易遺漏案件訴訟主體；被拆遷人“改底單”后又反悔，卻因變更原因不明確給案件審理增加難度；安置利益中的購房指標(biāo)利益分割認(rèn)定較為困難�！痹撛喊捕ǚㄍネラL王國生介紹了這類案件在審理過程中存在的難點問題。

　　對此，大興法院建議：一是準(zhǔn)確定位法律關(guān)系，防止遺漏訴訟主體。在離婚訴訟中要求分割拆遷利益的，如涉及案外人利益，離婚當(dāng)事人一般應(yīng)先進(jìn)行析產(chǎn)訴訟，待該析產(chǎn)訴訟進(jìn)行完畢后，再分割夫妻共同財產(chǎn)；對于遺產(chǎn)中涉及拆遷利益的，所有繼承人均應(yīng)作為訴訟主體參加訴訟。二是建議完善“改底單”制度。拆遷單位應(yīng)要求被拆遷人明確變更底單原因，同時加大宣傳力度，引導(dǎo)安置房購房人在充分理解其行為可能引發(fā)的法律后果前提下，作出真實有效的意思表示和處分行為。三是在家庭成員共有基礎(chǔ)喪失且達(dá)不成一致意見的情況下需對共有財產(chǎn)進(jìn)行分割，此時購房指標(biāo)的利益價值將參考安置價格及分割時市場價格綜合認(rèn)定。

　　為幫助公眾更好地理解和適用上述建議，該院采育法庭副庭長張鳳華、安定法庭員額法官宋楊聯(lián)合發(fā)布了四起典型案例。

　　案例一

　　“改底單”行為的認(rèn)定與處理

　　基本案情

　　王某思系邱某的孫女。邱某與拆遷單位簽訂《定向安置房買賣合同》，購買涉案定向安置房。后邱某作為承諾人、王某思作為產(chǎn)權(quán)人向拆遷單位出具《房屋產(chǎn)權(quán)變更申請承諾書》，申請自愿將涉案定向安置房的產(chǎn)權(quán)人變更為王某思。涉案房屋未交付，亦未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。后原告邱某以贈與合同糾紛案由訴至法院，要求撤銷涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更申請承諾書，被告王某思拒絕。

　　裁判結(jié)果

　　贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同�！斗课莓a(chǎn)權(quán)變更申請承諾書》系被拆遷人對其與拆遷單位簽訂的《定向安置房買賣合同》作出的變更意思表示，俗稱“改底單”，而非贈與合同。被拆遷人以贈與合同糾紛起訴，要求撤銷《房屋產(chǎn)權(quán)變更申請承諾書》的訴求，屬于法律關(guān)系錯誤，應(yīng)予駁回。故裁定駁回原告邱某的起訴。

　　法官后語

　　拆遷安置中的“改底單”行為，系購房人與接收產(chǎn)權(quán)變更人向拆遷單位就房屋產(chǎn)權(quán)變更情況作出的意思表示，其目的是要求拆遷單位后期為接受產(chǎn)權(quán)變更人辦理房屋入住和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)�！案牡讍巍毙袨�，僅是購房人對其與拆遷單位簽訂的回遷安置房買賣合同的變更，如果沒有相應(yīng)證據(jù)證明系其他行為引起，通常應(yīng)理解為是一種單純的變更行為，并不必然發(fā)生物權(quán)變動的效力。

       案例二

　　安置利益中購房指標(biāo)的價值補(bǔ)償認(rèn)定

　　基本案情

　　甲乙丙丁系一家四口，甲乙為父母、丙丁為子女，戊系丙的妻子，婚內(nèi)二人共同居住的院落被拆遷，后二人離婚。拆遷資料顯示：安置人口為甲乙丙丁戊五人，安置面積為250平方米（其中戊享有50平方米）；甲購買了3套拆遷安置房。甲乙丙丁簽訂《分家協(xié)議》，丙分得其中的一套安置房（安置面積為74.04平方米，安置價每平方米為5290元，商品房面積11.2平方米，商品房價每平方米5890元，實際購房款為457 639元）。后丙將該安置房以每平方米8000元的價格賣給案外人。此外，拆遷單位以每平方米每月25元發(fā)放周轉(zhuǎn)費(fèi)。甲乙丙丁戊五人因戊是否享有50平方米的安置房購房指標(biāo)利益以及周轉(zhuǎn)費(fèi)發(fā)生爭議。原告戊訴至法院要求上述被告給付賠償款及周轉(zhuǎn)費(fèi)。

