備受關注的深圳經濟特區城市更新條例繼上月底提請深圳市人大常委會會議首次審議后，7月20日，深圳市人大常委會在其官網公布了《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）全文，廣泛征求社會各方意見。

　　據悉，《征求意見稿》明確了法定最低補償標準，規定舊住宅區合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1:1的比例進行補償。同時，針對“釘子戶”等難題，擬規定政府可對個別未簽約業主的物業實施征收和補償。

　　深圳通過城市更新立法進行制度創新，發揮先行示范區大膽探索、改革創新、勇當尖兵的先鋒帶頭作用，將推動城市更新工作從高速發展向高質量發展轉變，讓深圳城市更新模式成為全國存量土地開發的靚麗名片。

　　舊住宅區擬申請“拆遷”的房子年限應在20年以上

　　對于“寸土寸金”的深圳而言，城市更新是其盤活存量土地的重要手段。據了解，早在2004年，深圳已出臺《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》，啟動了城中村改造工作。2009年，深圳在全國率先提出“城市更新”概念，先后出臺了《深圳市城市更新辦法》和《城市更新辦法實施細則》。但隨著城市更新的深入推進，一些問題也暴露出來，比如地方政府規章法律層級不夠，個別物業權利人不簽約導致更新項目推進滯緩，重拆除重建、輕綜合整治等問題。因此，迫切需要用足用好特區立法權，推動城市更新工作向縱深發展。

　　根據《征求意見稿》，深圳在全國率先探索城市更新市場化運作路徑，通過立法鞏固城市更新實踐成果，在完善城市更新體制機制方面做好先行示范。

　　城市更新申報需要符合哪些條件？《征求意見稿》規定，申報城市更新單元計劃時，城市更新單元范圍內的物業權利人城市更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等應當滿足規定要求，其中規定，城市更新單元內用地為單一地塊的，全體共同共有人或者占產權份額2/3以上的按份共有人同意進行城市更新；建筑物區分所有的，專有部分占建筑物總面積2/3以上的物業權利人且占總人數2/3以上的物業權利人同意進行城市更新。其中，舊住宅區所在地塊，應當經專有部分占建筑物總面積95%以上且占總人數95%以上的業主同意進行城市更新，自發布征集意愿公告之日起12個月內未達到城市更新意愿要求的，3年內禁止納入城市更新單元計劃。

　　《征求意見稿》還規定，舊住宅區擬申請列入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限應當在20年以上，且滿足“需落實規劃的重大城市基礎設施、公共服務設施” “使用功能不齊全，配套設施不完善，經評估后亟需拆除重建的”等條件之一。

　　對于建成年限不足20年的合法舊住宅區，經鑒定危房等級為D級的，按照條例規定的程序經區政府批準后可以納入拆除重建類城市更新單元計劃。

　　擬明確法定最低補償標準

　　城市更新是城市整體空間與土地價值的重構，不僅涉及公共利益，還包含廣泛的公民個人財產權益。如何既能保障業主利益又有利于推動城市更新，是城市更新推進過程中的重要課題。

　　為進一步保護城市更新雙方當事人的權益，《征求意見稿》規定城市更新搬遷安置補償采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇。

　　同時，明確了法定最低補償標準，規定舊住宅區合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1:1的比例進行補償，產權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價；采用異地產權置換的，安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算；采用貨幣補償的，貨幣補償標準按照我市房屋征收相關規定確定。

　　公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積1:1或者建筑面積1:1.2的比例進行補償。

　　　“個別征收+行政訴訟”破解“釘子戶”難題

　　無論是政府組織還是市場化的城市更新，都難以完全避免個別物業權利人不愿意與市場主體簽訂搬遷安置協議的問題。面對“釘子戶”等難題，《征求意見稿》提出了“個別征收+行政訴訟”的處置方案，由市、區政府對個別未簽約業主的物業實施征收和補償。

　　對于該項規定，條例征求意見稿的說明指出，主要理由是：城市更新改造是城市規劃實施的組成部分，改造的目的主要是消除有關安全隱患或者進一步完善城市功能，優化片區以及周邊單位、居民的生產生活環境。同時，深圳市的城市更新方案均有配建學校、醫院、人才保障房和產業保障房等方面的要求，以實現城市更新改造的商業利益和公共利益的有機結合，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規定精神。

　　為進一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，《征求意見稿》明確了按照套內面積1:1置換或者進行貨幣補償確定征收標準。物業權利人對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。