　　裁判結(jié)果

　　四被告進(jìn)行分割的3套定向安置房中占用了原告戊享有的50平方米安置面積，故占用部分的升值利益應(yīng)予以補(bǔ)償。參考被告丙分得的安置房的安置價及賣出價，法院認(rèn)定補(bǔ)償款為135 500元。周轉(zhuǎn)費(fèi)以每平方米25元自2010年7月1日起計算。故判決四被告給付原告戊賠償款135 500元、周轉(zhuǎn)金32 500元。

　　法官后語

　　在共同共有關(guān)系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活實際需要等情況。對于享有的安置房購房指標(biāo)占用部分的升值利益應(yīng)予以補(bǔ)償，對購房指標(biāo)的價值認(rèn)定，需要參考安置房購買時的安置價格與當(dāng)事人要求分割安置房時的市場價格等因素進(jìn)行綜合認(rèn)定。同時其購房指標(biāo)所對應(yīng)發(fā)放的周轉(zhuǎn)費(fèi)也應(yīng)按照標(biāo)準(zhǔn)一并補(bǔ)償。

　　案例三

　　非被拆遷人出資建房時拆遷利益認(rèn)定

　　基本案情

　　許甲（農(nóng)業(yè)戶籍）和許乙（非農(nóng)業(yè)戶籍）系兄妹關(guān)系。許甲和許乙夫婦商量，由許乙夫婦出資在宅基地上建房，雙方為此出具《說明》，載明出資建房情況，承諾將院落和房屋產(chǎn)權(quán)歸許乙的配偶（非農(nóng)業(yè)戶籍）所有。后房屋拆遷，許乙夫婦主張承繼許甲配偶與拆遷單位簽訂的其中一套安置房買賣合同中約定的許甲配偶的權(quán)利義務(wù)，并主張拆遷補(bǔ)償款150萬元。

　　裁判結(jié)果

　　因許乙的配偶并非涉案院落所在村集體組織村民，故《說明》因違法法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無效，但該《說明》系當(dāng)事人針對涉案房屋出資情況所表達(dá)的真實意思，結(jié)合雙方陳述以及證據(jù)材料，法院認(rèn)定涉案房屋系原告許乙夫婦出資所建。爭議部分的拆遷補(bǔ)償款經(jīng)核算為88 331元。原告許乙夫婦要求承繼許甲配偶的權(quán)利義務(wù)的訴求，于法無據(jù)，法院不予支持。故判決被告給付原告拆遷補(bǔ)償款88 331元，駁回其他訴訟請求。

　　法官后語

　　對房屋拆遷利益的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)在結(jié)合拆遷政策的基礎(chǔ)上，依照房屋的建造出資情況綜合認(rèn)定。出資建房人應(yīng)保留出資建房協(xié)議等證據(jù)材料，做實房屋出資情況；同時要規(guī)范證據(jù)的形式要件與實質(zhì)要件，避免出現(xiàn)因證據(jù)違反法定事由而無法律效力的情況。

       案例四

　　未簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，被拆遷人要求拆遷單位給付拆遷利益時的處理

　　基本案情

　　原告于某、鄭某系新某村村民。二人訴稱，某置業(yè)公司與新某村將本屬于其二人的共有房產(chǎn)登記在他人名下，并未經(jīng)二人簽字就將涉案房產(chǎn)拆除。于某、鄭某認(rèn)為，某置業(yè)公司與新某村未對二人的房產(chǎn)及戶口情況進(jìn)行準(zhǔn)確登記，致使二人的拆遷利益受損，故以房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案由訴至法院，要求某置業(yè)公司與新某村按照拆遷方案補(bǔ)償二人拆遷利益50萬元。

　　裁判結(jié)果

　　只有拆遷人與被拆遷人已經(jīng)簽訂合同，因合同履行發(fā)生的爭議，才適用房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛的案由；拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生糾紛的，不屬于民事案件審理的范圍，不適用房屋拆遷安置補(bǔ)償合同的案由。據(jù)此，法院裁定駁回二原告的起訴。

　　法官后語

　　《城市房屋拆遷管理條例》第十六條第一款規(guī)定“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出�！碑�(dāng)事人以房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛訴至法院，需以其與拆遷單位簽訂了房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議為前提。未達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的前提下要求按照拆遷單位按照拆遷政策給予拆遷安置補(bǔ)償利益的，不屬于法院受案范圍，被拆遷人應(yīng)向相關(guān)部門申請裁決。